谨防地方楼市微调政策转化成托市政策

　　近期，一些地方政府“楼市微调”的动作频频。5月8日，江苏省扬州市出台政策，对购买144平方米及以下商品房的市民给予一定比例的奖励。几乎与此同时，辽宁省营口市的“5000万元补贴公务员购买商品房”的消息也被广为流传，被指责为违规操作，变相救市，引起社会关注。直至目前，扬州、营口等地的救市政策并未像之前个别城市放松限购一样被中央叫停。这一不同的命运被业界解读为“微调”大幕的开启。随后，包括北京、上海在内的近30个城市分别围绕税收、购房利率、公积金贷款等方面进行了微调，推出有利于普通商品住宅消费的系列措施。业内分析，中国经济增速的持续回落是近期地方楼市频频微调的主要原因之一。随着地方政府“稳增长”压力的加重，房地产对经济增长的影响越来越受注目。“稳增长”离不开稳楼市，地方自然不愿放弃在中央政策范围内，通过适度地刺激房地产消费来提振地方经济。

　　北京、上海、杭州等30多个城市就出台了不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及放松限购条件、土地出让松绑、改变普通住宅价格标准、提高公积金贷款额度、首套房贷利率优惠、税费优惠以及购房补贴等。其中，芜湖、佛山等城市的政策调整，几天后均被叫停。其他“微调”措施被视为对房地产调控政策的补充与完善，得以保留下来。

　　根据财政部5月11日公布的《2012年4月份公共财政收支情况》，4月份地方本级收入5297亿元，同比增长8.8%。土地增值税187亿元，同比下降6.9%；契税186亿元，同比下降19.4%。报告显示，房地产销售下降是房地产相关税种的收入大幅下降的主要原因。而与此同时，地方财政压力凸显。根据财政部《关于2011年中央和地方预算执行情况与2012年中央和地方预算草案的报告》的数据计算得出，预计2012年地方本级收入为57680亿元，地方本级财政支出为105281亿元，收支差额为47601亿元，差额较2011年增长19.1%，预计2012年的收支压力将大于2011年。还有地方债的压力。预计2012年到期债务本金额或超过3万亿元，加上进入新年度后利息调整，2012年将是我国地方政府债务风险最大的时期。

　　社科院研究员曹建海先生认为，目前全国大约有40多个城市对房地产调控政策进行微调，其中芜湖、佛山、上海等地的政策，由于媒体反应激烈得到了叫停，但是很多城市在各个方面如公积金、契税、房屋的高档房和普通商品房标准等很多方面进行了微调，有的城市还对限购的范围进行了调整，这些都没有受到国务院和建设部的叫停，使得地方政府纷纷通过房地产微调来影响当地的房地产政策。我们知道除了北京之外，绝大部分城市商品房的限购是限定在一年的，这个一年的范围对于开发商而言是很容易闯关的。房地产的刺激政策对于当地政府土地财政而言看起来是有利的，但是对于整个我们经济复苏大局实际上是非常不利的，加上我们近期为了稳定经济增长，实施了适度的货币政策、信贷政策，这样使新增信贷很有可能被火热的房地产市场所吸收，所以说整个实体经济不仅不可能因为房价上涨而得到发展，反而有可能房价上涨了，大量的社会资金反而进一步的流向房地产市场，这样的后果非常危险，所以我们一定要谨防房地产的微调政策转化成救市政策，由此走向一个房价重新回购的局面。

　　曹建海先生的担心非常有道理，在稳增长的背景下，楼市已开始量价小幅齐升，在财政的压力之下，地方微调的冲动在加剧，但是并不敢轻易地跨越中央限购红线。据媒体报道，全国已有十数个城市通过提高公积金贷款额来曲线松绑楼市调控政策。扬州补贴精装修购房者的做法也未有被叫停，从佛山和芜湖被叫停，扬州的做法甚至被政府有关部门赞扬，央行也明确提出“继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求”。越来越多的迹象表明，楼市调控开始出现了新变化。

　　有专家提醒，千万不要忽视地方政府“曲线救市”的策略，更不要被楼市微调的表象所迷惑。需知，在楼市低迷、土地频频流拍、供地价格走低、市场交易量暴跌的情况下，不仅是开发商的日子非常难过，严重依赖土地财政的地方政府更是万分焦灼，急需刺激市场以弥补财政收入下降的缺口。因此，楼市微调就是在一步步试探中央调控的底线，以争取获得最大的政策自由度，从而完成架空调控政策，实现“救市”的美梦。

　　在楼市调控不会全面放松、限购依然将严格执行的情况下，房价回暖的基础几乎不存在。“因为从已经出现微调楼市的城市所施行的措施来看，触及限购原则的全部被叫停。目前，还不存在让房价出现大幅反弹的因素。”楼市还处于一个不稳定的状态。准确看待房地产走势，还要看现行的调控政策如何，还有宏观经济、金融政策、货币政策等走向。业内认为，对于地方和中央对楼市政策的调整，包括“限购令”在内的楼市调控政策在比较长的一段时间内坚持下去，但是针对刚需的调控政策将会逐渐放松。

　　近期各地楼市政策“微调”特点是“符合刚需微调政策均过关，而放松限购的政策全部被叫停。”各地政府在政策允许的范围内，控制政策调整的内容、方向和尺度，坚持以优先满足自住需求为重点，尤其是首次购买普通商品住房的需求，而并非鼓励投资投机，从而进行适度、合理的调整。

　　目前楼市微调的手段基本集中在刚需和部分改善需求方面，地方政府微调包括：一是免或减征购房契税或退税。譬如马鞍山、武汉、北京、芜湖、扬州；二是改变普通住房价格标准。譬如天津、增城、中山、上海、南昌；三是公积金贷款首付及额度方面的调整。譬如重庆市首套房公积金贷款首付由30%降低到20%，贷款额度由20万元提高到40万元。另外，济南、厦门、重庆、郑州、南昌、武汉、合肥、吉林、南京、常州、广州、武汉、沈阳、芜湖等城市提高了公积金贷款额度；四是重启购房入户政策。譬如从化、长春；五是补贴首次置业。譬如青岛、重庆、杭州、芜湖、扬州等。多地否认微调 ，限购红线依旧。“不违背限购原则”是楼市政策微调的“底线”。开发商不可对地方政府大幅放松调控抱有奢望，要谨慎对待目前的“回暖”，莫因一时热销上调房价。

　　2012年5月23日，中国国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，要求稳定和严格实施房地产市场调控政策。在此之前，温家宝在调研中南六省经济形势时指出，要稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，促进房地产市场平稳健康发展。