深圳国土委：住宅用地产权到期将自动续期

　　26日，深圳市国土委就“深圳无偿回收土地到期房”予以澄清。

　　声明指出，深圳市规划国土委及第二直属管理局从未就金桃园大厦的土地使用权到期后如何处理接受过记者的采访。

　　近日，深圳南山区金桃园大厦一期已经入住的1000多名业主收到消息，拥有红本房产证的住房到期后，“政府将无偿收回金桃园大厦地块使用权，本地块上建筑及其他附着物也由政府无偿取得”。

　　金桃园大厦一期业主的房产证使用期自1998年开始，在近期动工的金桃园大厦二期开发过程中，所涉拆迁户以及一期的业主们才知道，70年后，也就是到2068年，他们的房子将会被政府强制“无偿收回”。

　　“此前上海在住宅类土地出让时也有类似‘出让人收回并补偿相应残余价值’或‘出让人无偿收回’的内容，当时争议就很大。”26日，盈科律师事务所合伙人、金牙大状法律网首席律师王思鲁向本报记者表示。

　　政府合同规定“无偿收回”

　　金桃园大厦一期是幢20层的商住楼。购房时，开发商罗沙公司向业主承诺，土地使用权到期后会自动免费延续，村民们可以永久拥有房屋的使用权。

　　但 7月25日，业主们被告知，这幢楼房的使用权到期后将被强制无偿收回。

　　据报道，当时深圳国土委的解释是，开发商深圳市罗沙工程开发有限公司故意向业主隐瞒事实，即在1998年8月份签订的深圳市土地使用权出让合同书明文规定：土地出让年限期满后，政府将无偿收回金桃园大厦地块的使用权，本地块上的建筑及其他附着物也由政府无偿取得。

　　但罗沙公司则向业主辩解：当时没有看到这份合同。业主要维权可以找政府部门，他们也是受害者。

　　在开发商和政府各说其辞上演“罗生门”的背后，当事业主们则表示，“如果当时知道有这条规定，我们肯定不会买这里的房子！”在他们看来，开发商没有告知此项重要规定，属于严重违法违约行为。

　　“自动续期”有定论

　　在目前国内住宅类土地交易中，鲜有70年满期后政府强制无偿收回的规定。据了解，所涉地块1998年以零地价成交，而金桃园大厦一期以及其它所涉地块只有70年使用期则可能是政府所给出的交易筹码之一。

　　据了解，罗沙公司之前拆除部分居民楼房，开发金桃园大厦，一期即获利数亿元。

　　2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第148条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”

　　深圳市国土委给出的说明表示，金桃园大厦中住宅部分的土地使用权期间届满后依据《物权法》规定自动续期，非住宅部分的土地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。届时请金桃园大厦的业主按照法律法规的规定办理有关手续。

　　1998年签订的金桃园大厦的土地使用权合同为当时深圳市通用的土地使用权出让合同标准版本，是根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》拟定的，约定了土地出让年限届满的处理方法，包括可申请续期继续使用该土地，该条款符合当时的法律法规规定。

　　不过，70年后自动续期是有偿还是无偿，有偿金额又会是多少，法律并未明确。

　　“落实到地方操作层面，也是完全有可能将‘自动续期’操作成‘无偿收回’的。”王思鲁表示，70年房产证产权到期后住宅建设使用权到期如何处理的问题40多年后将会批量出现，“届时是采用物业税还是补交土地出让金的方式，目前业界尚在探讨。”

　　相关报道：深圳否认“全国首次无偿收回土地到期房产”

　　深圳新闻网7月26日讯（记者罗秋近通讯员虞海霞）最近两天，有媒体报道称，位于深圳市南山区的金桃园小区将成“全国第一家土地使用权到期后将被政府无偿收回的物业”。7月26日，深圳规划国土委就此事作出回应，称这一说法“没有依据”，2007年施行的《中华人民共和国物权法》规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”

　　根据有关媒体报道：南山区金桃园大厦是一栋20层的商住楼，日前该楼“一期业主被告知，原深圳市规划国土委在转让土地时，曾明确规定土地出让年限期满后，政府将无偿收回金桃园大厦地块使用权，本地块上建筑及其他附着物也由政府无偿取得，业主如要维权可以找政府。开发商必须在年限到期后十日内办理房地产权注销登记手续，否则由政府进行注销。罗沙公司承认确有此事，但表示他们也无能为力。而深圳市规划国土部门重申将按合同办事。”报道称，“在全国历来的土地出让交易中，这还尚属首次。金桃园小区将成全国第一家土地使用权到期后将被政府无偿收回的物业”。

　　该篇报道引起巨大反响，各大网站纷纷以《深圳政府全国首次无偿收回土地到期房产》等标题转载这个新闻。有网友质疑，该报道所提楼盘“规定房产使用期是70年，从1998年开始”，房产使用权还有50多年才到期，而早在今年1月份，就有媒体报道过上海“国有土地使用权出让和转让70年产权”的有关情况，“金桃园大厦不可能成为全国第一家土地使用权到期后将被政府无偿收回的物业”。

　　土地使用期满70年后政府是否要无偿收回房产？今天下午，深圳新闻网就此事采访深圳市规划国土委有关负责人，得到的答复是：“个别媒体关于‘深圳政府全国首次无偿收回土地到期房产’是没有依据的，深圳市规划国土委及第二直属管理局从未就金桃园大厦的土地使用权到期后如何处理接受过记者的采访。”

　　该委有关负责人表示，我国的法律法规规定，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。基于土地使用权的有期限性，相关的法律法规亦规定了使用期限届满的处理方法。

　　据该委介绍，1990年施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。”第41条规定：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”

　　1995年施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第21条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”

　　1994年施行的《深圳经济特区土地使用权出让条例》第50至54条亦规定了土地使用权年期届满的处理方法。

　　“1998年签订的金桃园大厦（T202-0205宗地）的土地使用权合同（深地合字[1998]3046号）为当时深圳市通用的土地使用权出让合同标准版本，是根据上述法律法规的规定拟定的，其中第十四条约定了土地出让年限届满的处理方法，包括可申请续期继续使用该土地，该条款符合当时的法律法规规定。”深圳规划国土委表示。

　　但是，2007年施行的《中华人民共和国物权法》第148条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”

　　深圳规划国土委强调，根据这一法律规定，“桃园大厦中住宅部分的土地使用权期间届满后依据《物权法》规定自动续期，非住宅部分的土地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。届时请金桃园大厦的业主按照法律法规的规定办理有关手续。”

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