前面已经描述了高房价对世界各国政府来说都是一个难题。当今世界房地产产业主要有两种模式：一种是香港模式，一种是美国模式。

　　香港模式就是房地产开发商自成一体，严重依赖银行资金，主导包括购地、建房、销售、物管的整个产业链。香港模式有一个重要特点就是高度迷恋土地，土地高于一切，甚至高于房屋质量本身。而美国模式则是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作。

　　美国模式与香港模式相比有几个特点：

　　1、土地经济形态的差别造成土地价值和企业行为不同。

　　在香港和台湾，土地就是绝对财富，土地价值被夸大到了迷信的程度。但在美国没有几家公司是靠土地取胜的。不过这也也有历史的原因，因为香港土地基本上都是政府所有，而美国土地62%都是私人所有，而且香港人多地少，土地相对稀缺，而美国土地供应充裕。

　　2、资金来源不同。

　　香港模式中房地产开放商80%资金来源于银行，而美国模式资金85％来自于保险、证券、养老金、社保资金、私募基金以及房地产信托等，银行贷款往往只占15％左右。所以，在美国由房地产基金、投资商和银行组成金融产业链最为发达。美国没有一家房地产开发企业进入世界500强，但却有许多以房地产投资收益为利润来源的投资商、投资基金等金融机构进入世界500强。

　　3.行业组织形态不同。

　　在香港是开放商纵向主导房地产产业链，而在美国的地产模式中，基金或者投资银行成为房地产市场的主导者，地产建造商或中介商只不过是围绕地产基金的配套环节。从而美国房地产公司的业务更专业化，做地就做地，做房子就做房子，搞出租就搞出租，每家公司只做一个环节、一个细化市场来追求增值，所以房地产的利润实际上被多个环节瓜分了。因此，在美国，预售的销售模式基本不存在。而香港模式的企业大多卖期房、夸大土地价值、依赖银行、项目赌博、公司治理倾向家族化。

　　不过，在这里我只是列举了房地产模式，对于不同模式无好坏之分，只有合不合适之分，这些模式的选择都是历史商业竞争的结果。例如，美国地产商如果进入了香港房地产界估计也必须遵循香港模式，否则根本无法生存，你不注重土地，那建房的地从何而来，而且香港房地产证券化没有美国发达，那建房的资金又从何而来等等。反之，香港房地产企业进入了美国也必须接受美国的现状，由于美国相对地广人稀，而且都有车，所以美国富人都住在郊区，只有穷人才住在市区，所以美国的土地价格也很难炒起来，当然少数几个大城市除外。

　　我在次列举了不同的模式，只是想说对于不同模式下的高房价，各国政府的应对的办法也不尽相同：

　　1、“香港模式”下，政府积极直接干预房地产产业。

　　在香港，1903年，港英政府对土地所有权制度进行变革，宣布除新界部分农业用地归当地村民所有外，其他土地统称为“官地”，最终所有权归英国王室所有，由港英政府代为行使。1997年香港回归后，香港特区政府仍然实行土地的政府所有制，出让土地使用权的制度继续实行，其收入全部归特区政府支配。在新加坡，政府也控制了70%以上的土地。而日本尽管实行的是土地私有制，但是也采取跟中国类似的土地所有权与建筑物所有权分离制度。

　　在香港和新加坡，政府获得大量土地出让金，然后修建大量廉租房和经济适用房以供中低收入人群。在香港，商品房价格非常高，有大约一半的人居住在政府提高的廉租房和经济适用房中，而对于其他人群则是通过雇主和雇员缴纳住房公积金的形式给于补贴；在在新加坡这个比例高达90%。在日本，则是政府跟大集团合作，通过低息贷款、免税向私人提供住房，而且还通过公社直接提供公共住房。

　　香港模式有一个特点就是土地稀缺，建筑土地基本上属于国有，房地产价格很高，所以需要政府直接干预，否则普通人很难住得起房子。

　　2、“美国模式”下，政府通过利率和税收调控来间接干预。

　　由于美国土地属于私有，政府无法直接干预房地产市场，就通过控制住房抵押贷款利率来间接干预。地方政府则通过对某些房地产减免税、退税的形式间接干预房地产。

　　3、混合模式干预。

　　英国土地尽管也属于私有，但是英国土地价格相对较高，所以英国住房问题产生最早也是政府干预最早的国家。 英国通过财政倾斜政策和市场化手段相结合的办法来应对高房价。英国早期采取直接向低收入者提供住房补贴，后来负担太重(没有土地收入)，就改为在房地产审批时就要求必须有50%的住房采取低价销售，以及与房地产商合作，允许灵活的产权，比如购房者可以先买一半产权，或者买一半租一半。目前，英国有近70%的居民拥有自有住房产权，30%的居民租赁住房；其中20%的居民向当地政府租赁公有住房，10%的居民租住私人房屋。

