房地产调控对于中国经济到底意味着什么？中国股市做出了最为敏感的反应。从4月15日新一轮地产调控开始，上证指数应声而落，在20个交易日内下跌15%，其间最大跌幅一度达到18%。股市反应之强烈超出大多数人的预期，这或许预示着房地产调控对于中国经济的冲击也会超过人们的想象。

　　此次地产新政开始的时间点正好和统计局公布一季度经济数据同步，这似乎并不是简单的巧合。4月15日，国家统计局的数据显示，今年一季度我国的 GDP同比增长11.9%。如果仅从单季度看，已经恢复到金融危机爆发前的最好水平——当时2007年二季度的GDP增速达到11.9%，创下12年的单季最高纪录。在宏观经济迅速回暖甚至趋热的背景下开始新一轮地产调控，无疑是向外界表明，现在的经济实体足以承受地产调控带来的阵痛。

　　但现实也许并没有这么乐观。中国经济何以能从金融危机中迅速脱身而出，现在回头来看，主要得益于两个标志性事件：一是2008年11月，全球金融危机最为恐慌之际，中国推出了“4万亿元”救市计划，减缓了经济的下滑势头；二是2009年初，有关方面对房地产市场采取了鼓励消费的多项刺激政策，比如7 折优惠贷款利率、调整营业税征收时间等，在寒冬之际，房地产市场率先进入小阳春，最终带领中国经济强烈反弹。所以不难看出，中国经济的回暖其实就是两大因素，一是政府投资，二是房地产。但今年是中央刺激计划的最后一年，如果房地产市场再遭遇大幅回落，两大支撑因素同时萎缩，中国经济有可能迅速从趋热转为趋冷，甚至遭遇硬着陆之痛。

　　从长期看，中国经济的转型之路势必要减轻投资依赖症，但在短期内，至少从目前来看，中国经济对于房地产的依赖程度有增无减。今年一季度中国GDP增长高达11.9%，在出口贡献为负值的情况下，主要拉动力来自投资和消费，但无论是投资和消费，都少不了房地产市场释放出来的能量。

　　从投资来看，今年一季度的全社会固定资产投资同比增长25.6%，比去年同期的增速回落3.2个百分点，回落的原因主要是因为中央刺激政策的逐步退出。数据显示，中央项目的一季度投资增速只有9.1%，而去年同期高达30.4%。在中央投资退出的背景下，今年一季度的投资增速依然维持25.6%的高位运行，主要因为房地产行业的支撑，今年一季度，房地产投资增速高达35.1%，而去年同期仅为4.1%。

　　以中央投资增速看，明年甚至今年下半年，中央投资就有可能出现负增长，而民间投资依然并不活跃，短期内能够仰仗的依然只有房地产。5月13日，国务院发布《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》，一定程度上可以视为弥补房地产下滑的未雨绸缪之举，长期看有其战略意义，但中短期之内对经济增长的作用可能并不明显。如果再考虑到房地产对众多上下游产业的带动作用，房地产萎缩带来的影响很难估量。从房地产新政以来，国内的钢材和国际市场的大宗商品价格都已经开始大幅下跌，显示房地产调控的杀伤力开始波及其他相关领域。

　　从消费来看，今年一季度的社会消费品零售总额同比增长18%，对GDP的贡献率为52%。一季度消费增速最高的几个产品分别为汽车、家具、家用电器和音像器材，其中家具、家用电器和音像器材的热销显然是因为房地产市场的火爆。如果房地产市场陷入低迷，从消费层面也会制约中国经济的增长。

　　此次地产新政的出发点是保民生，本意并非刻意打压房地产，但由于房地产行业牵一发而动全身的特殊性，其对经济全局的影响可能任何人都难以准确估量。美国前财政部长亨利·保尔森在新近出版的自传《峭壁边缘》中回忆了美国的次贷危机，在危机爆发前，保尔森多次在公开场所表示次级房贷的问题很大程度上是可控的，保尔森在书中写道：“但今天看来，我可以扇自己一个耳光。我们真是大错特错。与我们持同样观点的也不在少数，伯南克在国会作证时还说，次贷损失预计将达到500亿～1000亿美元。”正是对次贷损失的预计严重不足，导致美国财政部和美联储等部门没能提前采取强有力的预防措施，致使后来的危机难以收场。

