核心提示：从珠江边的广州塔、连接花城广场地下的花城汇，穿过黄埔大道，与宏城广场衔接，而后是又一城、天河体育中心地下的时尚天河商业广场，再向北与规划中的地下商场以及东方宝泰贯通，初步估算，这条“潜伏”在广州新中轴地下的“隐形商圈”规模接近90万平方米。

　　从地上到地下，广州商业宣告又一个时代的来临。

　　8月1日，广州新城市中轴线北段重要景观节点控制性规划开始公示。当天最令人瞩目的节点当属广州塔和宏城广场。前者景点用地将增加地下商业功能；后者部分兼容高档商业功能的同时，地下总建筑面积可扩大至11万平方米以内。

　　昨天，记者继续获悉，天河区辖内，东方宝泰与中信广场之间正规划打造一个总面积16万平方米的地下商场。上述三项规划落实后，一条贯穿广州新城市中轴线的地下商业“隧道”已然清晰可见。

　　从珠江边的广州塔、连接花城广场地下的花城汇，穿过黄埔大道，与宏城广场衔接，而后是又一城、天河体育中心地下的时尚天河商业广场，再向北与规划中的地下商场以及东方宝泰贯通，初步估算，这条“潜伏”在广州新中轴地下的“隐形商圈”规模接近90万平方米。“这应该是迄今为止世界上最大的地下商业项目了。”广东省流通业商会执行会长黄文杰表示。

　　隐现超大规模地下联合体

　　“全世界最大的地下单体项目之前在东京，面积1 4万平方米。”广州雅卡商业规划运营机构董事长邓国坚表示，当城市核心区地上土地面积减少，发展空间有限，转向地下就是国际大都会商业发展的趋势。

　　记者翻查规划发现，广州新中轴地下“黄金隧道”目前在建或已建成的商业项目有7个。广州塔南广场地下空间2007年建议建筑2-3层，局部可开发4层，总建筑面积约8 .5万平方米（可酌情上下浮动15%）。而按照今年6月广州市建委披露的消息，宏城广场也将有10多万平方米，其中负一层和负二层为交通通道、下沉广场出入口和商业配套等，并与天河城、正佳广场和体育中心纵横连通。

　　在这七大项目中，除天河又一城、广州塔地下商场在10万平方米以下外，其它面积均超过东京项目，其中东方宝泰和花城汇均为15万平方米，时尚天河规模最大，达20万平方米。它们在广州新中轴地下从南至北形成了一条相互衔接的地下商业走廊，并与天河路中国这一最大地上商圈垂直交叉，构成一个立体的十字形。

　　“很难招到高档品牌”

　　“广州的地下商业有三种模式，一种是沿着地铁通道发展起来的；另一种是通过城市人防工程改建的，如流行前线；还有便是有意识、人为开发的地下商业，如东方宝泰和动漫星城。”太阳新天地购物中心董事总经理杨军艇表示，它们都有一些共同的特点，即依靠地铁而发展，没有地铁就没有生命力。

　　楚睿商业有限公司董事总经理沈正印也认为，地下商场的发展本身是对土地、空间资源的高效利用，但它更多地要依靠地铁和通道资源。

　　据悉，广州新中轴商业群从广州塔到火车东站，其间交会纵横了地铁一号线、五号线、三号线、A P M线等，而且广州塔、花城汇、宏城广场、东方宝泰等都有出口直接接驳。轨道交通给地下商业项目带来了充足的人流。不过，“单纯的地下商业是借助过道，消费对象较随机，完全依靠人流经过，几乎很难招到高档品牌。”杨军艇表示，这与购物中心负一二层的经营不同，后者地下与地上品牌配置是一个完整的结构，属于目标型消费。

　　存在先天性空间缺陷

　　“大品牌都不愿到地下经营。”曾经操盘过流行前线、正佳广场M层的邓国坚表示，更主要的原因在于，地下商业存在很多缺陷。

　　由于商铺的开间以及消防的要求，地下商场空间展示不够。“视野和光线不通透，不能让人产生立体感，因此即便地下4米的层高还是让人感觉压抑，面积很大的商铺也很难给人宽敞的感觉。”邓国坚表示，尤其是动线布局，站在这个店铺门口看不到远处有什么店和品牌，消费者抵达其它商铺的动机不大，人流、公共资源很难共享，容易各自为政。

　　同时，受结构影响，地下商场配送功能欠缺，排烟、排污、排水都不方便，因此可供选择的业态有限，不能实现多元化、立体化布局，很容易出现业态的重复和重叠的现象。

　　时尚天河商业广场面积达20万平方米，被划分为3000个铺位。“原本以不同业态填满3000个商铺已经不容易，何况很多业态不愿进入地下，因此在有限的资源中，填满这么多商铺，招商是一件相当困难的事。”有知情人士向记者透露，7月28日时尚天河才签约了首批25家商户，但均为餐饮企业。而据东方宝泰有关人士透露，该公司在调整了三次定位之后，才以吉之岛为主力店的形式转型。

　　租金运营有一定压力

　　记者了解获悉，针对这一顽疾，去年因增资扩股成为大股东的新鸿基在宏城广场的规划上可谓花尽心思。“设计单位根据宏城广场形状较为方正的特点，在广场中央设计了投影面积三四千平方米的下沉广场，通风采光相当好，在任何一层地下空间都能看到阳光。”有与新鸿基关系密切的人士表示，宏城的衔接通道都不是普通通道，而是将休憩、艺术品展览、绿化融为一体的绿色休憩平台。哪怕只是路过，都会觉得很舒服，不会感觉压抑。

　　不过记者了解获悉，除东方宝泰、新一城、宏城广场外，其它几大新中轴地下商场均由广州城投集团旗下新中轴建设有限公司操刀设计建造，采用“建设-经营-转让”的B O T模式。兰桂坊主席盛智文透露，项目开发公司缺乏商业运作经验，硬件不合商业用途，其接盘花城汇后就自掏腰包推翻原有设计对商场重新进行了规划。

　　地下商场的造价高、成本高，局部地调整和改造都会加重投资者的负担，并将压力转嫁给运营商，令其对经营利润的要求进一步提高。沈正印表示，一般商场开业前期租金在300元/平方米/月以内，但据他所知，目前有地下商场运营商将租金标高至1000元/平方米/月。

　　短期供应过剩

　　黄文杰表示，广州现在很多地上商业都还没有消化完，遭遇招商问题，可想而知，地下商场要招募高档品牌困难更大。根据邓国坚以往的经验，地下商场适合做主题商业，以中低端为主。然而，中低端品牌的经营能力有限，并不足以支付高额的租金，于是一个招商怪圈便由此产生。

　　“由于可供选择的业态实在有限，地下商场原本就很难错位经营。”邓国坚表示，而现在，这么大规模的地下物业出水，商家首要考虑的是如何填满商场铺位的问题，商家更不会考虑错位经营，千店一面争夺客户的局面很难避免。

　　对长远趋势和长期供应而言，地下商业发展前途美好。不过让人担心的是，广州在这么短时期内集中爆发式供应这么大规模的物业，部分商家将可能出现生存问题。