房地产市场的水有多深？

　　福布斯财富榜显示，当前中国内地千万以上的富翁近100万人，大多数富豪涉房地产，国内富豪财富的快速增长有60%来自房地产；近年来，不但大型央企纷纷染指房地产，甚至连联想这种高科技企业，也想从中分一杯羹；房地产信托基金的投资回报率，高出目前平均贷款利率的两倍以上……

　　当公众炮轰房地产暴利时，开发商们多半把责任推给政府，什么“公司纳税比利润还多”、“房价的65%被政府拿走”……地方政府从房地产市场中获取巨额收益不假，但开发商也不能把自己装成“打工族”，开发商冤不冤？房地产市场的水有多深？恐怕只有天知道。开发商讳莫如深，公众一无所知，房地产行业成为当下最不透明的产业之一。

　　社会上要求公开“房产成本”的呼声出现已不止一两天了（连国家统计局也曾经启动一场针对40个重点城市商品住宅开发费用的专项摸底调查），而似乎从未见过哪位开发商敢应声走到前台，坦荡荡地公开自己的账本！在土地交易暗箱操作、假按揭大肆圈钱、偷税漏税、偷工减料、私改规划等现象时有所闻的房地产市场，开发商敢公开成本吗？多年来，尽管国家统计局、国土资源部、全国工商联等部门或者机构都调查过房价成本构成，但因为有的调查结果一直没有公布，已公布的不同部门的很多数据相差较多，因此，房价的真实成本对于公众来说始终是难解之谜，有关房地产行业是否存在暴利也因此众说纷纭。

　　中国房地产市场究竟水深几许？恐怕没有几人能够测度。观察一个产业的健康程度，除了看业内人士评论和经济数据以外，更重要的一个视角是看政府出台的政策。 国土资源部7月11日晚通报了今年一季度挂牌督办案件处理情况，近四十名地方党政官员因参与违法违规用地而被查处。地方党政官员直接参与违法违规用地令人关注。现在房产调控进入了“深水区”，即触及到了本性的制度问题，土地财政的比重持续上升，从2004年到2010年一直在上升，土地财政去年达到了71%。在这样的情况下，如果土地出让制度不改变，调控难免会有反复。再有，房产税的根本问题涉及原来已经缴纳的70年的土地出让金，这个问题短时难于解决，房产税直接降低房价的作用不会有多大，重要的是建立一个合理的长效税收机制。

　　监察部在公布工程建设领域突出问题专项整治进展及案件查办情况表明，这份历时半年的专项治理交出的成绩单，里面暴露的腐败问题耐人深思。从中不难看出，立项审批、规划管理、土地出让、招标投标，到最后的竣工验收，工程建设的每一个环节腐败行为都有可乘之机。而土地出让、规划管理、招标投标这三个环节违法违纪案件尤其集中。

　　 “房地产宏观调控一大任务是反腐败！”腐败存在于房地产市场的众多环节，比如土地批租、土地融资，甚至灰色收入投资等。官商勾结扰乱了房地产市场操作的公平性，也打破了市场经济规律下的资源配置有效性。就目前房地产市场来看，从土地出让、项目审批、银行贷款到销售环节，每个环节都有可能给官商勾结、行贿受贿提供方便，而不法房地产开发商最终要将行贿成本计入房价，从而导致房价飞涨，使居民的基本居住需求得不到保障。

　　  据媒体透露，现在开发一个房地产项目，要办齐“五证”，盖好二十多个公章，这些环节除涉及规划、国土、建设等主管部门，还需经过房管、工商、税收、建设、交通、环保、卫生防疫、消防、地质勘探、园林、人防等众多机构的审批或备案。用一位开发商的话说：“部门林立，表面上环环相扣，但却很不透明、很不规范。如果我们不一个个上门去烧香，当官的就会拖，楼盘开发是资金密集型的，哪个环节都拖不起啊。”

　　时至今日，中国政府对房地产行业进行宏观调控已近六年时间，但房价仍呈现出边调边涨的态势，在一些地区甚至呈现出快速上涨趋势，一个重要原因是房地产腐败现象太多，而房地产业腐败高发又与房地产领域的制度缺陷有关。房地产业宏观调控抵不过少数地方官员与开发商“合谋”的私利，以至于尽管国家房地产调控频出重拳，但却像是打在棉花上难以奏效。用清华大学社会学系教授孙立平的话说，这是“目前中国涉及利益面最广、博弈技巧最纯熟、悬念最多、结局也最扑朔迷离的一场博弈”。

　　尽管说，作为官商勾结的副产品之一，房市“灰色成本”或许并非是房价高企的决定因素，但它无疑助长了房地产领域的寻租行为，如果每个公章都成了腐败的机会，那么“落实”调控政策本身也可能成为下一个“腐败的机会”。假若房地产市场寻租少了，哄抬房价的少了，交易更加公平、公正了，老百姓的合法权益就能得到维护；对于房地产行业而言，良性的秩序将带来健康的、可持续的发展。

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