本报告从住宅市场和商业地产两方面来阐述后续发展趋向

 

⑴、90年代深圳以特区的优势试行商品房交易替代分配房制度，开启中国住宅房按商品交易的先河，打破以政策分配机制的分配制度。深圳作为中国经济开放和施政方向改革的桥头堡，涌入大量为追逐梦想的创业者、务工人员，住房紧张、城市面貌建设亟待解决，相关部门引入商品房交易机制，打通银行建立按揭货款制度，解决交易过程中的资金困境，官方、半官方、民营的房地产开发企业挂牌经营。这批企业没有真实的资本支持，通过银行货款竞标拿地，再拿地块抵押货款支付政府地款，再申请项目，立项后开始预售尚未建设的房屋，拿到预售款后开工建设并偿还银行货款，至此政府、银行、开发商链条打通，尚未建设的概念房以市价售给消费者，消费者以按揭方式将与开发商的商品交易关系转移到与银行的长期金融消费关系，一举四得。好处是政府靠土地财政补充财源、银行开辟一块规模庞大利润丰厚且旱涝保收的新业务、开发商将其它三个环节联结起来白手起家开始做大做强、囊中羞涩的消费者可以提前消费未来的房屋。在此模式下房地产开发企业高速成长，并带动相关产业的快速崛起，住宅市场的几大巨头皆在此时期由深圳发展而来，并在后续展开全国的扩张之路。

⑵、95-05年间以招宝万金为首的几大巨大向北京、上海、广东等经济发达的城市快速扩张，并在此类城市中稳稳扎根，房价也在这一时期步入快速成长之路。自03年后，国家将其产业定位于支柱产业进行支持发展，房地产市场在全国范围全面铺开，产业进入快车道，并带动城市面貌和商业地产的发展。

⑶、06-10年间货币超发的延后效应开始显现，国际经济处在繁荣顶峰，热钱大量涌入，国内经济持续双位数增长，居民口袋开始充裕，多方面的因素迭加，房产投机之风日盛。加之各利益集团在各种媒体的大肆渲染，在各路资金的追逐下，住宅市场开始偏离商品属性，快速进入投机通道，价格的表现可用疯狂二字来表达。到2010年，全国住宅市场各类存量房、待售房、在建房累积数量与基本需求大致持平，所以该年住宅市场的成交到达加速顶峰，自11年至今开始减速增长。

自88—13年，25年间全国住宅商品房销售总面积112亿平（不加豪宅、别墅类），竣工总面积277亿平（数据来自统计局官网）。全国按14亿人口计算，6亿常住城镇居民、4亿潜在准城镇居民，合计10亿城镇住宅需求人口，实际销售覆盖人均11.2平，竣工面积人均覆盖27.7平，再按三口之家计算，实际销售户均33.6平，竣工面积户均83.1平。从竣工面积来看，国内住宅市场即将饱和，未来住宅市场面临巨大压力，这也是近几年调控政策让人看不懂的地方，调控的本意包含两层意思：一则提醒地方政府、开发企业合理把控投资节奏，二则提醒交易双方在合理价位快速成交，避免累积过多风险，但是调控的细则上从未有打压价格的意图，对此仅是市场的情绪曲解。

①、住宅市场进入09至今，年均销售面积步入10亿规模，13年达到13亿规模，竣工面积年均突破15亿接近20亿规模，开工面积均在100亿规模以上，住宅市场基数在此四年达到峰值区间，自13年开工增长加速度有所放缓，实际增长规模依然较高，按照目前的开工规模5年后，住宅市场户均竣工面积保守估计将达到120.6平，（此数据不包含豪宅、别墅、小产权、集资房、经适房等），从当前数据来看当前户均保有面积即将饱和，5年后户均保有面积完全饱和。

②、上述数据中户均销售覆盖与户均竣工覆盖面积差距较大，表明库存压力巨大，上述数据未考虑价格因素，只考虑户均即将拥有的面积，若加入价格因素，可知晓库存压力来自价格的非正常上涨，价格非正常上涨源自卖方市场非公平交易扭曲市场价格，最终导致购买力问题从而造成巨大库存。

③、从上述数据来看，住宅市场10年是其峰值转换年，开工规模步入峰值区、竣工规模步入峰值区、销售规模步入峰值区、交易价格步入峰值区。

在此对风险峰值均价作一个预估：现有待售面积加未来5年竣工面积保守预估为290亿平，尚有2.4亿家庭需求来消化290亿平，当前社会平价薪资5000元/月（可能偏高）计算，家庭成员2人工作，30%收入用于供房开销，按揭20年，家庭年度住房支出5.76万，房产总值115.2万，2.4*115.2万亿可提供资金为276.48万亿，均价为9500元，其中包含银行利息部分，去掉银行利息部分，房产均价7200元为未来5年内按揭供房可承受价格。

在不考虑5年后的增量情况下，5年内房产均价如高于7200元/平，对其290亿平进行消化可能出现支付危机，因社会财富不足以支付房产价值，银行可能出现催收月供的情况，危机将从金融系统爆发；如果未来5年内开工规模高于预期，或竣工周期缩短，待售面积将高于290亿平，房产均价即使低于7200元，也有可能出现支付危机；如果在5年内预期未变，但受其它事件冲击经济滑坡，社会财富收缩，支付危机也有可能出现。由此来看，如果5年内出现危机，居多以支付危机出现，且可能性相当高。如果5年内未出现状况，5年后开工、竣工规模在调控措施下大幅减速，但无论如何减速，规模依然庞大，5年后竣工面积将基本处于多余状态，如果爆发危机将直接由产业本身开始。此时的产业状态极度脆弱，小小刺激可能会触发全身，并导致该产业未来长时期处在衰退之中，同时相关产业链将会迎来破产潮，甚至带动全球经济整体下滑。