　　如果仅从表面看，房地产对于中国经济其实并没有太大的影响，比如房地产增加值占GDP比重只有5%，即使是投资规模，也只占全社会固定资产投资的 20%左右，但很多内在联系并非表面数据这么简单。2009年初，我国的房地产开发投资增速从30%多一度降至1%的低点，距离负增长只有一步之遥，与此形成对应的则是，2009年一季度的GDP增速创下6.1%的新低，一年后，房地产投资增速上升到35%的水平，GDP也恢复到11.9%的水平，房地产投资和GDP的共同进退，很清晰地刻画出了二者的内在联系。

　　今年一季度高达11.9%的GDP增速看似给经济下跌提供足够的缓冲空间，但房地产调控究竟能带来多大的杀伤力，现在还没人能准确预计，所以还是应该多一些谨慎。最近很多银行表态，如果房价下跌30%，风险依然可控，但如果房价下跌超过预期，跌幅超过30%甚至更多，银行是否还有足够的抗风险能力？如果房地产下跌带来大量其他领域的坏账风险，银行是否也有足够的准备？对于没有购房的人而言，房价上涨过高过快自然是难以承受之痛，但对于大量已经购房的人而言，如果房价下跌过多，同样也是一道民生难题。美国次贷危机爆发后，那些低首付甚至零首付的购房者可以很轻松地选择放弃房产，但我国的购房者至少支付了20%以上的首付，在负资产面前很难做出选择。

　　对地方政府而言，在此次地产新政中也将扮演一个尴尬的角色，一方面要面临调控不力的问责压力，一方面要考虑本地的增长甚至债务风险。此次地产新政风暴中，除了北京出台了严厉的配套政策，其他更多地方政府仍在观望中，或者只是配合中央政府出台了相对缓和的政策。除了众所周知的土地财政，地方政府的债务压力还潜伏在水面之下，如果说土地财政缩水最多使得地方政府在今后过上稍紧一些的日子，而债务压力则可能带来理论上的破产风险。

　　1994年分税制改革之后，中央和地方大约按照53%和47%的比例分成，但是在财政支出上，地方政府承担了约70%的支出，按照我国《预算法》的规定，地方政府不能发行地方政府债券，在这样的背景下，各地涌现出大量的城市建设投资公司，成为地方政府的主要融资平台。

　　为了应对2008年出现的金融危机，国家出台了“4万亿元”救市计划，其中中央出资1.18万亿元，其余部分主要由地方政府和社会资金配套解决，这在一定程度上导致地方政府债务水平大幅上升，成为中国经济的潜在风险。银监会主席刘明康日前表示，截至2009年底，地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元，同比增长70.4%。2009年，我国地方政府本级财政收入为3.26万亿元，这意味着我国地方政府的负债比例相当于地方本级财政的226%。如果按照我国5年期以上贷款利率5.94%来看，7.38万亿元的负债水平意味着每年的利息支出就高达4300多亿元。地方基建项目多为中长期项目，短期内无法产生足够的现金流偿还利息，更多依靠土地收入和地方政府的信用。而且，作为地方政府融资的主要平台，各地的城投公司多以土地价值作为融资抵押，如果土地市场价格大幅下滑，地方政府的债务风险可能会提前浮出水面，尤其在欧洲债务危机的背景下，政府的债务问题可能会更显敏感。

　　以1998年作为中国房地产市场的起点，除了1998至2002年房地产市场起步的初期，以及2008年底和2009年初的金融危机时期，政府对房地产市场基本上一直处于调控打压的状态，但历年打压的最终结果都是房价越调越涨，也因此诞生了这次被称为“史上最严厉的调控”。

　　但是，如果这次调控最终对实体经济形成较大伤害，紧缩的调控政策是否会逐步放松甚至调头转向？如果这样，对于投机者而言，意味着真正试探出了房地产市场的“政策底”，届时，在市场投机炒作和刚性需求的共同作用下，房价可能会迎来更为猛烈的报复性上涨。如果将眼光放得更为长远，多以一些市场化的手段来予以调节，而不是急于控制短期的房价涨跌，是不是会有不一样的效果？