乐居周刊 刘长杰
第一天， 等待。
第二天， 等待。
第三天， 等待。
第四天21点40分，他终于坐到我的对面，身体前倾，听完我的专访铺垫后，他放下托住下巴的右手，斜靠在椅背上，看着我的眼睛说：“我想从一个寓言故事开始。有一天，一个人想自杀，他走进树林，想在彻底放弃前再跟上帝谈谈……”
他讲的是一个励志故事，名叫《蕨草与竹子》。故事的大意是，上帝把蕨草和竹子的种子同时撒在地里，悉心照料。蕨草很快就从地里发芽生长起来，没过多久，青翠欲滴的绿叶就铺满了地面，而竹子却毫无动静。第二年，蕨草愈发生机盎然，竹子仍然没有动静。到了第六年，小小的笋尖儿终于破土而出；此后短短数月间，一片郁郁葱葱的竹林将整个山坡和蕨草覆盖。“原来默默无闻的竹子一直在地下壮大根系，它用漫长的5年积蓄能量、武装自己，最终创造神话。”上帝说，“我的孩子，你过去所经历的一切痛苦和挣扎，其实一直都是在扎根。我不会放弃那片竹子，当然也不会放弃你！”年轻人由此顿悟，重获生机。
“现在，讲这个故事给你听不是我的目的。”他说，我认为太阳城潜心养老地产13年，这个过程与“竹子扎根”好有一比。
在员工看来，身为老板的朱凤泊擅用微信发一些智慧故事，启迪大家做好自己，做好工作。而全国房地产经理人联盟的工作人员则称，朱从事养老地产，低调沉稳，有长者风范；说话慢条斯理，讲究逻辑；待人诚恳，很照顾他人的感受。
可是他一坐下，就不低调，并说从今年开始，他要告别潜伏，高调推出太阳城养老模式，“对我来说，2013年是太阳城大发展元年”。而这正是我要听的故事——我要听的，也不只是那个寓言。
“来了这么多人”
五一假期之前，太阳城每天的接待任务都很重。银龄养老公寓总经理朱凤至说，她每天都要接待来自全国各地的参观考察团，这些人中，有政府机关的，有养老机构的，有地产企业的。最近一段，光副省级干部来参观的，她就陪同了三拨。而过去一年来，太阳城接待的参访团，人数超过了两千。
银龄公寓位于太阳城社区内，是一处具有医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能的租住式老年公寓。这个最像社会化养老机构的实体，采用租住式运营模式，属太阳城自持物业，三年前就已经实现盈利，利润率近20%。
养老院还能盈利，这成为很多参观者慕名前来的原因。有的企业来，会探讨这种模式是如何运营的，希望通过学习，改善自我经营养老院的盈利状况；而政府机构前来学习，则因为很多地方已有的养老机构经营不善，连年亏损。
“养老产业是政府必须关注和支持的，然而公立养老院即便同样收费，却一直亏损，要靠政府的补贴才能生存。”来自安徽巢湖的两位民政官员就认为，如何让养老机构在保证生存的前提下，做到可持续发展，一直困扰着各地民政部门。
陈志清是北京中关村的一位IT工程师，正排队想把自己的母亲从另一家养老院转到银龄公寓来。他说，这里的生活设施符合他对养老环境的总体认识，比如环状的公寓走廊，地面铺装的是医用塑胶地板，卫生间地面则铺设小块防滑地砖，所有墙面都有扶手等等；而老人们从公寓房去社区内所有的场所和楼层，都不用走下电动三轮小车，哪怕是去厕所、去病房或者去餐厅，因为这里为老人准备的通道没有台阶，各个房间也没有门槛。
太阳城就是一个慢城镇，所有参访者的步伐，都会随着老人们相互搀扶的脚步和拐杖点地的节奏，慢下来。就连法国的参访团员，也停下匆忙的脚步，和老人们在广场上共舞一曲。
81岁的许森安老人在太阳城住满了6年，他说每天和老伴漫步是最爱，而老伴则感觉看书才是他的最爱。问他们是否认识太阳城的朱老板，他的老伴抢答说，当然认识，前几年他偶尔还会在节假日里和老人们一起包饺子、包粽子、联欢等等，“不过，这两年他来得少了”。
