库存压顶 负债沉重 楼市彷徨

　　  2011年是全国房地产调控最为严厉、政策落实最到位的一年，限购、限贷、限价政策逐步细化升级。从历史数据上看，去年商品房市场明显降温，商品房销售面积同比增幅明显下滑，远低于近十年的平均增幅。

　库存压顶

　　全国房地产库存的增幅却已接近5成，负债增幅也达到了35%，增速均超过收入与净利润方面，去库存化与资金链压力日益紧张。库存方面，2011年年末63家房企的库存已经高达6928.38亿元，同比2010年年末的4735.43亿元大增46.31%。据中国房地产研究会近日发布的“500强测评研究报告”中称，2011年500强房地产开发企业存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，500强房企的平均存货已接近百亿大关。

截至3月31日，沪深两市143家上市房企有74家发布了2011年财报，其中69家实现净利润391亿元，但同期负债超过8000亿元，比上年增长31%；存货达7230亿元，比上年同期增长43%。

　负债沉重

　　63家上市房企在总体负债上，63家房企2011年年末的负债总计也达到了7520.53亿元,同比上一年的5562.08亿元增长35.21%。其中一年内到期的非流动性负债为818.91亿元，而2011年年末63家房企现金及现金等价物余额则为1198.18，仅比一年内到期的债务多出300亿元，资金压力可见一斑。

从69家公司的负债来看，占总资产比例超过70%的有23家，超过50%的有57家，负债同比增加的有46家。近日一项报告显示，去年500强房企净负债率已由2010年的50.07%上升到66.59%。申银万国发布的一份房地产信托研报显示，2012年集合类房地产信托本息共到期2037亿元，加上单一委托人认购的单一类房地产信托，则共有约3062亿元本息到期，从3月起进入偿付高峰。

近日发布的研究报告称，房地产开发企业资金状况已从2011年的“偏紧”步入“紧张”，“可能接近甚至低于2008年的水平”。  随着开发贷款要求更严，审核条件更高，调控影响下的融资渠道持续狭窄。目前正规渠道融资的利率与代理佣金的比例之和每年在20%左右。

楼市彷徨

　　在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，房地产行业进入去库存时代已成为不争的事实。宏观经济增速的回落、信贷的收紧、房企资金来源结构的不断变化、房地产投资的持续回落都影响着或反映出房企“钱紧”的状况。高额的负债率、庞大的库存、严重分化的业绩水平，在中央三令五申强调房地产调控不动摇的背景下,想要走出困境、回笼资金，房企似乎只有“降价促销”一条路可走。

住房和城乡建设部副部长齐骥表示：我们将坚持调控方向不动摇，调控的力度不放松，坚定不移的落实好中央各项调控措施。一方面要努力增加普通商品住房的供应，满足市场的需求，另一方面要坚决抑制不合理的需求，严格落实住房限购差别化信贷、税收等政策。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭说：“综合多项指标走势,预计2012年一季度房地产开发企业资金状况可能接近或者低于2008年全年水平。在外部融资环境难以显著改善的情况下,房地产企业通过降价促销回笼资金,依然是缓解资金压力的主要路径。”要想尽快摆脱巨大的资金压力,以价换量已经是不可避免的趋势。