楼市进入深度博弈,房价能否“限”下来?


  7月7日年内第三次加息;7月12日国务院常务会议明确提出,坚持调控方向不动摇、调控力度不放松,除进一步巩固和加强原有调控政策外,要求在房价上涨过快的二三线城市也采取必要的限购措施;7月22日中央政治局会议强调要坚持不懈搞好房地产市场调控;7月26日,新“沪4条”叫停外地户籍“补税购房”。楼市调控预期再次升温,楼市进入深度博弈。

  按照“国八条”的要求,有608个城市公布年度新建住房价格控制目标,占92.5%。还有49个城市没能按期完成公布调控目标,一季度末要求各城市出台房价控制目标时,绝大多数城市都选择了与GDP增长挂钩的模糊的价格控制目标,除了北京明确提出“稳中有降”的调控目标之外,几乎所有城市都在各自的参照系下为今年房价的继续上涨留下了“充足”的空间。原本以控制房价、扭转预期为目的的房价控制目标在具体的实践中反倒助长了“涨价”预期。

  在房价控制目标问题上产生的争议和质疑,再次凸显出我国房地产调控的复杂性、紧迫性和特殊性。房价控制目标背后,反映出地方政府在执行中央调控政策时面临的两难抉择:一方面,房价上涨过快不能不管、不能不调;另一方面,对土地财政的依赖,对房地产投资拉动的需求,短时间内依旧无法摆脱,迫使地方政府必须为房地产的发展预留出空间,科学设定房价控制标准,确保调控政策不变形、不走样,需要地方政府深入领会中央调控的精神,坚决执行中央调控的政策。与此同时,更加需要自上而下,加快房地产深层次调控的步伐,进一步捋顺中央和地方的财税关系,建立健全更加行之有效的调控行政问责机制,加快推进保障性住房建设……

  中央关于“房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松”的要求,进一步执行差别化住房信贷政策。国务院常务会议提出“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”,住房和城乡建设部曾要求各省对是否应该进行限购的城市进行排查,给出5条判断标准:价格指数是否处于前列,6月房价和去年底价格相比的涨跌情况,城市上半年住宅成交量同比是否增幅很高,外地人购房的比例是不是较高,群众对当地房价是否反映强烈。

   面对即将限购的压力,地方政府也没闲着。不久前,河北省香河县就首开“行政限价”的先河。有评论人士认为,这是地方政府在以 “限价”换取“限购”政策,“限价”的背后隐藏着房价上涨的动力。从限购到限价,从限一类地区到限二、三类地区,再从限房价到限地价,越来越多的“限”字出现在楼市调控过程中。让人不禁要问,房价真的能“限”下来吗?即便能够“限”下来,又能维持多长时间?有评论指出,纵观中国房地产步入市场化以来出现的种种问题,虽然有市场从形成到发育再到发展过程的因素,使房价、地价伴随着居民收入的提高一并上涨,但是,更重要的原因是一些地方政府在房地产市场发展过程中扮演了错误的角色,推动了房价的恶性上涨,影响了房地产市场的健康发育。

  地方政府、银行、开发商由政策博弈可能转向市场博弈。在调控依然从严从紧的预期下,开发商降价促销压力陡增,从今年初开始,房地产调控开始发力,从目前情况看力度越来越大,没有丝毫松懈的迹象。住房信贷、税收政策在层层加码,信托房地产漏洞正在堵上,一线及省会城市限购政策不但没有放松苗头,而且二三线城市限购政策正在迅速扩大,保障性住房建设正在快马加鞭。多重调控压力下,苦苦支撑一年有余的开发商们已经到了极限。摆在面前的最为现实问题是,支撑房地产的巨大资金链条正在出现裂缝甚至将要断裂,业内人士预测,房地产市场多少年来从没有看到“价格战”可能会出现。