张付杰律师：七年房产梦破碎

最近的一个案件与我一直谈论的善意取得理论有关。事情经过虽然有七年之久，但房屋买卖因不符合善意取得的法定要件而不适用善意取得。最终，房屋买卖行为无效。

【基本案情】

2005年，季女士花17万元向刘明(化名)买了位于上海市金桥镇一栋混合结构四层房屋。让她想不到的是，7年后刘明的父亲刘老根(化名)找上门来，要求拿回房子。原来，这幢楼是刘老根于1996年建造的。2000年，刘老根与妻子离婚后，出外谋生。2003年，该房屋所有权证及土地使用权证被刘老根两个儿子更改在各自的名下，然后卖给了季女士。季女士入住该房屋后，始终未办理产权变更登记手续。她没有想到，住了7年的房子，这“板上钉钉”的事，竟然还会发生变故。季女士拒绝了刘老根的要求。刘老根上诉到法院，要求季女士搬离房子。

【庭审情况】

刘老根称，自己回家时才发现房子已被儿子刘明私自卖给季女士，经多次交涉，季女士都置之不理，所以请求法院判令季女士停止侵占房屋，归还自己。

季女士认为，刘老根先早已将楼房分割赠与两个儿子，其子刘明于2005年4月将分得的房屋卖断，并立卖断契一张，连同土地使用证、房屋所有权证交给她。她交付了房款17万元并搬入居住至今，是善意有偿、合法取得房屋。

【法院判决】

法院审理认为，季女士购买该房不符合“善意取得”，且没有进行产权变更登记，因此判处季女士搬离房子。

【律师分析】

本案的焦点在于季女士购买这栋房子是否是善意取得。

张付杰律师表示，根据《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

本案中，刘明转让这栋房子时，持有合法的房屋所有权证和土地使用权证，这使得季女士有理由相信刘明拥有房屋所有权，在主观上是不知情，是善意的。但是，季女士对购买这栋房子时的价格没有举证证明，且没有办理房屋所有权转移登记；而不动产的物权变更登记，是不动产转移的必备条件。该栋房子没有完成变动登记，应该被视为交易行为没有完成。因此，季女士买这栋房子不符合《物权法》关于善意取得的规定。

据此，季女士应当向刘老根退还这栋房子，她的损失应当向刘老根之子刘明主张。