保障房是福利房，这本来是题中应有之意，不言自明。但是，它是什么性质福利房，现在似乎出了问题。在社会主义市场经济条件下，保障房是社会化的福利房，不是单位化的福利房；是雪中送炭的福利房，即中央领导同志说的解困房，不是锦上添花的福利房；根据中国的国情，主要是人均占有资源水平低下，保障房的主打应该是租赁房，包括廉租房和公共租赁房，不应该是经济适用房。

　　近年来，在一些省市出现国有企业和事业单位，甚至地方政府搭中国保障房新政的“便车”，以解决本单位职工住房困难为名建设保障房。这些所谓的保障房正在沦为“福利分房”。如果说单位建设租赁房，真正用于解决单位职工住房困难尚可以理解，那么，大量以保障房名义建设的超标准的经济适用房，明显是满足职工改善性住房需求的，有些甚至是用来投资的。这样的“公职人员优先”和“单位福利分房”的现象，保障的不是买不起商品房的中低收入家庭，完全践踏了保障房公平公正分配的“生命线”，如此只会继续拉大社会的“住房鸿沟”，让真正需要住房保障的低收入阶层丧失信心。为此，需要重申，保障房是由政府主导的社会化的解困房，这一基本性质是不容置疑、不容改变的。

　　在这一前提下，我们还面临一个选择，那就是，建设租赁性质的保障房，还是产权性质的保障房？现实的情况是，二者同时并举，而且，地方政府对于后者更感兴趣。理由似乎很简单：经济适用房在短期内有可能收回投资，而租赁房则可能需要政府长期补贴。然而，我们认为，在中国的现实情境-制度和资源条件下，保障房只能选择租赁房，或者说主要应该选择租赁房，在特大城市和大城市尤其如此。

　　所谓经济适用房，是由于政府补贴而形成的低价商品房，尽管购房人要在一定时期后才能拥有全部产权，但其最终是能够获得房屋产权的。需要指出的是，上海最近在完善经济适用房制度的过程中，推出了经济适用房的共有产权制度，其本意是，限制产权收益；住房保障机构有优先回购权；购房人只能自住。但是，这一制度并没有改变经济适用房是低价商品房的性质。经济适用房和普通商品房并存，就意味着在商品房市场上存在价格“双轨制”。在同一种商品或要素的市场上，存在价格“双轨制”的后果，就是有人试图用各种非法或违规手段，获得低价的商品或要素，经过加价倒卖，以谋取利益。经济适用房之所以低价，是因为其中有着一块公共资源，这块公共资源又和私人资源混合在一起，可以在市场上交易，或者经过一段时间后可以交易，因此，这就自然会产生各种非法的逐利行为，以获取这块公共资源。目前在经济适用房配售过程中出现的问题，均与此有关。

　　尽管目前在推行租赁房的过程中也遇到了不少问题，譬如，有的地方政府在出售租赁房（这就是试图收回投资），但是，我们还是要加快发展廉租房和公共租赁房这些保障性住房的基本类型，否则，广大低收入人群的住房问题将更加严峻，不符合构建和谐社会的基本要求。而且，即便分配租赁房时有一部分对象甄别有误，也只是损失了一部分租金，而且，一经查实，退出租赁房也相对容易。经济适用房的情况就比较复杂了。首先，一旦甄别有误，骗取经济适用房得手，就意味着将这些包含公共资源的房屋产权拱手相让。其次，追回经济适用房产权，将进入司法程序，这又是一件费时、费力，成本很高的事情。因此，如果一项制度的“陷阱”已经到了防不胜防的地步，填补这些“陷阱”又几乎不可能，那么，我们就要思考这项制度是否能够继续推行了。

　　所有基于中国现实的问题：巨大的城市化人口规模，人均资源有限，收入财产申报制度缺位和诚信体系建设滞后等，都对经济适用房提出了严峻的挑战。而且，在对房地产市场进行坚决调控的情况下，低端的商品房价格将与经济适用房价格接近，在一些二、三线城市甚至可能发生倒挂现象。如果这一接近或倒挂发生，经济适用房就将陷入一个更加尴尬的境地。这再次说明，根据比较极端情形的决策，就像在短时期大量推出保障房的决策，往往是会出现事与愿违的偏差的。正是因为考虑到上述各种因素，有些地方政府，如广东省政府今年已经宣布，除已批准立项的项目外，暂停新建经济适用住房，将其供应对象纳入公租房供应范围。

　　笔者要强调指出，我们丝毫没有反对发展保障性住房的意思，而是要呼吁，在当前的条件下，通过大力发展廉租房和公共租赁房，在更加合理利用公共资源的前提下，使城镇的保障性住房惠及更多的老百姓，而不让各种侵占公共资源的意图得逞，也在某种程度上遏制道德风险，真正有利于诚信社会、和谐社会的建设。与此同时，政府可以通过土地供应、降低税费等措施，稳定普通商品房的价格，切实解决中低收入家庭的住房问题。