昨日，上海市住房保障和房屋管理局发布 《关于加强本市商品住房销售行为监管严格执行住房限售政策等有关问题的通知》，规定各区县房管部门要与价格主管部门加强配合，共同做好“一房一价”工作，销售现场公布的房源价格应当与经房管部门备案的一房一价保持一致。上海不仅在收紧限购令，还将进一步限制开发商的“涨价权”。

　　限令开发商“不许涨价”的行政管制措施，其实已经在包括上海在内的一些城市上演了，上海市此次新规主要是限令开发商申报的价格必需与实际的现象售价保持一致。

　　上海新规有其特定的背景：上海早就规定开发商向房管部门申报的参考价格只允许向下调，不允许向上调，开发商往往会选择向房管部门报价时，给出一个虚报的价格，实际成交的大部分楼盘价格低于网上参考价格，从而形成“听话”的假象,但实际价格并没有降低。新规要求销售现场公布的房源价格应当与经房管部门备案的价格保持一致，从而控制住了开发商对价格的操弄空间。由此可以说，上海新规实际是对既有政策进行细化与落实。

　　房地产市场均衡的达成在于供、需两个层面的博弈。从上海的政策来看，目前需求管制措施更多一些，限购令的出台与执行沿续的即是这一思路。从而长远来看，在对需求进行管制的同时，有效供给还需要迅速跟进，这是房价能否真正达到均衡的关键。从上海目前的新建房源与存量房情况来看，我们对这一方面的印象并不深。由此也可以预计，上海房价在希望达到“稳中有降”的目标中，仍将会存在开发商与政府博弈的可能。

　　对于上海市政府的房地产调控，我们认为目前需要认真研究的，是如何在对不合理需求进行抑制的同时，加大供给力度，以满足钢需购房者真实需求的问题，也即是需要在强化”需求管理“的同时强化”供给管理“的问题。

　　而如何进行供给管理？理论上的思路是扶持生产，让生产者进行竞争，形成买方市场，以此打破开发商在垄断定价方面与政府博弈的预期（开发商”牛“的本质还是因为房子少啊）。当然，鉴于我国房地产市场的实际情况，需求管理仍需要在相当长的时期内坚持。