显然，朱凤泊的工作节奏越来越快。除了参会和演讲，4月下旬，他每天的日程都有接待任务。他说，除了政府官员、地产企业老板来找，各类金融资本家也来找，希望联合他做一个“资金池”，让太阳城模式迅速推开。“资本是逐利的，人资本家来太阳城，是要找个会干活的人给他们挣钱去。”
在朱凤泊看来，自己操盘的太阳城这两年在业界声名鹊起，除了它是中国最大的民营养老集团之一，更重要的是，资本方看重企业在养老机构盈利的情况下，还实现了养老地产的可持续发展。
每个到庙里烧香的人，都有心事要梳理。“来了这么多人，他们各有所图，而我们的价值其实只有一个，那就是太阳城模式。”朱凤泊说。
太阳城的盈利模式
2.02亿，这是中国60岁以上老人总量的最新数据。这个天大的数字，让中国感觉到了巨大的压力，也让各类资本嗅到了巨大的商机。
“13年前，我就认识到中国人口老龄化的情况，在全世界没有任何一个国家比得了。”朱凤泊说，太阳城走过13年，我们一直瞄准养老产业链盈利的目标，坚定信念，努力往前走。
太阳城623亩土地的性质是住宅用地，当年既可以建设普通住宅，又可以建设别墅，然而朱凤泊却打算做养老地产。“养老地产生存艰难，如果项目不平衡，就会死掉。”为了稳健开发，朱凤泊把土地规划为“三七开”：70%开发老年住宅，进入市场销售，收回资金；30%做养老社区配套，用于医院、老年租赁公寓、邮局、超市、健身、文化和娱乐等公共设施的建设。
在他看来，三七开的开发配比，无论从开发商还是投资人的角度来说，项目投入都是能够保证安全边际的。七成的养老住宅，符合中国老人居家养老的习惯，还能作为老人财产的一部分，实现财富的保值增值。
正是巧妙的三七开，让太阳城不但有了23万平方米的居家养老住宅用于出售，还有
“三七开”在太阳城开发过程中的历史性贡献，使其成为太阳城盈利模式的基础。在这一基础上，太阳城模式还有另外三个盈利点的支撑，即养老公寓的出租，全程化的养老服务，太阳城品牌、管理系统以及管理人才等轻资产的运营。
在朱凤泊看来，太阳城13年潜伏养老产业探索成功的盈利模式，本质上是一个资本循环的过程：第一轮盈利，从老年住宅的销售中产生；第二轮，将盈利投入到自持物业的建设，进而从自主经营的公共设施运营和为入住老人提供的全程服务中产生利润；第三轮，当项目形成产业化后，企业的运营模式、养老品牌、管理系统、管理人才等“软实力”，就可形成养老服务的扩展性收入，并为企业输出管理和实现全国性扩张，提供动力。
作为中国养老地产先行先试的典型，太阳城医护型全程化养老社区在对老人服务精细化、老年社区管理标准化的规则制定上，走在全国同行业的前列，企业因此被北京市民政局批准为“四星级”老年公寓。“这是中国第一个四星级老年公寓，目前中国还没有五星级，太阳城要率先拿到五星。”
朱凤泊对来访的法国同行公开表示，他期待着与法国养老人才专业培训机构展开合作。不过，他私底下对我说，我们绝不能照搬国外的服务标准，要在中国的历史和人情中，学会捕捉一些东西，然后进行塑造，成为服务老人的一个规范。
他举例说，国外的服务规范是讲平等、讲距离，而在中国，服务者的亲和力和亲情化显得特别重要。银龄公寓的品牌就是“二姐”（朱凤至），老人来这里为何不走，因为二姐就像亲人，这已经超越了服务者和被服务者的关系。因为服务贴心，有的老人甚至留下遗嘱，要二姐主持自己的遗产分配。
“其实太阳城的另一个品牌就是老板自己。”公司营销总监张华正说，他的名字不但与太阳城连在一起，而且他还是个有名的大孝子，即便现在每逢春节，他都会选择儿女不在身边的几户老人，和他们一起过大年。
结束就是开始
“我们探索太阳城模式，用了13年。因为第一个进入这个行业，所以我们感觉就一个字，难！”朱凤泊说，虽然历经磨难，但我认为过去的寂寂无闻与默默努力，就是一个扎根的过程，现在，我们蓄势而发，要走出北京，到全国去。
从去年开始出京，朱凤泊已经在海口、厦门、贵阳、周口等地着手布局。
