尽管目前国际经济金融环境空前复杂和严峻，政府力争通过扩大内需来促进经济增长，但却不包括扩大房地产的内需。从芜湖和上海对楼市限购政策进行微调即被叫停，从两会的政府报告下调了2012年的经济增长率，再从温家宝总理对目前房价水平的评价以及对今后房价走势的愿望，都可以看到政府不会放松对房地产调控的坚定态度。然而，如果我们就此想当然地认为中国的房价马上就会大幅下跌，却也是不够现实的。因为能够导致房价大幅下跌的动力和压力，目前并不存在。如果套用股市中多方和空方的概念来比喻就房价波动而进行博弈的双方，那么可以说目前多方虽然资金不足，却也没有到资金枯竭，必须要割肉出售房产才能活命的境地。而空方中更有不少动摇者，在等着房价有所回落后出手购房。由此或可断言，在未来1到2年内，无论哪一方都还不能取得绝对的优势。

认为房价短期内不会大幅度下跌，并不是说中国目前的房价还没有高地离谱，而是说房价必须有以下条件齐备时才会大幅下跌：1）有不少房贷者断供，丧失住房赎回权；2）银行拍卖被抵押房产却仍然不够还清贷款；3）银行手中被抵押房产难以拍卖出去。这三个条件若有一个不存在，都不至于造成房价的大幅下跌。仅仅是因为有些楼盘在降价出售，或个别破产者的房产在低价拍卖，都不能就此判定楼市将出现大跌。

美国之所以在2007年爆发次贷危机，是大量的低收入人士购买了远超过其支付能力的大面积住房，在进入还款期后，因无法偿还贷款而弃楼。而同时银行却无法通过拍卖手中作为抵押品的房产来完全收回贷款，当被拍卖的房产日益增多，就日益被压低价格拍卖，如此恶性循环，最终就是房价大幅下跌，累及相关的银行被迫破产，导致危机发生。反观目前国内的房地产市场和金融环境，由于政府近几年对楼市的调控并加强了对银行等金融机构的监管，我们在房产抵押方面的做法和现状与美国2007年时的情况就大不相同。至少在以下几个方面就体现着根本性的差别：

1．      总体上说，国内房贷借款人的收入能够保持稳定，可以按期对房贷还本付息，违约量甚少。而美国的许多贷款人都面临失业或因低收入而无法偿还贷款；

2．      国内很多人买房时申请房贷完全是为了保留足够的现金用于更高回报的投资，并非因财力不够。而在美国是很多低收入者在超过自己的支付能力下买房，都没考虑以后怎么还贷，即不仅倾其所有，还身负巨额债务；

3．      中国的许多贷款购房者往往有多套住房，一旦支付房贷出现困难，只要抛出一套或数套房产就可以保证剩余房产能够继续还贷；

4．      目前中国的房贷息率仍然不算很高，各银行的息率也比较一致，而美国被评为次贷的贷款息率较普通贷款的息率要高许多，因此对绝大部分中国购房者来说，还贷压力还没有不堪重负到无法忍受的地步；

（上述几点差别说明，中国的房贷者支付能力仍然足够，不至于出现大面积还贷违约，而迫使银行收回被抵押的房产）

5．      中国购房的首付已经提高到了30％或更高的比例，而对已经还清贷款的房产，也最多只能够抵押评估值的60-70％；

6．      许多贷款者是在5年前或更早就购买了现有的住房，至今一是房价已经明显上涨，二是经过若干年的还贷，所欠的贷款占所抵押房产价格的比例已进一步降低；

7．      用房产二次抵押获得现金的做法基本被限制，即不允许在房价上涨后申请更多的贷款。即使可以用房产抵押，所得现金的用途也被严格限制；

8．      中国在获得贷款后的最初几年，没有可以先不还本付息的做法。而在美国，在房价一片涨声的刺激下，银行允许零首付、甚至最初两三年可以只付息不还贷等，使得许多低收入者可以不花分文就可以住进新房；

（上述几点差别说明，目前作为贷款抵押房产的价格远远超过贷款额，只要房价下跌幅度不大于30％，房产就不会成为负资产，借款人主动放弃赎回权的可能性也大大减小）

9．      金融衍生产品在中国并不发达，类似雷曼兄弟的债务衍生品投资公司即使有也受到严格监管。中国的房贷在银行层面就此打住，并不允许将其打包形成新的衍生品后再公开出售，也就是银行信贷规模不存在通过金融衍生品而被杠杆式放大；

10．  限购令出台后，实际上是禁止投资或投机性买房，这使资金不能集中流向房地产，社会信贷总量也因此受到限制；

11．  所谓的宏观调控，本质上主要就是调控整个社会的信贷规模，以此影响或促使经济环境发生变化。控制了金融衍生品的规模，也就直接有效地控制了整个社会的信贷规模。也就有效地控制了经济泡沫。而美国在2007年时，金融衍生品的大肆泛滥，造成了信贷的飞速增长，吹大了经济泡沫；

（上述几点差别说明，中国金融衍生品市场不发达，房产是民间杠杆化信贷的一个主要渠道。但通过限购就使得信贷杠杆化扩张规模受到严格控制）

正是由于中美两国房产市场环境的这些根本性差异存在，使得中国的房价目前还能够维持在小幅波动的状态。

中国的房价是随着中国的贸易顺差、外汇储备和老百姓平均收入的提高而急速上涨起来的。这三个方面是产生所述的根本性差异的本质原因，而巨额贸易顺差又是造成外汇储备和人均收入大幅上升的原始动力。因为巨额贸易顺差不仅形成了大量外汇的实际流入，而且具有巨额贸易顺差的国度必然投资环境优良，更易吸引外来资金蜂拥而至。笔者以前曾撰文提出：长期的贸易顺差终结之日，就是房价大跌之时。现在来谈我国的贸易顺差即将终结有些为时过早，但是长期的贸易顺差可能就要终结的端倪已现。令人瞩目的就是2012年2月的出口贸易逆差已经达到315多亿美元，而2月份的新增外汇占款则仅有251.15亿美元。目前业界还只是把二月份的数据看成是一个国内经济走缓的信号，但这却是一个非常值得注意的信号。

投机性买房行为在房价下跌时会成为加速房价下跌的主要动力，对楼价的杀伤力特别大，目前的限购政策从表面上看是逼使投机性资金无法或难以进入房产市场，从长远看也是为了一旦房价下跌趋势形成后，不至于出现急跌，间接起到保护银行的作用。中国的银行或大型金融机构大多为国有，几近无倒闭的可能性。除非有极端情况出现，否则老百姓不会去银行挤提。所以即使个别机构出现较大的坏帐，也可以在一个较长时段内逐步摊销。同时，资本帐下未完全开放，外汇储备充足，通过调整控制了虚拟经济的热度，等等。这些都说明了中国金融稳定能力较强，有利于稳定目前的房价。但是如果在今后数月内贸易逆差继续延续下去，则在一两年后，房价会否大跌就难以预料了。因为长期一些的外贸逆差的出现，不仅仅说明中国制造的出口竞争力开始下降，也间接地说明了国内的投资环境已经发生了质的转变，更会直接导致国民的整体收入下降。

让富有的更富有，让没有的更没有，经济领域的资金流向历来有遵从马太效应的倾向。而大量资金的外流，必然会成为压垮高房价的最后一根稻草，尽管在短期内还不见得会发生资金的大规模外逃。

本文于2012年3月18日定稿