在上个世纪末，房地产在中国算不算一个产业仍属存疑的领域。而到21世纪的第一个十年过去，房地产已经成为一个支柱性的产业了。从房地产的崛起到如今的制度性繁荣，概况中国近三十年的变化景象，其中的脉络隐约可寻。假如说抑制房地产并进入良性循环的话，建立中央土地储备投资基金可能是一个根本性的选择。

　　而从房地产业解析，还可以窥见一个普遍现实背后的不同成因和规律。而正是这一似是而非的普遍现实，迷惑了不同制度条件下的清晰判断。比如：中国与美国都存在房地产价格的非理性波动，但并不都属于市场需求关系作用使然。从中可能揭示关于作为房地产业，可能与什么样的市场假设条件无关：美国的房地产业价格的爆发危机，恰恰在于市场过度，导致价格畸形；中国的房地产价格，则是权利作用价格，而与计划市场行为有关。

　　中国近三十年间的两次房地产高潮

　　与真正的市场经济体制国家有制度性的区别之一，房地产业与中国的私有化改革相关，即中国的土地仍然为国家所有，在不属于自己的土地上建设和交易不属于自己的房子，而这些房子被政策赋予五十年、七十年等期限的使用权限。香港经济学家张五常认为交易权比私有化更重要，就基本忽略了这样一个常识：在不属于自己的地方、以不属于自己的东西进行交易，需要比市场经济制度更为复杂的法律和规则安排。否则，从根本上可能就是违法的。比如中国的土地使用权本是一种基本人权，但却是被政策进行法定的。政策与法律，由此构成了中国特殊的管治制度。假如，土地可以私有，至少对土地的非理性出让价格，进行程序上的约束，而根本的收入不再是政府主导的国家，而属于财产所有人。因此，只能有一个结果，在土地未私有化的前提下，既不能有条件地以私权制约公权，甚至居住权都不能得到根本的保障，如房屋住够五十年、七十年之后，原住户或房产证所有人，该搬迁到什么地方去？

　　中国近三十年的房地产业开发高潮，同样也与此有关。

　　上个世纪九十年代初，海南和广西北海由政策的驱动，掀起了一轮房地产开发热潮。大批的银行贷款如影随形、民间资本集资牟利，使得大片农田瞬间成为昼夜不舍的建筑工地。当然，那时候人民币还没有流动过剩，银行贷款成为主角。而后的房地产开发被政策强力抑制，也并不是因为房地产本身，而是政府为了防范金融风险及银行贷款失控。所以，中国政府并没有从房地产开发以及土地层面去考量。土地为全民所有，其实则是政府假以全民之名，进行无偿牟利产品的开发和设计，然后将获得的利益归政府无约束地使用。土地，成了无主的婴孩，在不同的场合、不同的主人之间进行溢价交易，这些主人，包括自上而下的政府及政府部门、具有行政权利背景的房地产商人、银行等，然后竞价完毕，高价转让给最终的购买者的居民。

　　第二次的房地产开发高潮，更加凸显这一特殊属性，即1993年、94年，中央政府与地方政府进行分权博弈的分税制改革，将以前的地方占大头，改变为中央政府占大头，作为某种补偿，将土地获得的收益归地方政府支配。土地这一无主的婴孩，正式被判为地方政府役使，不管是作为奴隶，还是贵族，土地都必须为地方政府产生收益。既然土地主人莫名，当然就应了彭德怀的那句“崽卖爷田不心疼”了。这就为地方政府来日将土地作为谋取暴利的伏笔，只要有任何能够换钱的机会，地方政府就绝不会轻易放过。这一阶段虽然地方政府也大兴土木，但并没有真正拿土地进行主要的牟利工具。

　　而诱使或被迫地方政府，鞭打土地快出、多出现金的是将GDP（国内生产总值）作为政府官员行政绩效考核指标之一，同时辅以开发区、城市化加速发展的经济发展目标，地方政府很快就发现了几乎没有任何一桩买卖，可以与买卖土地更省事、更直接也更无风险。以此登峰造极处，则创造了土地使用权的竞价交易，地方政府千方百计地想从土地中淘出金矿，没有多少人真正考虑这些土地卖光以后怎么办。这一点，从深圳与香港虽仅隔一线，但香港尚有大量的土地储备，而深圳也已无地可卖。

