调控政策持续从严从紧，量跌到价跌或在3季度

　　在业界高调楼市调控对经济的影响并且以此为借口呼吁放松楼市调控的时点，社会各界担心经济增速出现大的波动而放松房地产调控政策，房价很可能出现反弹，2010年三次楼市调控可能功亏一篑，去年4月17日“新国十条”及9月29日“新五条”等调控政策抑制了价格过快上涨，但部分区域的价格依然保持上涨，今年1月底“新国吧条”出台后最受关注、争议最大的是住房限购政策。住房限购政策是遏制不合理住房需求的杀手锏，“新国五条”明确指出：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关的政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。不但要继续严格执行而且要扩大到二三线城市。“新国五条”重申了严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求，加大保障性住房建设，遏制房租过快上涨等等。

　　相关媒体报道，在今年一季度的监测中，由于宏观经济、市场预期、通胀因素及调控政策等综合作用，虽然全国地价总水平仍小幅上升，但百姓最关注的居住用地价格涨幅回落引领总体趋势。第二季度监测数据显示，居住地价变化与综合地价增速趋缓基本保持一致。超过六成城市的居住地价环比增速有所回落，由国土资源部土地利用管理司和中国土地勘测规划院发布的这一监测报告指出，２０１１年第二季度，全国主要监测城市中，超过六成城市综合地价环比增速较上一季度有所放缓，涨幅超过５．０％的城市仅有两个。而居住地价变化与综合地价状况基本保持了一致。

　　值得注意的是，在严厉的调控政策持续加码的背景下，商品住房交易量下降，交易价格有所松动，受间接影响，二季度各用途地价增速较上一季度均有所放缓。全国商业、居住、工业地价环比增幅分别为２．７７％、２．１７％、１．１３％，较上一季度分别下降了０．５６、０．２７和０．３０个百分点。在政府对商品住宅交易严格限制下，投资持续转向商业地产，二季度全国商业地价环比、同比增长率均为最高。商业地产是成为地产资本“蓄水池”还是新泡沫，值得高度关注。

　　据全国城市地价动态监测组分析，上半年持续收紧的调控政策迫使地价涨幅回调。预计下半年，随着紧缩性政策细化和落实、货币信贷常态回归，市场整体宽裕流动性逐步有效回笼以及调控政策威力继续释放，各主要城市居住地价将总体趋稳。综合各类因素，要避免地产市场再度过热，目前一要谨防地方政府落实中央政策的力度有所弱化，二要谨防三四线城市曲线规避调控政策。与此同时要看到，目前我国房地产市场调控中的一些根本难题尚未有效破解，如土地、金融、税收等政策的综合协调能力有待提高，地方政府追求局部经济发展的内在冲动依然强烈等等，都属于长期的制度性因素，亟待从体制改革层面早日有效破题。

　　今年以来，中央及地方政府不断加大保障房建设力度，在限购、限贷、限价“三限”政策日趋严厉的政策基础上，银根进一步收紧，上半年六次上调存款准备金率、两次加息，对开发企业资金面的持续施压，使企业高价抢地状况基本缓解，房价地价逐步平缓回调。但是，持续向好的国民经济支撑了地产场稳中有升态势。强劲的刚性需求，加上通货膨胀率持续高涨、人民币升值预期导致境外热钱流入，持币观望者在“避胀”需求压力下开始入市等，土地价格总体水平反弹压力不容忽视。当前市场出现的积极变化，还是限购政策下楼市表现出来的表象。表象背后，观望等待的刚性购房需求依然旺盛。由于缺乏投资渠道，投资投机性需求也随时可能重回楼市。调控政策一旦放松，就有可能面临报复性反弹。

　　“新国五条”明确指出：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，而且要扩大到二三线城市。彻底打消了一些地方政府和开发商的幻想和梦想。在中央政府及地方政府不断加大保障房建设力度，限购、限贷、限价“三限”日趋严厉的政策高压下，地产市场逐步平缓回调趋于降温。但经济总体增长、通货膨胀预期及持币者入市“避胀”形势下，土地价格总体反弹压力不可低估。二三线城市的限购令体现了调结构，而不是调总量。从总量上来说，信贷的盘子没有变，稳健的政策基调也没有变。

　　此前有业内人士分析，楼市的上涨区域已经从一线城市转向二三线城市。今年上半年销售额前10位的房地产企业，大部分销售额来自于二三线市场的布局。中国指数研究院近日发布今年7月4日到10日间中国主要城市的楼市成交量最新报告显示，多数城市楼市成交量同比上涨，且涨幅较大。该报告称，受监测的35个城市中，24个城市楼市成交量同比上涨，其中10个城市成交量涨幅在50%以上。而这些地方很多城市并未实施限购政策。

　　在持续调控下，当一线城市房价涨幅趋向平稳后，被誉为楼市“杀手锏”的限购令开始瞄向“当前房价上涨仍然过快的二三线城市”。这一迹象表明，对于楼市调控的力度将持续从严，并有意向更广范围和更深层次推进。国务院常务会议要求“房价上涨过快的二三线城市要采取必要的限购措施”。随后，有媒体报道称，住建部正在调查分析二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮限购城市的名单。

