央行和银监会下发的房贷新政已经足月了，在各地起到“立竿见影”的效果。据权威机构报告显示，整个10月，监测的全国20个主要一二线城市住宅合计签约面积环比回升45%。其中，北京、上海、深圳、广州四大城市的住宅成交面积环比涨幅分别达到134%、78%、69%、51%，其中一线城市成交量整体涨幅达到80%。报告指出，随着成交持续回暖，几大代表性城市库存总量在继续下降，去化压力有所缓解。

显然，房贷新政在头一个月对楼市成交量剌激的效果非常明显。不少房企也正从之前的悲观失望向乐观转化。他们认为，这是央行一项难得的救市政策，将会掀起国内新一轮炒房热潮，预计年末楼市成交量有望出现翘尾的现象，并对明年房地产市场充满希望。

面对房贷新政的推出，国内各大银行在表态支持房贷新政的同时，对房贷新政的反应并非如房地产企业所预期的那样，又回到2008年对住房信贷全面宽松那样的状态，而是银行只认贷不认房，但住房按揭利率水平与房贷新政之前变化并不大。

也就是说银行出于利益和风险的考虑对房贷新政策是“有选择”的执行，而非是2008年底那样的照样画葫芦。从表面上看，作为国有银行，这些银行的主事者，都是上级部门任命，并非是市场竞争择优而录。因此，国家的重大政策出台，他们都会毫不犹豫的表示支持，并不折不扣的加以贯彻执行。不过，这次房贷新政却涉及到的是股东和经营者利益，这就意味着商业银行与央行有一个利益博弈的过程。

这次房贷新政出台之后，无疑改变了原先一些刚需和改善性需求观望格局，纷纷入市购房，他们希望在房价新一轮上涨之前，踏上“末班车”。于是我们看到这一个月来，各地楼市成交出现迅速“井喷行情”。但是我们知道，房价要上涨，楼市成交要火爆，离不开资金的推动，而如今我们在金融市场的融资结构、价格水平以及按揭贷款的风险等诸方面来看，房贷新政对楼市真正的影响还是极为有限。

首先，从国内金融市场的融资结构来看，在2008年下半年，国内银行贷款占整个社会融资规模的比重在90%以上，而到2014年，这个比重已经下降到50%以下。而国内银行信贷规模所占比重的快速下降。

这一方面说明了受各种信贷规模监管条例的限制，国内银行信贷规模扩张能力在逐渐下降；另一方面也意味着国内银行正在突破这种信贷规模的管制，把表内业务不断地移到表外。这就是有了国内影子银行盛行。在这种情况下，就算商业银行放松信贷对房价的影响已远不如2009年。

再者，若不折不扣的执行央行的房贷新政，银行无利可图甚至亏本。2008年下半年，当时的活期存款利率不仅低到0.35%，而且也占当时银行存款比重达60%以上，所以个人房贷在基准利率上打七折，还有赢利。但目前国内金融价格的情况已发生根本性变化。

互联网金融爆炸式增长，及银行理财产品频繁推出，使得银行活期存款所占存款比重越来越小。而目前银行的一年期存款利率在3.25%左右，但银行一年期理财产品的利率在5厘以上，必然导致国内银行的负债成本全面上升。如果国内银行以7折利率发放贷款，那银行肯定是做一笔贷款亏损一笔。还不如把贷款放给中小微企业，尚能获得比较高的收益率。

最后，2008年下半年，住房按揭贷款对银行来说是优质资产。因为，在那几年，国内住房市场的价格一直在上涨。对于住房按揭贷款来说，只要房价在上涨，住房按揭贷款的风险就越来越小。此外，房价在上涨，贷款违约风险小，而且每项住房按揭贷款规模都很大，按揭贷款风险同质性高，这无疑降低了银行做按揭贷款的营运成本。所以，在这样的条件下，国内银行有较强的动力将按揭贷款规模迅速扩张。

但当前国内的房地产市场已经形成了一个巨大的泡沫，房地产市场的风险也越来越大。可以说无论政府采取什么救市政策，房地产泡沫破灭只是时间问题。只要房地产泡沫破灭，房地产价格快速下跌，那么住房按揭贷款的风险，很快就会显现出来。在这样的情况下，住房信贷不仅不是优质资产，反而有可能成为鸡肋。

房贷新政引发的各地成交井喷，是昙花一现？还是楼市真正回暖了呢？笔者认为，这主要是看资金面是会继续流入房地产，但是现在我们无论从金融市场的融资结构、利率价格水平、还是对按揭贷款的长期风险来看，尽管央行希望更多购房者入市，消费过多积压的住房库存，但是各商业银行并不会照搬执行，更何况银行对资金市场的影响已经大不如前。所以未来楼市成交在经历“救市政策”的反弹之后，继续下跌的可能性很大。

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