朱选择的扩张模式主要有三种：一、利用资金池做太阳城模式的复制。用大量投资于健康养老领域的资金组成资金池，不仅进行养老地产的开发，复制太阳城，还关注养老资产的持有，通过持有进行涉老企业的收购，并绑定一个良好的养老模式，筹备上市。
二、围绕“50后”做全国度假养生养老联合体。朱凤泊认为未来20年养老市场的主要消费群体为“50后”，这个群体更崇尚时尚的养老方式——旅游度假、互动养老。太阳城将联合全国各地涉老机构或单位，建立全国度假养生养老联合体。
三、输出运营模式、养老品牌、管理系统或管理人才，发展战略伙伴关系企业。利用13年实战经验，太阳城不仅能够为养老项目投资方搭建融资平台，而且能够提供前期项目调研、规划设计、建设开发以及后期的销售、标准化养老服务等业务的专业化指导。还可以接受政府委托，利用太阳城在养老领域科学的管理系统，将政府开发建设的养老机构转由太阳城运营，实施“公办民营”。
“如果说前十年我们都知道万达效应，万达的城市综合体不断地在各地复制，那么希望大家以后能知道太阳城效应。”朱凤泊说，如果与资本结合顺畅，那么在全国一个一个落地的，就不会只有万达综合体，还会有太阳城养老住区。
今年，太阳城同时与10个企业在谈，这些企业分别来自上海、山东、辽宁、新疆等地。而据太阳城的内部消息，“老板本人希望年底前能锁定20家合作单位”。
结束，是为了开始。结束潜伏，是为了登场后的扩张。扎根养老地产13年的朱凤泊，不想再等，他想成为一根创造神话的竹子。
真有这样的竹子吗？
资料载，四川有一种毛竹，其外形在前五年几乎看不见变化，但是到了第六年雨季，它就象有了魔法，以平均每天
朱凤泊专访：50后养老是刚需，国家应该成立养老产业部
□ 文│本刊记者 刘长杰 图片提供│太阳城
H：2000年的时候，养老产业不赚钱，为什么还要进入？
朱凤泊：这是一个偶然到必然的过程。
H：假如不做养老地产，是不是有机会做大？
朱凤泊：13年前我拿这块地，是住宅用地。如果那个时候起我做住宅的话，现在怎么也会滚动开发四五个项目了，那么我的财富会比现在多好几十倍。我也不傻，知道做这个项目投资大，回报慢，也可能做垮；就算成功了，多少年也就这一个项目，挣的钱还不如人家两三年赚到的多。但我坚定信念，因为当时我也了解到，中国人口老龄化的情况，世界罕见，而计划生育政策的落实，让“50后”的养老问题，一下子变成了比天还大的事情。我是个有责任感的人，想到了，就想做到。当时想，哪怕失败了，做烈士也是先烈。
H：为什么起名太阳城？
朱凤泊：《太阳城》这本小说是意大利人托马索·康帕内拉在狱中写作的，他把自己的理想国叫“太阳城”。我希望我开发的太阳城，是一个充满智慧和爱的家园，是一种安居养老的生活方式，是一种老有所养、老有所医的和谐心态。
H：该怎么理解养老要公益与企业要利润之间的关系？
朱凤泊：现在是2亿多的老人要养老，未来是4亿多。政府应该负担生活困难老人群体的养老，对大多数中等收入的人群来说，应该积极启动社会力量进行投资，解决紧迫的社会化养老问题。如果政府大包大揽，那有多少钱都无济于事。而企业做养老机构，如果不赚钱，就没办法良性发展下去。在美国和加拿大的福利院，不花钱的又脏又破又臭，但你看花钱的，窗明几净，秩序井然。发达国家如此，中国同样如此。
太阳城因为地产赢利，先是把办公楼改成了老年公寓，紧接着又把老年公寓的可利用空间也开发成公寓；再后来，干脆把医院后面开发成老人安养中心。我们的银龄老年公寓一开始入住率不高，管理经验不足，处于亏损和平衡阶段。这几年挣钱了，而且利润率还不低，我们就不断地进行改造和升级。因为越做越好，服务员的工资不断提高，企业也不断地培训她们，让她们富有朝气。这就是利润带来的良性循环。
H：怎么看很多地产商都想介入养老地产这一现象？