　　 在国务院要求房价上涨过快的二三线城市须执行限购政策两天之后。有消息称，住建部已经开始调查分析二三线城市和中小城市房价快速上涨原因，并据此草拟新一轮的限购城市的名单。名单拟定过程中，主要参考依据为房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。据称住建部在选择新一轮限购城市名单时，除了房价上涨过快外，二三线城市房地产开发投资增速过快，也成为限购范围扩大的重要参考指标。施行限购的另一目的，就是防止投资资金涌向二三线甚至四线城市。政策继续收紧的基调已定。

　　统计局日前公布数据显示，上半年房地产开发投资增速高达32%，投资热情不减。业界普遍认为，抑制开发商过高的投资热情是调控政策一直以来的主要目的之一。限购令的全面铺开和调控政策的持续从严是对开发商新一轮的考验，有分析认为开发商“要么转型，要么采取其他措施比如降价促销加速资金回笼，因此下半年房价下降是可以肯定的。”

　　从统计数据来看，部分地区商品房市场仍然出现量价齐涨的局面国务院出台新“国五条”，包括二三线城市将出台“限购令”等，这被称为新一轮调控的开始。早在7月6日，在高位存款准备金率下，央行再次加息。近期，多部委表态加大保障房建设力度。自去年4月以来，持续15个多月的楼市调控，让不少开发商的资金链日益紧张，特别是中小房企，分化日益严重。有的中小房企举债度日，有的中小房企手握资金并购项目。分化，让房价下降有了可能。

　　业内人士普遍认为，当前正是房价处于拐点、市场回归理性的关键时间点上。政策面上，近期有关部门主要负责人继续在各种场合强调，房地产调控绝不能放松。从上半年情况看，房地产投资增幅并未因调控而明显下降。全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。其中，住宅投资18641亿元，增长36.1%，保障房投资的对冲，将进一步缓解坚持调控的后顾之忧。

　　政策继续收紧的基调已定，但是房地产业内许多人持观望心态。一是从已经执行限购令的城市看，除京沪广深等城市执行严格，除北京外，其他很多城市执行的力度并不大，比如部分城市只限购部分城区、部分房源、而且大部分的限购条件也仅为一年纳税。再有，全国大部分城市的房价调控指标都根据GDP上涨指标确定，上涨的余地依然很大。显然，实际政策效果取决于各地落实情况。

　　房地产业牵动面广、带动力大。既要从严遏制房价过快上涨，又要确保其能平稳健康运行，每次楼市调控“保”与“压”的力度、节奏和重点，都考验着决策层的决心和智慧。严格的限购令和连续加息，成为这场房地产调控中最凶猛的两拳，让高房价摇摇欲坠。

　　有分析预测，市场从量跌到价跌的变化将在三季度趋于明显。价格调整从结构性到普遍性的变化也将在三季度明显。最近政策频出，预计3季度房地产的统计数据很可能继续萎缩。一旦占据目前市场主体的二三线城市限购，下半年的房地产销售面积可能出现明显的下调。预计下调幅度可能超过2成。如果全面执行下半年的销售面积很可能低于4万平米。而库存积压将明显上涨。在住宅供应上涨，而签约下降的双重影响下，下半年全国大部分城市楼市中住宅存销比有可能超过2008年。

　　今年1月26日，国务院出台了新一轮调控政策“国八条”。半年间，各部委和地方政府积极跟进，出台了一系列细化的调控政策和配套政策。新调控政策最大的特点是要求各地严格执行住房限购政策，在限购令的强大压力下，“有钱也不让买”，市场成交量迅速下滑。与此同时，面对通胀压力，央行今年以来连续6次提高存款准备金率，并3次加息，5年以上人民币贷款基准利率已经超过7%。连续加息大大增加了购房者的还贷压力，限购和连续的加息作用明显。今年以来，一线城市房地产市场成交量持续低迷，并未出现前几次调控时的先抑后扬。成交量长期低迷引发了价格松动，房价开始出现更大范围、更明显的下降。下半年房价有望打破僵局。

　　而如果房价能延续当前的下跌势头，在房价逐渐回归合理价位的基础上，成交量有望逐步回暖，带动市场向更健康的方向发展。业界普遍预测，这种情况下，继续出台更严厉政策的可能性也比较小，关键是严格执行现有政策。从国家层面看，本届政府要兑现任期内解决房价问题，那么调控就不会轻易松动。而现在居高不下的CPI，更是决定了货币政策在一段时间会保持偏紧。整体来看，一线城市的房价今年内会有一成左右的降幅。

　　从供需关系上看，随着调控的持续以及效果进一步显现，购房者对价格下行的预期进一步增强，购房决策更为谨慎。限购令不松动的情况下，成交量将持续低迷。而下半年各地新房供应将集中放量，供求关系将进一步逆转。加上房地产企业资金链趋紧等影响，房价继续下降在所难免。