　　主题经济孵化中国房地产价格不断攀升

　　假如说不断推出的以点带面的经济政策，尚未使中国房地产开发进入高潮的话，比如奥运会在中国举办前的持续数年，则是中国房地产业鞭打快牛地历史时期。上一次亚运会为北京贡献了一片亚运村的密集建筑，奥运会则彻底地使全国各地争抢奥运场馆而尘土飞扬。每一地方政府都期望通过一个运动场馆，以带动周边的土地价格无限飙升。

　　在为筹办奥运会这一数年，与此大兴土木相互促进的是，与政府部门千丝万缕关系的房地产商赚的盆满钵满，与地方政府暴利分肥。由此诱使更多牟取超额利润的个人和企业，加入房地产的集体炒作过程。与此同时，一些辛辛苦苦为国际产业巨头加工以换取菲薄加工费的企业、一些利润不稳定的生产型企业，均不同程度地放弃了自身的主业，加入到房地产价格的博傻游戏里面。据统计，如浙江及长三角地区的民营企业，企业盈利的百分之三十以上均为非主营业务收益。当然，除了房地产之外，还有很重要的牟利领域，那就是资本市场。

　　在自上而下的主题经济一波接一波的推动浪潮中，首当其冲的则是土地的地租级差。主题经济成为溢价的标签，微观到房地产商人将眼花缭乱、大而无当的各种概念演变成噱头叫卖，引诱购房人入瓮。而从宏观层面，政府部门自然非常乐意一个“主题”能够活跃一方经济，既能从价格不菲的土地出让金中获益，更能增加税收以及集聚人气，孵化市场繁荣景象。

　　主题经济与中国改革开放的策略性一脉相承。从改革开放突破口政策的特区、开发区、开放城市，到如今的各种园区、综合改革试验区，均是以点带面的先试点、再示范、再普及的政策使命循环。这一循环貌似符合逻辑，其实隐含了一种因循守缺。假如说，中国的改革开放以特殊作为突破，乃是打开封闭大门迫不得已的权宜之计，而之后的各种以点带面则几无必要。因为在改革开放若干年之后，人们来自意识形态及各种经济基础的阻力和限制亦几乎荡然无存。在这一大环境下，再采取主题经济及试点的以点带面策略，只能作茧自缚甚至毫无道理。

　　作为产业投资价值链的房地产业

　　作为产业形态的房地产业，从其独特的产业投资价值链，可以得出一个价值循环，即政策（政府与房地产商人分肥）     建筑业     泡沫性炒作      泡沫价格虚拟攀升。在这链条上，建筑商由于准入门槛低、国营建筑公司项目部形式外包等等，处于无序竞争状态，迫使建筑商为了取得开发商的业务，只能竞相压价、甚至垫资施工，处于利润被无限压扁的条件下，建筑商只能偷工减料、以次充好。这也是整个建筑业豆腐渣工程的蔓延的深层原因。

　　从这一产业投资价值链，还可以看出快速集聚财富的主体，或者货币资产的大头儿：一是政府以及与政府相关的部门或经营主体如投资机构；二是房地产商（当有项目开发时，投资不够可以向银行贷款；当一时无项目开发时，即闲置大量现金需要赢利）；三是资本市场的庄家即券商或投资银行。随着譬如PE（私募股权投资）等政策的出台，各种非股权投资的券商也以私募之名，进行形形色色的圈钱，因此手中也汇聚了大量的现金。

　　 以上皆形成流动性过剩的主体群，互相推波助澜造势以套取更多的流动性储备。政府仅仅提供了投融资工具方面的方便或自由，但并没有给予产业投资专业方面的引导和约束。因此，这些流动性主体群，只能处于脱缰野马状态，如蝇逐臭以嗅投机机会，而根本不可能考虑投资回报的合理性：每一项投资，都赋予了暴利无限的想象。能够预其想象空间的领域，一是股市、二是房地产以及各种投机性理财产品。

　　在这一制度因袭循环的环境及条件下，真正的幸存者不是遍体鳞伤，就是已经练成异性金刚。这些幸存者均带有不同程度的制度性硬伤，所以随时都可能陷入官员腐败的勾连环节。

　　与此同时的是，这些流动性主体群的构成，必然要以货币贬值的方式，降低流动性储备的库存成本。政府、商业银行及金融部门、政府背景的投资机构等等，都不可能以真正的实体经济的业绩，作为维持投资或信贷的预期回报。只有贬值了，他们才会有盈利的水分。这是一个真实景象，而别的只是暂时的、或者是一种为达到预期目的的手段。