从千军万马涌入到挖空心思离场

　　大多数人还清晰地记得，2011年一条关于房地产的荒诞搞笑的爆炸性微博：从美的、海尔、格兰仕到苏宁、国美；从七匹狼、雅戈尔到娃哈哈、喜之郎；从五粮液、郎酒、水井坊到阿里巴巴等企业，都义无反顾地投身到房地产行业。

　　在这些令人瞠目结舌的房地产杂牌军背后，是当时该行业火爆的市场行情和高额利润的强大诱惑。对比6%、7%的制造业利润与动辄20%、30%的房地产利润，资本的逐利性在这里得到了淋漓尽致的体现。

　　伴随着人们对大量资本脱离实体经济，涌入钢筋水泥的房地产行业的担忧，伴随着老百姓对越来越高的房价望而兴叹和房地产泡沫说的此起彼伏，2011年到2012年，国家关于房地产调控的决心和力度也越来越大，终于在一系列限购等行政指令和金融政策的压力下，房地产销售出现了成交增量趋缓的形势，楼市价格也在2011年底和2012年初出现了或多或少的降幅。

　　虽然今年5月、6月出现销售回暖，甚至部分楼盘价格的小幅上扬，但是鉴于国家政策毫无松动迹象以及未来保障房入市的巨大压力，众多房企依然以加大促销、保证高周转、快速回笼资金、实现资金链安全为主要目标，在拿地方面虽然不会放弃好的机会，但还是表现得颇为谨慎。与此同时，战略转型的多元化成为房企面临的最重要课题与考验之一。

　　2012年，在调控政策和资金紧张的双重压力下，一些原来准备分一杯羹的非房地产企业，纷纷打出专注主营业务、剥离房地产副业的旗号，通过项目转让等方式实现一定程度的撤退。而多年来在房地产领域方面赢得盆满钵满的房地产企业，此刻也不得不思考其他的新出路。即，从传统单一的住宅地产格局，向多元化的房地产及相关行业进行战略转移。

　　事实上，这种战略转移在一些房企早已开始，只是现在才被多数房地产企业逐渐重视起来。在相关产业转移方面，有的房企开始向着房地产上游产融一体化方面发展，有的房企由住宅开发转向商业地产等开发和自持，有的则转向旅游地产、养老地产等。一些企业则选择了投资矿业、酒类等与主业看似无甚关联的产业，而究其本质也无外乎是被相关行业稀缺的资源与高额的利润所吸引。

　　暗流涌动的相关多元化

　　房企的多元化战略虽然不是从今年开始的，但是2012年无疑是众多房企加快多元化战略的重要一年。对房企战略转型，风险较小的是相关多元化，如从单一住宅地产，转向商业地产、工业地产、旅游地产和养老地产等，毕竟对当地政府资源、开发流程等相对比较熟悉。当然，与住宅地产相比，其他业态的商业模式和运营方式还是有较大差异的，而无论如何，2012年的房地产企业也只能摸着石头过河，走一步看一步了。

　　从上游资源的角度来看，不少房企开始设立产业基金，进行相关多元化扩张，以开拓房企的融资新渠道。例如，中海、金地、华润、绿城、万通、复地等都设立了产业基金。在国内产业基金主要以投资型为主，模式较单一，基本上是由房企成立基金管理公司并发起设立房地产基金。

　　从下游来看，一些房企逐步从单一住宅产品转向商业物业持有等，事实上，这也是香港四大房企一贯采取的运营模式。目前一、二线城市商业物业的回报还是相当可观的，以去年为例，北上广深商业地产的出售价格和租金回报率明显攀升，2011年远洋地产投资物业营业额大增66.2％，富力酒店营运收入增长37％，投资物业收入增长32％。

　　与下游产业相关的商业运营也成为不少房企青睐的对象，一些资金实力雄厚，在品牌整合、渠道方面具有一定经验和积累的大中型房企，纷纷开始进行跨界的商业经营，主要涉及酒店、百货、影院等业务，例如万达集团在高级酒店、连锁百货、旅游投资、文化产业等方面都展开了一系列大动作。

　　就房企从住宅地产转向商业和产业地产等情况来看，整体趋势则体现出强强联合、产业升级的特点。例如，万通先后携手TCL、汇源进军产业地产，房地产企业与实体经营企业的结合可谓是各取所需；首创与国外折扣巨头合作的奥特莱斯已经初见成效，只是鉴于消费购买力等因素，该模式适用范围还有待商榷。

　　房企战略转型还体现在产品概念策划及城市系统的升级上，例如，世茂集团携手两岸巨头投资海峡城，借云端产业集群进入产业地产；万通的立体城市已经在成都开始建设；总部基地提出新母城城市开发的概念等。无论是立体城市、还是海峡城都已经不是简单的房地产项目开发，而是城市规划和开发的大概念，当然从这些概念转化为现实依然是一个漫长的需要探索的过程。

　　旅游地产也是不少房企转投的方向之一。2012年1月，海南有37个项目开盘。重庆4家大型开发企业携150亿元资本进入贵州开发旅游地产。今典集团则表示今年将全面向旅游地产转型。这些新动向显示，旅游地产有望呈加速发展态势。