朱凤泊：最可怕是一哄而上。很多人不懂也上，还有人不懂装懂。很多老年公寓的楼盖起来了，装修也完了，设备也上去了，你去一看根本不符合养老规范，甚至连最基本的要求都不符合，比如路不平，坡度很大，地面用了大量的瓷砖。基本安全都没做到，就更不用说服务了。还有人专做高端，装修五星级，富丽堂皇。再算一下成本，一收费才发现无法对接市场。价格一个月一万多，真能消费得起的，家里雇两个保姆就成了，不用来养老中心。
这么多资本涌入养老产业，既可喜又可悲。可喜的是有这么多人想做这个产业，对中国老人有利；可悲的是一部分人只想炒作概念，不想做好养老地产，而是赚一把就走，对老人造成伤害，对资源造成浪费。
H：为什么您总提“50后”，这个群体的老人有什么特点？
朱凤泊：我们把建国前后出生的老人分为两个阶段，建国前出生的老人，都是多子女家庭，这一批老人现在虽然老了，但是他们家庭养老功能没有弱化，对养老产品的需求还没有出现刚需。再看1950年后出生的老人，都是计划生育家庭，独生子女是社会主流，这一批人文化程度高、收入高、思想开放、身体状况良好，他们现在对养老产品的需求就是刚需。尤其是当“50后”到了七八十岁的时候，几乎无一例外地都要进入养老介护中心。
再看需求。建国前的这些老人，重子女、轻自我，重积累、轻消费，因此他们喜欢疗养康复型的老年公寓。50后呢，我们可以把他们分为60—70岁、70—80岁和80岁以上这三个阶段。第一个阶段，初入老年，需要时尚的养老环境，主要在精神文化、娱乐层面有需求，他们懂得为自己活着，要游山玩水、度假养生；第二个阶段，中度老龄化，由于精力下降，他们会约上三五好友进入同一个养老机构，来回顾青春时代；第三个阶段，高度老龄化、失能状态，这个阶段他们几乎无一例外地要走进介护型养老机构。
H：说到服务，很多养老机构都宣称自己引入的是国外高端的养老标准，他们的优势在哪里？
朱凤泊：很多人喜欢从美国或者欧洲请人来培训养老服务，但我认为这不适合国情。西方伦理下的服务标准，用在酒店业还行，用在老年服务业就不行。上海就有美国和德国投资的两家老年公寓，运营几年了，到现在仍然不成功。老人是社会人，老人代表历史，对待这么复杂的一个群体，你只用高标准是不行的。在中国的历史和人情中，我们要学会捕捉一些东西，然后进行塑造，成为服务老人的一个规范。
H：国内没有专家协助企业投资养老地产吗？
朱凤泊：这两年养老专家像雨后的春笋，涌现出一批来，有学院派，有忽悠派，有科研派，就是缺乏实战派。这些所谓的专家，有收入，有名声，活得很好，但遭殃的是企业。我们的养老企业，除了其他应该注意的，还要注意那些伪专家。
H：政府既是养老政策的制定者，也是养老产业的投资者。对养老产业，政府该如何定位自己的角色？
朱凤泊：政府应首先完成对老年产业的顶层设计。没有顶层设计，将来还会出现头痛医头脚痛医脚的混乱局面。中国的养老产业，会延续到2050年以后，除了养老产业，还有哪个产业敢说自己可以跨越这么长的时间，更何况这本身就是个社会问题。我曾向国家提出过，政府的当务之急就是成立一个国家级的养老产业部，对养老事业予以规划和监管。仅靠民政部社会福利司来推动，政策难以发挥实效。
H：您反复提醒养老产业投资风险大、回报周期长，这是否意味着这个产业像一块鸡肋？
朱凤泊：要从投资角度讲，任何一个行业产品的项目，都比不上养老产业那么持久，而且未来需求量越来越大。现在投入，困难重重，模式没有搭建起来，投资回报期又长。可现在你如果不投入，等真正的养老刚需——“50后”养老季到来的时候，再想投资建设就来不及了。不过，我要给投入者一个忠告，就是耐住性子，寻找一个好的商业模式，养老产业的甜头还在后面。
H：投身养老地产，一做就是13年，您是一个专注的榜样吗？
朱凤泊：你的词儿用得太文化，我就是一根筋而已。