保障性住房之港、新模式借鉴
文/王琼
关键词： 保障性住房 香港 新加坡 模式借鉴 王琼
保障性住房建设在近几年的总理政府工作报告中总是显得浓墨重彩，接着从住建部长到人大代表对其建设格外关注，今年两会上保障房建设问题也是焦点中的焦点。住建部部长姜伟新曾指出，“保障性住房和商品房是住宅建设的两条腿，缺一不可；住建部首要的工作任务就是保障性住房建设”。中国房地产业面临着两个重大问题，一是如何在使房地产拉动国民经济增长的同时自身能够健康平稳发展；二是保障性住房建设问题。
中国的房地产实际上是从1998年才拉开大幕的，真正发展时间不过20多年，发展历史较短，还属于少年时期，俗话说，“他山之石，可以攻玉”，笔者认为，我们可以从房地产业较为成熟的国家和地区借鉴经验，从他们走过的路上，我们去展望风景。
一 香港模式
香港的经济在第二次世界大战后取得了突飞猛进的发展，其发展速度居世界前列。从50年代的工业化完成到70年代香港推行经济多元化方针，香港金融、房地产、贸易、旅游业迅速发展，特别是从80年代始，香港的制造业大部分转移到内地，各类服务业得到全面高速发展，实现了从制造业转向服务业。香港已发展成为亚太地区的国际贸易、金融和航运中心。关于香港的房地产，由于香港经济结构具有特殊性，房地产业是名副其实的支柱产业。最高峰的时候，香港的地产从业人员占到所有从业人口的十分之一。
香港房地产模式（注：本文所指模式是指政府管理房地产模式而非房地产企业开发模式，下同）简单而言就是两点，一是高地价政策：香港政府的基本政策是土地的属主权(所有权)不转让，只能租、卖使用权，一般把土地通过公开招标、拍卖批租给最高的开价者。由于香港土地并非为英国所有，因此港英政府在财政上实行量入为出的财务制度，把香港看成了赚钱的机器，造成财政盈余极多。从1946到1996年的43年间，政府43年有盈余，仅8年出现赤字。二是房地产投资业的蓬勃发展：完善的金融体制，多样化的融资手段，使香港房地产企业随着香港经济发展高速成长，积累了大量的世界各国财富流入，房地产的巨大利润使其得到高速发展产业。
在借鉴香港问题上，我们中国大陆“成功”地搬用了高低价政策，从2003年以来，大陆实行土地招拍挂政策，价高者得，引发大陆各级政府的土地财政问题，政府太过于依赖土地财政，时至今日难以摆脱。然而，我们忽略了另一个重要的问题：大陆和香港的体制结构不同、城市化水平不同。大陆是城乡二元结构，而香港是工业化和城市化后时代！两者的经济承受能力不可同日而语。在解决居民的住房问题上，香港除了价格高昂的商品房之外，香港政府为低收入市民建设了大量公租房，并且为其建设了完善的市政基础设施、交通设施，香港的地铁可见一般，这一些都为香港稳定繁荣打下基础（当然还有相当多的利好比如，香港是良好的国际避税港、金融、贸易发达等）。体制的不同，实力不同，意味着我们不能生搬，更不能只学其一不学其二。
二 新加坡模式
新加坡是位于东南亚马来半岛最南端的一个热带岛国，由一个本岛和60个小岛组成。现在新加坡已逐渐发展成为了世界级的交通枢纽和金融中心以及亚洲首屈一指的商业、通讯、医疗、教育、旅游和会展中心等等。新加坡还是世界第四大外汇交易市场，新加坡港口已经连续三年超过香港成为世界上最繁忙的港口。新加坡最近的一次人口普查是在2000年，当时的人口总数是402万多人。
新加坡的“居者有其屋”计划，1964年，时任新加坡政府第一任总理的李光耀先生，在正式公布新加坡政府的“居者有其屋”计划时就强调，“如果每个家庭都有自己的住房，国家将会更加稳定。我们要让新加坡每个家庭都有真正的资产让他们去保护，尤其是他们自己的住房”。 新加坡政府在那时便认为住房问题已经不单单是一个经济问题、一个民生问题，它已经是上升到关系国家安全和稳定、关系人民对国家的归属感和责任心层面的一个政治任务。
从居住水平看，新加坡的人均居住面积在20世纪90年代初就已达到21平方米以上，平均每套住房约居住3人，2005年，新加坡的人均居住面积已达25平方米。从1960年至2005年底，新加坡共建造组屋97.3万套，85%的公民住进了政府组屋。时至今日，新加坡政府“居者有其屋”计划获得了巨大的成功，截至2003年，新加坡人的房屋拥有率高达92%。那么，连政府组屋也租不起的人，政府也没有忽略他们，新加坡政府将一些一房或两房（即一房一厅）的政府组屋以极低的价格租给这些“特困户”。可以说，在新加坡基本上没有无家可归的人。同时，新加坡的政府组屋有别于中国大陆的所谓“廉租房”和“经济实用房”，它的房屋质量、维护保养、配套设施和物业管理等等各个方面的水准远远高过后者。
新加坡的住房体系是以政府主导的政府组屋为主、完全市场化的私人房地产为辅的二元体系。住房政策的侧重点也是在政府组屋市场。无论是政府组屋还是私人房地产都必须缴费产业税。政府规定，任何屋主自己居住的房地产须征收房地产年值4%的产业税，而非自己居住的其它第二套或以上的房地产一律征收高达房地产年值11%的产业税。年值是某一房地产单位一年的租金收入，如果该房地产未被出租，年值以市场上同类型的房地产单位的年平均租金收入计算。
我们中国大陆要借鉴和发展的地方还有很多，由此还有很多问题值得去思考。总之，纵观全世界，任何国家的房地产市场也即住房市场从来都不是一个简单的商品市场，它总是同社会的福利、政府的政策、整个国家经济发展的宏观方向等等联系在一起的。