　　在限购等政策压力下，房企除了调整区域发展战略，逐渐从一二线城市，向三四线城市拿地、开发外，也开始尝试走出国门以开拓新的发展渠道。例如，2011年12月，碧桂园首次收购海外合资公司，主要从事收购马来西亚土地使用权、开发住宅物业配以商业物业等经营业务。此举意味着碧桂园第一次跨出国门进行房地产投资。

　　五花八门的无关多元化

　　除了在房地产行业内开展的相关多元化，一些房企正朝着矿产能源、奢侈消费品以及文化产业等相关领域进行部分战略转移，这使得房企多元化转型更令人眼花缭乱。而无论怎样，我们都不难看出，这些房企正朝着高额利润和稀缺资源的方向进行新的尝试与探索。

　　从房地产开发企业到构建酒业王国，一贯领跑中国豪宅市场的星河湾，在2011年底打出了卖酱香型白酒的招牌，以作为房地产开发、物业管理、酒店经营、教育体系和建筑设计之外，企业多元化战略的又一尝试。对于代理和销售高档白酒，星河湾给出的理由是高档住宅与就业之间有着类似的高端客户资源。也有业内人士说，虽然卖酒短时间内不一定赚钱，但至少可以转移高档楼盘销售不利，尤其是星河湾重金布局鄂尔多斯受挫的注意力。

　　在楼市限购的重压下，大量资金涌向了另一块风水宝地——矿山能源。较早转型的绿地集团，能源产业目前已成为仅次于房地产业的第二支柱产业。2011年，碧桂园也不声不响地在内蒙古锡林郭勒盟建立了矿业投资公司。主营地产和建筑的浙江广厦控股宣布，总投资预计120亿元的黄泽山石油中转储运项目一期工程正式开工。据有关机构统计，在沪深股市132家房地产上市公司中，有1/6的房企已经或即将涉足矿业能源领域，金融等高利润行业。

　　恒大集团的多元化由来已久，目前许家印在涉足体育行业的基础上，正在深入进行文化产业的战略布局。已经成立的恒大文化产业集团，下设恒大电影公司、恒大经纪公司、恒大唱片公司，还有恒大动漫公司，恒大院线公司等。2012年恒大除了继续在足球等领域重金投入外，还在文化产业大手笔投入，如：首部电影《勇敢游戏》已于1月份在北京开机。

　　早在2008年，房企养猪就已经不再是新鲜的话题，如今养猪业已成为房地产企业、煤炭企业等众多企业纷纷涉足的对象，一方面是因为养猪业利润高、政策扶持，另一方面也可借着现代农业做些房地产方面的动作。以往被业界诟病的圈地之说，也并非空穴来风。

　　多元化背后的逻辑陷阱

　　房地产企业无论是转向商业地产、工业地产等领域，还是转向矿山能源、高档白酒等产业，在战略逻辑上也有着很大的相似之处。这些与房地产相关或者不相关的产业都强调对稀缺资源的占有，以及对高额利润的获取。例如，房企集体涉矿看中的正是该行业的高额利润。近年来国家加大了在矿产能源行业的投入力度，且矿产能源的平均行业利润率高于15%，甚至达到20%。

　　与之类似，高档酒业也属于高额利润的行业。一般，房地产的毛利率约为20%-30%，而白酒的销售毛利率约为70%-80%。目前，水井坊等酒企已剥离旗下的房地产项目，集中资源发展白酒主营业务；而一向走豪宅路线的星河湾则高调亮出“星河湾老酱香”的白酒品牌。可以说，此前是酒业进入房地产，现在是房地产进入酒业。

　　在楼市前景不明朗的情况下，一些房地产企业转移部分资金，投资到前景看好的新兴行业，不仅能有效降低企业经营风险，更是着眼未来的重要布局。一方面增加了公司投资性收入，实现了收入来源的多元化，有效分散房企经营风险；另一方面有利于拓宽房企的利润渠道，推动企业可持续发展。当然，一些房企的转型也是醉翁之意不在酒，例如，在资本市场上，只要房企公布涉矿的信息，公司的股价就会立刻上涨。

　　在此轮房企多元化战略转型的背后，也隐藏着难以预测的战略风险、投资领域险和运营风险。一般认为，房企进入相关多元化领域会更加稳健一些；如房企进行无关多元化经营，由于业务间关联度较低，难以充分发挥企业相关资源的战略协同效应，后期运营风险依然较大。例如：矿业前期融资成本大，投资周期长，受政策影响明显，一旦出现安全事故，企业将会停产从而影响现金流。

　　从大量企业蜂拥而上，转向利润丰厚、市场火爆的房地产行业，到国家调控一声令下，众多企业纷纷而转型，四处寻找住宅产品之外的新出路来看，资本的逐利性在房地产多元化的过程中淋漓尽致地展现出来。目前，房企几家欢喜几家愁之余，我们也要看到，在每一轮危机和机遇中胜出的，正是那些未雨绸缪、走在行业和时代前列的房企。在这个乱象丛生的房地产多元化时期，找准战略方向，抓住可靠的战略落脚点，稳扎稳打培育企业核心竞争力，才是立于不败之地的根本。让我们拭目以待，看哪些房企能走出纷繁杂乱的多元化陷阱，真正在下一个房地产的黄金十年脱颖而出。