今年上半年以来，国内房地产信托规模继续井喷，为限制这部分流入地产行业的资金，监管层开始采用事前审批的方式，进一步收紧房地产信托数量。不过，由于房地产投资利润丰厚，为保住这部分业务，信托公司纷纷对房地产信托产品进行创新，通过信托受益权方式，规避监管，曲线进入房地产市场。对此，业内人士表示，此类产品大都是房地产公司的“二次融资”，投资者的风险相对加大，需谨慎操作。

　　资金压力迫房产商二次融资

　　上周，信托理财市场上出现两款受让房地产信托受益权的信托计划。与传统方式不同，这类信托计划的投资标的不是公司的股权、债权，而是信托受益权。其中，中投信托推出的“嵊州金昌信托受益权转让集合资金信托计划”，期限为1年，预期收益率为9.5%—10.5%，其信托资金用于受让嵊州金昌房地产开发有限公司享有、以浙江金昌房地产集团有限公司为借款人的单一资金信托项下部分受益权；中原信托推出的“宏业33期－集合资金信托计划”，期限为2年，预期收益率为10%-10.25%，其信托资金用于受让振兴房地产公司持有某商业广场不动产收益权信托的A级信托受益权。

　　用益信托工作室分析师颜玉霞表示，一般而言，单一资金信托产品是指一个委托人委托给信托公司单独管理的信托资金。但是，如果委托人将受益权转让给房地产企业，就意味着这笔资金投向了房地产领域，且在统计数据里是被划归到金融领域，可有效地规避监管。

　　颜玉霞认为，从受让模式看，上周发行的两款产品就是典型的房地产信托受益权产品，其实质都是房地产开发商的第二次融资，是房地产企业借信托融资的另类方式。由于信托资金是投资于已成立的信托计划，而非直接投资于房地产开发项目，在安全性上有两层信托计划保障。但从另一方面考虑，融资方在信托计划成立后不久再次绕道融资，说明在资金上压力较大，信托计划投资者的风险相对加大。因此，建议投资者在认购此类信托产品时，须格外谨慎，对标的信托计划的内容和融资方的资质要有一个全面的认识。

　　以中投信托的“嵊州金昌信托受益权转让集合资金信托计划”为例，从产品推介书中可知，该信托计划规模1.5亿元。其中，信托计划资金投资于单一资金信托项下部分收益权，受托人通过持有该单一信托并按照合同相关约定获得清偿后，实现信托计划财产的增值，并以此作为信托收益的来源。而上文提到的“单一资金信托”，在推介书中亦有显示：此次集合信托计划实施前，嵊州金昌房地产开发有限公司基于对中投信托有限责任公司的信任，以后者为受托人设立单一资金信托。该单一资金信托项下信托规模预计为人民币1.51亿元，期限13个月；信托资金指定用于向浙江金昌房地产集团有限公司（借款人）发放信托贷款，用于香湖郡项目的精装修费用。

　　单一信托“绕开”监管风险大

　　据了解，信托受益权是信托合同中规定的关系人享受信托财产经过管理或处理后的收益权利，也包括信托合同结束时，合同中规定的关系人可享受信托财产本身利益的权利。根据我国法律规定，受益人的信托受益权是可以依法转让和继承的。

　　对信托产品来说，增加受益权转让环节往往是为了更好地保障投资人利益，如在一些中小企业集合信托中，就有受益权转让环节。但是，此次应用在房地产单一信托中的受益权设计，却主要是受“形势所迫”。

　　分析人士表示，采用这种方式有多项优势，如集合信托由于审批及募集往往需要一段时间，对某些资金需求较急切的融资方来说，可能是等不起的，这时融资方可以先寻求单独的出资方，并与信托公司签订单一信托计划，再由信托公司发起募集集合信托计划，成立后置换原单一出资方的资金，并由集合信托来受让单一信托的受益权。

　　此外，单一信托较集合信托审批要求相对宽松。由于监管层近期对房地产信托的余额管理及事前报批制度的确立，单一的房地产信托审批的成功率较大，而集合信托由于是投资于单一信托项下的信托受益权，对满足监管的某些指标也会有所帮助。不过，由于单一信托贷款没有限制，若采用这种集合信托套单一信托的模式，理论上甚至就能无限做大信托贷款。对此，用益信托的李旸表示，采用这种集合信托套单一信托的方式，以前在房地产信托也曾有过，多是为了满足监管指标而设计。