地价房价仍太高，居民依然很差钱。新华社发

■ 黄祖斌

近十年来，中国地产市场的格局是：地方政府从农民手中低价征地，高价卖给开发商，筹集地方建设资金，提供的保障房却少之又少；自住与投资需求共同推动房价泡沫不断膨胀，积累了较大的宏观风险，中低收入居民怨声载道。可喜的是，中国地产业将迎来彻底的转型。

为低收入者提供低成本的住房，是政府的义务。在日本、中国香港、新加坡等房价较高的经济体，保障房占住房存量的５０％，甚至近８０％。中国在房改之前，城镇的住房几乎全是保障房，而在２００３年之后，经济适用房供给比例不仅逐年减少，而且沦为不少特殊阶层的套利工具。不过在“十二五”期间，中国将建保障房和棚户区改造３６００万套，保障房覆盖面将达到２０％以上。

长期以来，美国的住宅只能保值不能增值。以１８９０年美国扣除物价因素的房价指数为１００，到２００８年也只有１３７。美国房产无法增值的重要原因，是每年征收相当于房产市价１．４４％的房产税。

在中国，除了艺术品、玉石等市场容量有限的品种外，房产是最近十年大幅跑赢通胀、实现资产增值的最佳投资工具。除了住宅供不应求外，对增值收益基本零税负，也是不可忽视的原因。去年重庆与上海分别征收了房产税，即使税率很低，也对投资需求产生了明显的抑制。国务院日前下发通知称，“同意发改委《关于２０１２年深化经济体制改革重点工作的意见》，其中明确指出，适时扩大房产税试点范围。”由此可以推论，随着房产税的推广，房产将很难再成为增值的投资工具。

当地产成为开发商暴利工具之时，失地的农民却获利较少。按照清华大学教授蔡继明的分析，目前被征用土地收益的分配格局大致是：地方政府占２０％－３０％，企业占４０％－５０％，村级组织占２５％－３０％，农民仅占５％－１０％。这导致了地方政府和房企通过地产业可轻松获得不菲的收益。而农民失去土地后，只有少数人有能力在城镇安家。这其实也是中国经济转型的一大障碍。一方面一些制造业企业没有耐心进行技术研发，纷纷进军地产业。一方面，城乡差距不断扩大，多数农民难以融入城市，中国真实的城市化率提高缓慢。

事实上，国家正在重新考虑失地农民的前途问题。有报道称，事关征地补偿标准和征地程序的《农村集体土地征收补偿条例》已初步完成，征求意见后将直接上报国务院，预计在今年八九月份出台。条例草案强调补偿与安置的分离，其中集体土地征收的补偿，将不再简单地按附着物补偿，而是对包括耕地上的青苗附着物以及宅基地上的房屋等分别给予补偿。失地农民将由政府出资培训、并推荐就业。如果是农地上开发建企业，农民可以选择农地入股，为被征地农民留足发展机会和发展资源。

综合来看，地产调控仍将持续，房地产将逐渐去除投资功能，回归居住功能。这意味着住宅市场不再是富人专属的游乐场，炒楼风险将大大增加。