　　而德国则是采取房屋补贴、税收优惠、公共住宅供应、住宅储蓄等多种形式来解决住房问题。

　　房地产价格过高之我的分析

　　尽管，前面已经描述了很多国家在不同模式下对于高房价的解决办法，有些效果比较好，有些则不尽如人意。通常来说，各国房地产价格总的趋势是螺旋式上升的，这是不可逆的，而且在人口密度大地方房价要显著比密度小的地方高，所以对于人口密度大的都市而言，政府对于中低收入人群的直接帮助是不可缺少的。

　　但是，政府直接修建住房就是最好的办法呢？显而易见，政府提供的房屋肯定舒适度不能满足人们的需要，这只是人们在买不起房子下迫不得已的选择，而除了政府直接修房就没有其他办法了吗，尤其是对我国这样一个人口密度较大，大型城市很多的国家来说，我们就只能像患上癌症一样慢慢等死吗？

　　我始终相信人类社会发展到了今年，对于房地产一定能有一个最终圆满的解决方案。而其还要要求这个方案无论是对住房者来说，还是房地产商来说都要是有利可图的，我们不可能牺牲其中一方的利益来满足另外一方的利益，否则这是不可持续的。

　　但是我仔细思考了房地产产业链的各个环节，再纳入到市场竞争下，我悲哀的发现，只要是拥有市场竞争，房地产的价格上涨就是不可避免的，可是如果不要市场，那将阻碍房地产产业、建筑技术的进步以及我们生活质量的提高。其中土地价格和炒房是最关键的因素，因为建筑、销售环节的超额利润都可以通过充分的市场竞争和廉洁的服务型政府的建立而消除，而土地价格和炒房则是市场竞争越激烈价格越高，这两者不是市场竞争可以消除的。

　　那土地价格是不是跟国有、私有有关系呢？答案同样很明确：没有关系。在那些土地私有化的西方发达国家，只要人口密度大的城市，土地价格照样居高不下。所以土地是否私有只是决定了其土地地租是归政府所有还是私人所有的问题，而不能解决土地价格的问题，无论是否私有，土地价格都必须遵循市场的价值规律，而这恰恰就是一个死结。

　　而对于另外一个因素即房地产的炒作而言，略微了解过经济学的人都知道，要最终在市场经济下解决这个核心是降低房地产的投资回报率到社会资本回报率平均值，否则只要炒房有超额利润存在就一定有过度的资金流入来太高房价，最终使其投资回报率再回到平均值。

　　而对这两个因素予以制约则需要建立新的游戏规则，在现有的游戏规则下，事实已经证明，这是一条死胡同，而且可悲的是死亡速度是跟市场激烈竞争的程度成正比。比如现在的香港，政府高度廉洁透明，土地出让制度相当完善，房地产的竞争也非常激烈，可是如果政府不提供足够的廉租房和经济适用房，会出现大多数的人买不起房住不起房的窘境。难道是香港没有足够的房子、没有足够的土地给香港居民居住吗？当然不是，我相信即使香港人口再多一倍，照样能有房子住，目前没有任何证据可以证明一个城市的人口容纳极限在哪里。

　　解决房地产高价格之新思维

　　对于产生高土地价格的两大因素土地和炒作资金的流入，我有些关于房地产的新思维来跟大家分享，可能这些想法不成熟，或者在相当长的时间内都没有实现的可能，有些观点可能过于理想化，但是我相信只要大家来讨论和不断完善，我们终有实现理想一天--居者有其屋。

　　1、确保城市土地国有化属性。

　　这是我的理论建立的根基，无它就没有实现理想的可能性。因为我前面分析了，土地地租是客观存在的，随着经济的发展，土地地租趋势是上升的，所有建房所需的土地价值也是上升的，如果城市土地是私有的，那么这部分价值私人是不可能让出的，最终就会导致土地价格一路飙升，这是一条死路。相反，如果土地是属于国有的，而国家的利益是可以出让给人民的，所以国家可以部分放弃其土地地租，这也为土地价格保持在其实际价值之下提供了可能。

　　不过，我这里只是说城市土地需要国有化，从来没有说农村土地也需要国有化，相反，农村土地我觉得应该私有化，因为只有私有化才能激发农民的投资热情和产业聚集度，但是也要确保政府对于土地使用的领域要有否决权，以免大量农田被转为其他用途，不过这又是另外一个大的话题，在此不详细展开。

　　2、改革现行的土地出让制度。

　　无数事实已经证明，透明公开的土地拍卖制度是最好的国有土地出让的形式，这样可以最大程度避免不公平的私下交易和腐败问题。但是现行的土地拍卖制度必然会导致土地价格不断飙升，这是不以土地所有权为转移的，即使政府不想要这笔土地出让金也不行，应该土地拍卖必然要体现商品的市场价值。

