房价发展趋势分析

　　房价问题一直是政府操心的问题，多少年来政府一直通过什么三部委、七部委、九部委文件来遏制房价上涨，结果收效甚微，成为百姓的笑柄。现在从部委升格为总理誓言：限制房价。我们可以看到什么限购令、保障性住房、房贷首付提高等等好像很有针对性的政策出台。可是民众希望看到的房价下跌的态势并没有出现，诸多政策只是稍微抑制了房价疯涨的势头。房价接下来的发展趋势怎样？是跌还是涨？这个问题一时成为了大家都关心的问题。下面我们根据这个问题的相关方面信息进行分析。

　　先看一下抑制房价上涨的各因素。

　　一. 温总理在媒体上公开向全国民众保证抑制房价上涨。一国总理，他主管经济事务，只要他下决心应该多少有些成效。但是因为房地产涉及的利益链条宽广，国家领导即使有信心将事情办好，但会有很多意想不到的阻碍。何况问题的解决在于对问题性质的把握，在于抓住关键。可是现在的高层以及相关的智囊对于房地产涨价的关键因素认识不足。因此可以断言此因素不会成为抑制房价上涨的关键。道理很简单，胡锦涛更想将中国的腐败治理好，而且治理腐败有广泛的民意支持，可是腐败积重难返，只能慢慢来治理。房价治理与腐败治理的力度不可相提并论。从腐败治理的难度我们可以窥见房价治理的艰难。

　　二. 保障房大量上市对房价市场的冲击。这个因素也被夸大了。因为市场销售的房屋与保障性住房有本质上的区别，一个可以买卖一个禁止买卖。再有保障性住房的供应量受建设资金的制约，到时是否可以如数交割还是未知数。即使保障性住房如数交割，分配渠道又会产生很大的折扣，大部分的房子会落官员们的手中，或间接为官员们创造利益。因此保障性住房的大量推出并不能抑制社会的需求和房价的上涨。保障性住房只是解决了那些一直都买不起房屋的最低收入人群的住房问题。对房地产市场的冲击有限。

　　三. 货币政策的收紧。首先是储备金率和存贷利率的上调，这会造成银行的资金紧张，影响发放房贷，这就会直接影响购房的成交量。这等于是间接的影响了房地产的产销链条，影响不小。再有利率的提高，加大房贷的成本也会相应的影响人们贷款买房的欲望，直接影响房屋的销量。但货币从紧的政策难以长期实施，因为货币对社会生产的影响不但是房地产，而且还涉及众多的生产性行业，一旦生产性行业受资金紧缩的影响太大，国家就会马上调整政策来发展生产，因为什么都比不上经济生产发展重要。因此这一影响因素只能是短期抑制房屋的供应和销售，长期效果没保证。

　　四. 社会压力。经济专家和意识到太高的房价不利于国家的经济发展。因此会建议政府适当抑制房价的疯涨，引导房地产健康发展。民众则会因为购房压力大，而对政府和社会不满，特别是80、90后在高房价后已无力购房，这会形成社会不稳定力量和因素。这样的社会压力会促使政府重视房价问题。但是现在政府已经足够重视房价问题了，只是现在他们找不到北，不知怎么安全的控制房价。

　　再来看一下可以导致房价继续上涨的各因素。

　　一. 货币贬值因素。连年的负利率，人民大众已充分感受到货币贬值快速，持币待购等同于让财富白白流失。购房成为民众财富保值的重要手段，不管房价升不升，购买房子好过让货币呆在银行年年损失好。这样的思路和想法会形成巨量的房屋需求。房屋不烂不坏，还可以收租，将人民币转化为房子好过存款在银行是大众的共识。在货币贬值条件下，房屋良好的实用性和投资性是房价继续上涨的主要因素。这个因素具有强大的生命力，不会受政策的左右。

　　二. 过去十多年，房贷政策实行之后，很多的民众在房价飞速增长的时候购房，他们自己亲身感受到贷款买房的好处，以前贷款买的房现在都超出原来价钱的好几倍，如果将贷款买来的房子卖掉，除去原来的首付，还可赚不少的钱。这样的成功经验会促使很多的民众踊跃买房，没钱就贷款买房。这又会形成巨量的房屋需求。这个因素只有在民众意识到买房有风险时才会消减。但民众的认识是迟钝的，只有等到损失了才会有这样的认识。因此渴望政策或宣传来一直这样的贷款购房收效甚微。

　　三. 财政依赖。实行分税制后，地方上的财政收入和开支主要依赖土地买卖收入。地方的公共福利和投资性经济增长非常依赖于土地拍卖收入。因此各级地方政府不会区限制土地的供应和价格，而土地价格的飙升有利于地方财政收入，因此土地成交价格会稳步提升。而房地产价格的主要成本是土地的价格，土地价格的抬升会直接导致房屋价格的上涨。这个因素是最难以整治的因素。因为中央政府如取缔这样的交易则地方财政会马上崩溃，是动不得刀的，因此这个影响房屋价格的最主要因素就暂时在政策的控制下保持适当稳定。但其长期飙涨因素一直存在，只要机会适宜地价就会飙涨，不会下跌。这是影响房价上升的最主要因素和长期因素。

　　四. 投机因素。很多的大地产商在某一城市和地区囤积有大量的土地储备，这些土地在城市开发初期取得，地价便宜。为了获取暴利，这样的公司会通过拍卖会来抬升整个城市的土地价格，地王的频繁出现就是因为这样的因素。因为某一小地块的低价飙涨，即使建设开发后不能获利，大地产商也可以获利。因为他们原来低价取得的土地现在都水涨船高大幅涨价，一幅小地块的损失微不足道。这样的投机因素会大幅推高各城市的土地价格，跟着就会抬升各城市的房屋价格。这样的投机因素不会封顶不会停止，只要银行还继续按揭、继续给土地抵押贷款，这样的把戏就会连续演下去。

　　五. 世界性因素。欧美债务危机，全球经济发展失速。解决经济问题欧美只有再发行债务来解决。这样就会在世界上形成大幅的通货膨胀。通货膨胀会令老百姓增强购房保值的欲望。还有全球性的经济前景不明朗，投资股市、期货风险巨大，这又会令大量的资金寻找安全的投资路径。无疑房地产是最为保险的投资。这个因素短期难以改变，影响深远。

　　对于影响房屋涨价与影响房屋价格下跌的各种因素进行了祖略分析之后，以后房地产价格的发展走向如何，就只能靠读者区加工分析判断。因为仁者见仁，智者见智。结论大家自己会下。