企业的发展离不开人才，更离不开资金，如果把一个企业比作是一个人，资金就是企业的血液和命脉，合理的资金运作和管理才是企业长期发展的生命线。资金管理就是企业财务管理的命脉。如何运用及管理好资金，怎样进行资金监控和资金运作，自古已来都是企业财务管理的工作核心。控制好资金才是企业发展运作的关键。
地产企业资金的管理，实质上是围绕企业发展，购销运作过程中所发生的资金流入及资金流出的管理。房地产作为金融投资属性的特殊产品，在资金方面需求庞大，资金市场流动性差，投资的周期长。因此房地产开发企业，资金的有效运营和管理，无疑不是企业运营发展过程中的重要环节。地产企业在产业运营过程中，资金的运作主要包括：（1、取得土地前期准备、2、取得项目土地、3、项目开发前期、4、项目开发建设期、5、项目销售、6、持有经营期这六个主要环节）。地产企业在资金的管理上也主要是围绕这几个环节展开。
一、地产开发企业资金流的特点：
1、取得土地前期的资金流；土地评估费用，土地竞买保证金等。此阶段的资金为净支出状态，资金的来源主要为企业自有资本金。
2、取得土地期间的主要资金流；土地款的缴纳、税金等。该阶段时间短、但是资金流出量大，资金主要来源为自有资本金。
3、项目开发前期的主要资金流；该期间的费用主要包括项目策划定位费用，项目计划费用，项目勘察费用及各个政府部门送发的费用。该阶段为资金支出规模占项目投资规模较小阶段。但期间的资金筹划却至关重要，需切实完成项目的融资的安排，资金主要来源为自有资本金。
4、开发建设期的主要资金流；主要为土建工程费用、装修费用、基础设施费用、公共配套设施费用、开发间接费用等。项目的资金需求主要由开发前期的融资安排提供。
5、项目销售或出租期的主要资金流；该期间为资金回收的产生期。支出费用主要包括项目推费用、项目代理费用、人力费用等。
以上环节中，前四个环节为资金流出期，主要资金的来源为企业自筹资金投入、银行借款部分，第五为资金回笼部分。其中土地款及建设成本为该期间的核心资金流出部分，前期发生费用周期短、后者则在整个工程建设期内陆续支出，销售或出租甚为唯一具有资金回收的环节，销售型物业的资金回笼一般呈“先大后小”的特点，即在销售初期资金快速回笼，进入销售后期资金流入趋缓，并最后归零。而出租型物业则表现为初期资金回笼少，之后随着经营进入稳定期，资金回笼呈稳步增长，但是出租型物业资金回笼速度慢，周期长。
二、地产开发企业资金管理的关键：
1、投资计划的资金管理；
地产企业具有资金需求庞大，资金周转周期长的特点，一旦出现现金流短缺问题，将严重影响工和的进展，进而可能造成项目烂尾的情况发生。因此、地产企业在自有资本金充足和现金资产良性的基础上，制定严格的投资计划来确保现金流和投资能力的资金运作流链条畅通。
2、资金计划的资金管理；
从项目发展的过程来看，在项目取得前的评估阶段，即应完成项目的全部资金计划安排。该阶段的评估结果将直接影响是否进行项目投资，而为了能够更精准的完成该阶段的工作，开发企业须对项目定位、设计、开工建设计划、项目融资、项目销售计划做出合理详实的预测，任何一项工作的偏差，都会对后续的资金使用及回笼产生影响。因此、评估工作越精准详实，所编制的资金计划也更为贴近未来实际资金需要，企业面临的财务风险也就越小。
3、资金筹集的资金管理；
对于资金需求异常庞大的地产企业而言，资金筹集能力无疑是关系到企业发展命脉的问题，企业内源性资金受企业积累的限制，很难在短期内出现大规模的提高。传统的开发货款，在经历金融危机、房屋政策的调整后，也越发显得不可靠。而市场的大起大落更让开发企业难以准确预测未来资金回收是，在这样的情况拓展融资渠道无疑成为企业生存的必须。遵循企业的资金计划，尽可能早地与资金方进行接触，听取他们对项目的想法及建议，并将之融入项目中，将帮助企业更便利地获得融资。
对地产开发企业而言，该阶段无疑是整个资金管理进程中的重点，而融资管理又恰恰是该阶段的核心所在。目前、对于地产开发企业而言，银行开发货款仍然是最重要的融资手段，然而、我国银行信贷的调控是相当频繁的，具有极高的不稳定性，为避免“靠天吃饭”的被动模式，作为地产开发企业、要不断提高企业融资能力，拓宽融资渠道无疑不是一项长期的课题，在经济多元化发展的今天，融资渠道也趋于多样化，当前经济环境下，以下融资渠道亦可供参考。
融资方式：
1) “企业内部融资”，说明；通过抵押、质押、票据贴现及加强销售获得预收款，利用留存收益等。特点；可得性强、资金规模受限大。难度；低。
