最近，很多人都在谈房价，而且据我观察，不管是买房还是卖房都预期房价将要下降。我所在的城市是一个地级市，目前房子均价是4500左右，而月均工资2500左右，房价已经明显超出了人民承受能力。从我观察到和了解到房地产商的日子目前都不好过，理论依据如下：

    一是银行开始对房地产商的贷款审核越来越严格，甚至有些银行不仅不给银行放款，而且还在加快收回已经发放的贷款，这就使房地产商雪上加霜。从这两年的调研来看，银行这个机构简直就是吸血鬼，银行本身就应该承担风险的机构，而他们有时为了控制风险，要求企业之间互联担保，现在害死了好多企业，银行只会锦上添花，而不会雪中送炭，有时想想一点风险不敢承担银行还是银行吗？实际上，银行可以通过建立自己的评估机构对贷款企业进行风险评估，对一些风险很大的企业可以收回贷款，而对一些发展前景好，稍微扶持一下就救活一个企业。不怪乎一些人认为是银行拖垮了我们整个经济。

  二是理性预期因素。心理预期对实体经济会产生影响的，尤其是当市场中大多数人的心理预期一致时，很多预期就会变为现实，如目前，大家都对房价持下跌的预期看法，再加上我们这种追涨不追跌的心理，会使更多人认为未来房价还会下跌，而推迟买房的时间，而由于房地产商的资产负债率较高，大约在70%左右，利息成本很高，且很多房地产商的民间借贷利率达到了20%，这时候如果没有现金流支持，很容易造成企业资金链紧张而破产。这时房地产商唯一可以做的就是赶快降价销售自己的房子，维持资金链的延续。

   三是，我还观察到一个有趣的现象，现在很多小房地产都已承受不了当前的这种形势，有的跑了；有的挖好地基，无资金支持，就停工；而有的没有开工的，等待房价有上涨趋势再盖；有的快盖好的房子，加班加点盖，赶在房价大幅度下跌之前把房子盖好，卖出去。

  四是，由于近三年城镇化进程加快，很多地方拆迁速度很快，而现在由于房价下跌，有些房地产企业感觉盈利能力下降，而不盖房，可害苦了那些拆了房子在外面租住房子的拆迁户了，这个问题如果不解决，有可能影响整个社会的稳定。

   可见，正是在大家预期房价下跌的情况下，引起了一连串的连锁反应。未来的房地产市场风险下加大，收益率降低成为一种大的趋势。但是也应该看到，不同城市、同一城市的不同区域、不同功能房子下降幅度是不一样，而且还有一个因素也会导致房价下跌，即目前个人财产信息和房产联网都会导致未来一批人会急于卖房，而买房的人还在等待房价进一步下跌，再加上前两年累计的城镇化所导致大量房产供给增加，需求还在减少，这会导致房价的进一步下跌。

   以上是我观察到和利用经济学推理出来的一些结果，正确与否还需要实践证明。