高房价的原因

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任何价格，归根结底是由需求和供给共同决定的；高房价不过是高需求和低供给的表现。

我要先说说这个低供给。房地产的低供给与政府土地垄断不无关系，不过又不是我们一般所遇到的垄断问题。我们一般所说的垄断，垄断者垄断的是自己的物品，他当然有激励控制数量维持一个较高的价格。但是政府垄断的土地，并不是官员们自己的，至少名义上不是。其实，地方政府是有买地冲动的。在任就五年十年的，能卖的地，当然要尽可能赶紧卖掉。于是就不能不搞一个限制农业用地转做工业用地的红线，就是“18亿亩耕地红线”政策。

这个政策又的确与垄断有关系，有关部门不搞出这样一个限制政策，它那里还有什么权力，又怎么能捞到好处？但这不是土地垄断，而是权力垄断。本来说地方政府可能过度卖地，是一个说得过去的理由，但他们要冠冕堂皇，美其名曰是要保障十四亿人口的粮食安全问题。

但名字叫做“18亿亩耕地红线”的政策，其实跟吃饭问题一点关系也没有。吃不吃得上饭，不是种粮的土地多与少的问题，不是粮食多与少的问题，而是收入高与不高的问题。世人不是因为粮食少而挨饿的，而是因为贫穷出不起价才挨饿的。见过穷人挨饿的，有见过富人挨饿的吗？发达国家不主产粮食，但是发达国家的人民挨饿了吗？发展中国家多数农业是主产业，可是饥饿偏偏发生在这些以农业为主产业的发展中国家。事实上，大量的粮食被用于生产工业燃料，因此只需出到汽油的价格，就能从机器口从抢回吃不完的粮食。

要澄清的是：不是高地价导致了高房价，而是高房价导致了高地价。因为在终端市场上房子卖的火爆，开发商于是来抢地，从而拉高了地价。面对高房价，我们不要指责高地价，而是要思考，在终端市场上为什么房子卖那么火爆。我经常举的例子是：在西湖边，白送你一块地，你不会盖了房子就便宜卖出去吧；反过来，你一亿块钱一平米买了地，盖了房子，你能够一亿块钱一平米卖出去吗？可见高房价与高地价的确没有关系，至少没有直接关系。

但是土地低供给却是导致高房价的原因，而低土地供给与高地价是存在紧密联系的。价和量紧密联系、相互决定，但又的确不是一回事。对于一般大众来说，这个有些不太好理解。不管其中道理：地王不是高房价的原因，但是地王反映了土地的低供给和商品房的高需求。

现在我要转谈决定房价的需求因素。决定高房价的主要需求因素有：

（1）货币超发。价格问题，永远都是货币问题。个别商品价格上涨，不一定是货币超发的结果。但是全部商品和劳务价格都涨，唯一原因就是货币超发了。货币天生要追逐商品和劳务。但是货币之水不会均匀流向所有市场。首先会流向资产市场。大规模货币和信贷扩张，必然要产生资产泡沫。货币超发，既外源性的，也有内源性的。外源性表现为热钱流入。当然现阶段是美国可能结束量化宽松，热钱流出新兴国家，流回美国。

（2）缺乏收入载体。女同胞们，你们出门为什么带个兜子？装钱是不是？你们家里为什么弄那么多抽屉、柜子？也是装钱了。中国三十年的持续高增长，产生了巨大的收入流。这收入也得要有抽屉来装是不是？中国的天量货币，也是需要抽屉来承载的。但是装钱的抽屉在哪里？土地等重要生产要素都是国家所有，因为制度的原因股市又不争气，房地产于是成为有限的几个抽屉之一，能不装得满满的吗？这和西方不同，他们土地等重要生产要素都是私人所有，每一寸土地、每一种重要要素都是承载收入的载体，因此房价就很难高了。

（3）特殊体制下的单边升值预期。如今地方政府都是高负债运行，而土地收入又占了地方财政收入的30-40%，政府怎么敢动真格打压房价呢？假如房价暴跌，地方政府陷入财务危机怎么办？老百姓不傻，在财政体制没有做出根本性改变之前，政府任何打压房价的承诺都是不可置信的。而问题的另一面是，人们坚信政府拥有动员资源的强大能力，房价真要是大跌，政府可以通过减少土地供给、增加信贷资金投放来救市。在房价的问题上，不是政府拿捏着老百姓，而是老百姓拿捏着政府。当然，我们也不认为政府想要降房价。住建部官员明确讲了，调控房市从来也没有降低房价的意思，调控是为了房地产市场稳健发展。

（4）政策制定者谁没有几套房子，具有杀伤力的政策怎能轻易出台？据说，中国房屋自有率不低。现在的问题是，房价不降，老百姓不满意；房价大降，老百姓也不满意。房价大降，在坐各位你们满意吗？当然我要提醒大家，近半年来官员买房子的倾向很明显。

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