 

从上述几点来看，未来5年，住宅市场情况复杂，变局颇多，5年后该产业的前景极度悲观，如何避免未来不可收拾的局面，未来4年将是关键之年（因从今年的开工规模看不到大规模收缩迹象），可大幅收缩开工规模、延缓竣工周期，将未来可预见的悲剧在产业内消化，如此一来，产业内企业将提前洗牌、转型、并在细分市场寻找机会，从而能够对该市场进行重构，不至于最终风险像洪水般的向外倾泻。当然如果有此动作，未来4年市场将相当不平静，对于从事金融交易的人来说，险象环生，机会与风险并存，转型较快的公司将会步入新的发展阶段，某些体量庞大动作迟缓的公司将在亮丽的财报数字中沉沉睡去，对于相关金融机构将始终面临整体系统性风险，不管是银行、信托、小货、介入此产业的各类创新金融均会遭受不同程度的伤害。

当然上述对于住宅市场的分析是以社会平均财富与平均需求为基础全局分析的结果，其推演逻辑符合宏观全局之要害，但因中国之大、区域之广、经济发展、资源分配、人口结构、各种成本不均衡之特点，文化差异较大，在总量稳定的情况下，表现差异可能较大，再加上房产交易在国内多年来没有较好的商业环境构造出公平透明的交易环境，购买人与开发商所处地位悬殊，难以体现真实需求和自由交易商品的特性，诸多复杂因素可能造成某些事情偏离正常逻辑延迟发生或强度相距较大。如果所有的事件在预期未发生变化的情况下偏离的越远、延迟时间越长，最终倒下的更惨。

 

⑴、商业地产在国内住宅市场经历几轮潮水般的建设，整体经济快速成长中，随着城市面貌，人居配套环境的改善需求之下逐步发展，到目前为止，发展速度较慢，未来成长空间巨大。国内的大中型城市随着城市建设的发展，居民生活水平的改善，工作、消费、娱乐习惯的多元化及互联网工具的冲击，商业地产业态与住宅地产相比呈现出完全不同的模式，住宅市场千篇一律的简单模式在商业地产的运作中很难生存立足。商业地产开发的目的主要在于实现投资功能，交易对手不是普通大众，而是完全具备商业头脑和眼光的商人，对其购买行为主要基于商业价值、文化内涵等多方面的综合理性考量，极少发生冲动交易的可能。对此商业地产开发商如果在某一环节考虑不慎可能面临惨败的教训，所以住宅市场的粗放式经营模式及欺骗性交易行为很难在商业地产开发中通行，对从事商业地产开发企业的要求颇高，因而商业地产发展至今呈现出理性、健康、持续有序的发展态势。

⑵商业地产业态丰富，因适用范围、建设标准、功能要求各不相同，标准流水化的模式开发难以适应市场需求，依其服务功能大体有：产业集群产业园、办公写字楼、城市综合体、商业广场、娱乐休闲场馆酒店、大型贸易场馆商铺、文化旅游等，此类地产体现服务价值高、经济价值高、文化附加值高之特点。在开发过程中，对开发企业资源规模、资金规模、团队人才、运营管理能力、商业模式、服务质量均有较高的要求，对竞争对手及潜在竞争对手实力要求较高，所以竞争强度反而较低。在后续新城镇化建设过程中，会更加强调城市文化特性，城市差异化特性，实力较强、包袱较轻、创新能力较强的开发公司具备长期持续稳健发展的空间。

 

商业地产持续经营和充足现金流的特性为其经营者提供了强劲的扩张动力，在发展成熟的城市，商业地产基本承载了城市居民的休闲娱乐、文化消费的主要场所，其商业价值体量不亚于住宅市场。在未来国内商业地产随着城市建设的要求的提高及城市功能的完善将进入有序快速发展期，在此期间将涌现一批经营管理能力较强、高成长的公司，这类公司对于金融交易者来说是不可多得的谋篇布局的机遇。

 

中国古人智慧善用阴阳双面辩证转换来看待事物发展趋势，以顺应潮流走势。国内房地产市场发展至今，住宅市场已经险境重重，而商业地产却打开一扇明窗。不对是非曲直妄加评论，明辨事物发展趋势，进退取舍之间将财富置于安全境地，方是财富管理者交易人性的体现。鉴于此，工作室将此报告定性为引导思路、战前准备的宣讲，并对后续市场的发展趋向以简单勾画。未来住房市场将现末日黄花，（除非有充分尊重消费者需求并能体现消费者这一需求的创新服务产品跟上，可能迎来一个小高潮），在此一定时期内以住宅开发为主的企业将面临转型或淘汰的局面，相关的建材产业比如钢材、水泥等也将面临极度收缩洗牌的过程，同时资源类如煤炭、有色、矿产等也将面临长期下行趋势（未来中国商业地产以有序平稳推进为主，印度在住房及基建方面推进过程缓慢有序，在无爆发增长的情况下难以中和住宅市场的快速退潮），是其不利传导一面；有利传导一面，长期建造累积的住宅在去除价格泡沫后逐步回归居住属性，家装设计、家装建材行业将迎来持续时间较长的集中爆发期，对资源消耗较大的制造业随着资源价格的下跌在一定时期内利润空间将有所扩大。对于商业地产而言，困境较小、经营管理能力较强的中型公司将是中长期布局的重要选择。