□李杰辉
从2010年初起，国家先后出台了多项房地产调控政策，以遏制投资、投机性购房，因而被称为“史上最严厉”的调控措施。当前，我国经济增长处于下行通道运行，为避免经济硬着陆的风险，稳增长已成为首要任务。在政策预调微调的影响下房地产有出现阶段性“升温”的可能，但中国经济发展的基本面难以支持楼价长期处于高位。通过以下“七个看”的分析，我们不难发现，总体上中国楼市放量下探的大趋势并不会改变。
一看宏观政策。针对当前部分产业产能过剩，经济增长下行压力加大的形势，5月23日，国务院常务会议要求把稳增长放在更加重要的位置，要根据形势变化加大预调微调力度。由此，有舆论认为房地产调控即将全面“松绑”。其实，我们应该清楚在房地产库存极大的背景下，房地产业不具备继续吸纳传统制造业产能的能力，中央稳增长将首选积极的财政政策，重启铁路、基础设施等重大项目投资。其实，在
二看经济层面。
三看货币信贷。在当前楼市处于低迷的背景下，房价过快上涨势头已经遏制，央行基于整体经济的复苏及发展，下调存款准备金率0.5个百分点，一定程度上也避免了楼价崩溃式下跌，但并非“救市”。按预计此次释放流动性约4000亿元左右，且根本不可能全部投放房地产市场，这对于房地产市场高企的负债率和短期暴增的借款仍然是“杯水车薪”。而且每年的3、4月是税收大幅增缴季节，据测算回笼央行的资金可能每月达到3400亿元左右，一定程度上提前稀释了降准的效应，银行间市场资金面仍不容乐观，因此房价下行压力仍较大。
公开数据显示，4月份银行新增贷款6818亿元，为今年以来的最低水平。按照贷款创造存款的理论，贷款少致使存款创造也少，受存贷比最高75%监管红线约束，显然限制了银行的房贷能力。6月面临中报业绩大考，银行既有冲动放贷保规模，又有高息揽存 “过夜”资金实现“技术性”冲高的需求，但在经济增速下行之际，银行不良贷款会有扩大趋势，鉴于欧债危机的影响，出于控制风险、保证贷款质量的考虑，相信银行一定严格放贷标准，未必会盲目扩大信贷投放。
四看房产税开征。在楼市库存量大、有效供给扩大的情况下，地方政府为减轻对“土地财政”的依赖，必将寻求地方税收收入新的增长点，以实现从增量土地财政向存量土地财政转变。尤其开发强度超限的城市，对开征房产税带来地方收益充满期待。
五看人口消费红利。据国家统计局数据显示，我国出生率在“第三个人口高增长阶段”的1987年达到23.3%峰值后一直呈下降趋势，18-55人口数量将在2017年达到最高峰值。到2022年，在上世纪60年代初“第二个人口高增长阶段”出生的人口消费力将逐渐减弱，人口老龄化加速。也有房地产业界知名人士指出，23岁人口的数量将在2015年达到最高点，此后逐年下滑。这些都意味着在未来5-10年人口的消费红利将大幅下降，购房需求也将明显减缓。因此业内人士普遍认为：“从长期来看，这一趋势对房地产行业的影响显然要超过正在进行中的楼市调控。”
六看楼市供需关系。
七看购房心理预期。经历多年，消费者对于政策的理性解读已日催成熟。虽然市场释放出宽松微调信号，各地方也出台了一些“刺激刚需”的“差别化”微调政策，但作为影响购房者贷款成本主因的基准利率并没有下调，尤其作为本轮调控核心的限购政策并没有出现松动迹象。同时民生保障房的陆续推出，消除了不少房价上涨的恐惧因素，引致观望情绪趋重。由此可见，即使各地方曲线松绑进行微调，均属支持“自住需求”积极入市的举措。因此消费者普遍认同：基于维护政策公信力，中央继续从紧的房地产政策短期恐难改变。这无疑进一步强化了消费者对房价下行的心理预期，也可以这样说，比限购限贷更可怕的是，购房者的心理预期继续下跌。