　　所以我对现行的土地出让制度做出以下改进：

　　1)拍卖决定权由所属市区中无房产权且年满18岁的合法公民中随机抽取20人组成的陪审团决定。

　　必须要确保陪审团成员产生的公开、透明性，这可以借鉴美英的陪审团制度来产生。房地产商方和政府方分别可以最多否决5人，以免陪审员中的个人对于某一方的不客观的偏见影响最终的决定，不过最终要补充到20人。陪审员要为自己的行为负法律责任，要保证自己不接受某一房地产商的利益影响。

　　2)各家房地产投标方不是提供土地最高报价，而是提供一套完整的房地产建造方案、最终承诺销售价格、建造时间及房屋出售时间、土地出让金。

　　投标方提供的房地产建造方案包括户型设置、小区环境营造计划、建造技术的采用、房屋建筑标准的采用、物业的管理等购房人关心的问题。而且整套投标方案将成为未来政府建筑部门审查所建住宅是否审查通过的标准。而最终住宅的出售价格原则上不允许超过其承诺价格，如果实际最终市场价格超过承诺价格下面会有讨论。房屋必须要在其承诺时间范围内建成，否则会处以罚金，严重会予以收回其土地。

　　3)房地产投标方需要接受陪审团和政府机构方所聘请的专业人士的现场质询。

　　就如同总统竞选辩论一样，让陪审团充分听取各方意见以作决定，也可以让房地产方做出优化和更改。

　　4)陪审团制度仅限于普通民用住宅和政府提供的公共住宅土地的出让，而那些商业用地以及高档住宅用地仍然施行现行的价高者得的用地竞标方案。

　　因为这种土地出让方式实际上是降低了土地的实际价格，只是通过这种方式，政府把自己应得的土地地租的收入让利给了人民。而商业用地(如商场、写字楼等)和高档住宅用地，则无需让利，因为即使让利了，这些建筑始终都是稀缺资源，它的最终出让价格必然还是会遵循市场价值规律，而其中的好处只会让少数一部分人获得，而且还造成了寻租空间。

　　3、住宅销售市场化，但实际成交金额如超出承诺价格需要按比例缴纳重税，所缴纳税款纳入廉租房和经济适用房建设。

　　住房销售必须完全市场化，否则会产生寻租空间。但是住房销售市场化，就有可能产生房地产最终销售价格会超出其承诺销售价格的情况，但是这一部分利润应该是不属于房地产商目标范围内的超额利润，所以需要通告缴纳其超出金额的大部分作为税收进入廉租房和经济适用房建设。

　　由于房屋销售需要到房地产局签订合同，所以这部分金额是可控的，而且房地产方也会有从中获得一部分收入的动机刺激，因此这个方案原则是可行的。

　　4、明确土地使用权的年限，到期后必须强制且免费收回。

　　例如，规定普通民用住宅的土地使用权为70年，则在土地出让70年后，政府可以免费强制收回。这样即可以确保危房的出现，也可以防止部分人借旧房漫天要价以降低土地再次利用的成本，因为当初购房人购买的实际上就只有最多70年的使用权，更为重要的是使房屋失去了炒作空间。因为每套房屋最多只有70年的使用权(建造时间不考虑)，所以每套房子就跟其他商品一样，是会随着时间的流逝而不断贬值的(使用年限少了)，旧房的价格就会恢复到它本身的价值，那些炒房者就要负担相当高的贬值的风险，从而降低了资本的投资回报率。

　　5、政府对二手房的转让征收重税。

　　通过这种手段来进一步降低资本在房地产市场的投资回报率，从而减少炒房者的炒作空间。具体税率由政府根据市场来适当调节。

　　6、政府获得的土地出让金全额用于廉租房和经济适用房建设。

　　要确保廉租房和经济适用房建设资金缺口由政府出，但是建设应有房地产商来完成。形成廉租房、经济适用房与商业房屋的良性互动：商业房屋价格过高，就会导致廉租房、经济适用房的价格越低、供应量越多，从而减少商业房屋的需求空间，最终压低商业房屋价格；同样商业房屋价格过低，也会减少廉租房、经济适用房需求，从而拉动商业房屋价格恢复到合理水平。

　　7、其他手段。

　　现在被证明是行之有效的其他手段都可以纳入可采用范围。例如，健全住房公积金制度、税率利率手段、对住宅用地的控制等。

　　我相信通过以上措施的施行，当然还需要一个像香港一样的廉洁政府，就应该可以把房地产价格始终控制在一个可以接受的范围内。如果在这些措施都施行后，房地产价格仍然处于高位的话，那应该就是房地产供应不足，需要政府增加土地供给，而土地价格过高或者炒房的因素会被控制在最低的范围内。