10月15日正值习仲勋同志诞辰100周年，深圳各大媒体长篇幅报导习老为深圳特区所做出的极大奉献。习老主政广东时间，被视为深圳特区开展的主心骨。毋庸置疑，“斗胆变革，忘我为公”是习老亲力亲为打造特区的真实写照。相同，前海作为新一届领导人上台之后的榜首站，其注重程度可见一斑。

　　但是，几天的深圳调查，却让我感受前海的开展好像是土地财务的又一个温床，这是我来深圳之前没有想到的。由于“特区之特”的要害大概在于工业的引进，而绝不是投机于地产。土地价格太高，真实依靠开展工业的出资商很难进入，最终会构成“劣币驱赶良币”的恶性循环。

　　早年海现已成交的三宗地块来看，7月26日杰出置业以2.22万/平米和2.23万/平米的楼面地价(扣减移送面积)将两块地收入囊中。8月16日华润置业又以2.17万/平米的楼面地价收入囊中。关于杰出置业，无任何工业开展和持有的需求，两块地土地出让金算计超越120亿元。如此巨额的现金流出势必会倒逼杰出置业疾速出售回笼资金，何来耐性精心运营物业?所以，杰出在摘地不久之后便在香港发动全球前期牟定大客户的方案。众所周知，写字楼散售之后，物业的质量势必会大幅下降，大型公司通常也不会入住散售型写字楼;关于华润置业，虽然有工业开展需求，但如此高的楼面地价让人难以了解。关于依托工业开展的出资商而言，相关于周边较低的租金，财务上很难佐证出资行动的合理性。

　　从深圳全体写字楼商场而言，出售型写字楼物业占比较高。2013年世联地产写字楼陈述显现该占比高达69%，也正是根据写字楼出资品的商场认可度高，所以价格也较高。但真实能表现商场安康开展程度的目标是租金。深圳85%的租客主力群是以个人和中小型民营公司为主。租金承受能力相对较弱。低租金与高价格联系来看，深圳写字楼的租金回报率缺乏5%，明显低于北京和上海。而这背面的成果即是许多时机型本钱集合前海。

　　除了“先行先试”的特别方针，前海管理局手中最大的牌在哪里?无妨早年海的招商状况来看，2012年前海批复入区公司超越200家，其间金融业占比 80%以上。而到本年7月份，入区公司敏捷超越1000家，金融组织占比超越70%，其间国际500强超越15家。据最新数据，截止到本年9月底，前海入区公司现已超越1500家。如此火爆的招商气势是不是就意味着前海的远景一片光亮呢?我表明忧虑。入区的大多数是金融公司，明显是奔着方针凹地而来，何来工业开展呢?根据特别的优惠方针引来了凤凰，但是不是能“筑好巢、安稳心”呢?在上海自贸区一起推出的大布景下，许多公司立刻会面临自贸区与前海的落户选址选择疑问。

　　所以，前海管理局需求赶快改动思想。

　　榜首、需求引进持有型物业的开发商。尤其是在深港一体化的大布景下，港资开发商可充分发挥其持有型写字楼开发和运营的优势。面临租金承受能力较低的深圳写字楼商场，可行的办法即是下降土地价格。

　　第二、需求引进具有工业龙头演示效应的标杆组织。许多组织在前海注册，只是垂青前海的税收优惠，偌大一个组织进驻前海仅运用很小的工作面积，类似于注册壳公司。但若是是真实意义上的龙头公司入驻，很可能需求自行开发整栋的写字楼自用。关于这类组织，前海管理局在出让土地时理应给予尽可能大的照看。

　　第三、大概具有系统性的思想范式。前海板块的总体计划量近1600万平米，其间桂湾片区(即商务中心区)的高质量写字楼计划量900 万平米。据前海管理局的计划，在2020年前海板块开始建成，即使思考开发延期，每年供应量也挨近100万。如此无穷的供应量，在前期即把土地价格拉升的如此高，若是后期遇到阻力时，回旋余地也较小了。

　　或许有人会辩驳，建造前海如此巨额的资金投入，土地价格不高何来资金?总不能“既让打鬼子，又不给军饷”吧。这种思想明显依旧是土地财务的范式。前海之所以被称为“特区中的特区”，即是需求遵循习老的“斗胆变革，忘我为公”的变革气魄。真实探究出一条安康的、可继续的工业开展之路。