改革房地产税收制度的核心问题和解决办法

卫祥云

最近，即将卸任的温家宝总理在财政部调研时表示：“从中长期看，有两项重大的税制改革要认真研究。一项是改革房地产税收制度，逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制，促进房地产市场持续健康发展；另一项是完善有利于调节收入分配的税收制度，增强财政在调节收入分配中的作用。”对此表态，专家学者们给出了不同的解读；并有北京等省、市税务部门出面否认近期出台房地产税收制度改革试点的消息和传闻。至此，可以说给近两年以来改革房地产税收制度的讨论划上了一个阶段性句号。短中期内（我估计8-10年）不会出台改革房地产税收制度的相关政策。

但是，关于改革房地产税收制度的讨论和研究则不能到此为止。过去几年来，从专家学者到政府官员，从经济学家到普通百姓，为什么对改革房地产税收制度众说纷纭，莫衷一是？甚至充满了许多非理性言论和火药味甚浓的怨气，皆因对改革房地产税收制度赋予了更多的目标和不能承受之重。房价上涨，人们希望出台房地产税降房价；收入分配不公，人们希望通过征收房地产税调节贫富差距；有的地方政府因为土地快卖完了，寄希望于征收房地产税弥补土地财政的亏空；甚至还有人认为由于制定房地产税收政策或影响房地产税收政策的人自身拥有大量房产，所以不愿意出台房地产税政策而结成利益集团，企图阻止房地产税收制度的改革。也有人认为是目前难以建立完整的信息系统，导致不能准确掌握全国房地产信息而作罢。种种言论和现象，虽不乏自圆其说的道理。但却忽略了或者不愿触及最本质最关键的核心问题，即土地问题。

因此，按照温家宝总理的指示精神，我们一定要换一种思路着重对房地产税收的发展方向进行重新思考和设计。在讨论和研究改革房地产税收制度的思路上，必须面对70年土地产权和重复征税两大核心问题。厘清了这两个核心问题，其他问题就迎刃而解了。

目前，我国居民现有的大量房产的土地出让年限已经超过30年了，离70年的土地使用权年限只剩下一半时间。到目前为止，我们税务部门还没有拿出一个比较成熟的房地产税收制度改革方案。等到方案完善之时，离70年的土地年限已经为期不远。而现有住宅的使用寿命恐怕不会超过70年。也就是说，再过20-30年，这些住宅将面临“住不能住，拆不能拆，既卖不掉，又改造不起”的尴尬局面。因为剔除了地产价值，所谓的地上建筑物只不过是一堆一文不值的钢筋水泥而已。更遑论对处处危房征收房地产税了？因此，对这部分住宅从土地使用权满70年后开始征收房地产税顺理成章，但要明确土地使用权满70年后自动无偿续期。这样做与现行的《物业法》规定的“70年后住宅产权自动续期”表述相一致。

与此同时，在解决了大量存量房产的房地产税以后，规定从现在起，对于新开发的增量房地产住宅项目一律改为一次性出让永久使用权并立即开征房地产税按年收取。这样，不仅使新老房地产的税收制度实现接轨，而且换来了房地产制度建设的长期红利，也是改革的红利，可操作性极强，具有重要的现实意义和深远的历史意义。

对于房地产税收制度如此改革，可能有人担心：如此改革会不会带来房地产价格的普遍下跌？果如此，这不正符合政府调控房地产市场的初衷和老百姓的意愿吗？即使通过此项改革，房地产价格没有下跌，也不会有人怨天尤人。因为，此项改革带来的制度红利会随着时间的推移越来越显得重要和及时。让我们拭目以待。