2)“经营性物业货款”，说明；以自有的经营性物业做抵押并以经营收入或租债收入作为主要还款来源的货款。特点；对地产开发商资信及物业的经营要求高期限长。难度；中。
3)“上市融资”，说明；在公司市场发行股票或是通过买入壳公司间接上市。特点；耗时长、审批难。难度；高。
4)“债券融资”，说明；通过发行公司债或企业债向市场速效的行为。特点；通常融资期限长融资成本高。难度；高。
5)“信托融资”，说明；通过集合信托产品、向社会公众融资的一种融资行为。特点；对企业资金信有较长高的要求。难度；中。
6)“并购货款”，说明；商业银行向并购方式其子公司发放的用于支付并购交易价款的货款。特点；对企业资质要求高、期限长。难度；高。
7)“委托货款”，说明；委托人提供合法来源的资金，委托银行或信托机构，根据委托确定的货款对象，用途、金额、期限、利率等代为发放监督使用并协助收回的货款业务。特点；期限短、成本高。难度；中。
8)“投资融资”说明；即通过与境内外投资基金合作，取得项目资金的一种融资行为，即可能过股权合作，也可通过债券合作。特点成本高。难度；中。
4、资金运用的资金管理；
资金运用即在项目的开发的过程中，如何将筹集的资金投入到各种用途上。为了严格控制资金运用的方向，需事前编制全面的收入预算及支出预算，；加强预算约束意识，对超支的项目进行严格的审核。强化成本管理意识，在确保质量、工期的前提下，尽可能降低项目的开发成本。
三、地产开发企业资金管理是财务的核心：
从企业战略角度来看，在财务上运营体系上资金管理需需解决的核心问题有：
1、资金配置；
资金配置是资金运用在广义上的概念，它是将企业的长期投资战略，短期投资战略相结合的一种资金运用规则。地产开发企业需根据企业身的发展战略，制定适合企业自身的资金配置计划和融资渠道。
具体而言，企业需考虑配置多少现金资产以保证项目的正常动作，配置多少的土地资产用于未来的开发，配置多少在建工程项目确保销售工作的持续性，配置多少的在售物业项目以及时回笼资金我，从而以实现资金的平衡。
地产企业应合理配置资金到不同的资产，确保较为合理的现金保有量以偿还到期债务，并确定合理的土地储备量，同时避超出企业能力的投资、控制风险。
2、资金效率；
地产企业资金占用量庞大，资金效率低下将大幅提高企业的财务费用，从而影响企业收益。首先；企业需保证有充足的资金来满足正常经营需求；其次通过增加资金流入，控制资金流程出现实现资金的平衡。
从资金支出角度，影响支出的项目主要包括产品设计、建筑材料的使用、建设管理费用、财务费用、营销费用等待。开发企业可相应地通过改进产品设计，合理选用建筑材料，建立并完善现代化的资金供应链管理制度，同时尽可能控制各项管理费用、提高与金融机构的谈判能力，达到降低费用，提高资金动作链条效率的目的。
从资金流入角度，降低投资回收期无疑是最佳的提升资金效率的途径，具体的举措包括，减少土地闲置期，提高项目前期准备效率，在保证工程质量的前提下，加快氏程的进度建设，合理制定营销计划，快速销售实现资金讯速回笼等。
3、资金安全；
任何一个企业资金安全管理都是财务管理中的关键环节，地产企业也不例外，一般而言资金的安全管理可以通过建立资金约束机制和监督机制来实现。
首先通过建立资金使用的约束机制，降低资金运用的违规行为。一般而言，企业可通建立审批授权制度，严格报销管理，建立不相容的各岗位分离制度等，加强资金管理责任制度的落实等来实现资金管理的约束。
仅仅是约束机制并不能完全保证需要资金安全，建全的资金监督机制，提防范风险的关键。企业可通盘点实物资产，实施监控每笔重要资金的流向，并定期进行全面的检查，健全内部审计制度，从而卫生降低资金风险。
四、地产开发企业投资过于 冲动可能导致资金压力重现；
综上所述，2009年以来，受房地产市场回暖及宽松货币政策的影响，房地产开发企业再次成为银行的宠儿，导致大量信贷资金流入房地产市场，从而减缓了企业自筹资金的压力。目前来看，由于市场普遍担心信贷资金流入房地产市场，造成房地产泡泡沫塑料，银行汇票近期重新严格执行了对二套房交易的信贷审批标准，同时还加大了银行放贷管理政策。布上半年大规模的新增信贷也使银行的放贷量在下半年受限限制，预计3、4季度，银行信贷将对房地产业收紧。在缺乏足够的信贷支持的背景下，市场交易预计将显著下降，价格趋平稳，而今年二季度以来，土地交易再现热潮，未来一段时间内开发企业又将再次面临激纳土地出让金的问题，因此、在市场繁荣期的过度扩张，很可能将导致开发企业再资面临资金短缺的压力。政策调控密集，市场波动频繁的背景和预期下，看清资金管理的实质，强化房地产发企业资金动作与管理无疑将是一项长期的任务。
