内地楼市面临泡沫爆破的风险，皆因地方政府只顾卖地套钱，并藉发展房地产来推动经济以换取政绩，因而忽略了房地产畸形发展足以影响民生以及经济的持续发展。

至今，房地产因素已渗透入经济与民生的各个环节，中央政府才设法调节，要补救就不那么容易了。用药过轻，可能不见效应；但用药太猛，则可能有严重后遗症，要人民付出很大代价才能康复。

因此，政府必须在楼市偏离正轨的初期就及时回应，以免积重难返。政府要决定何时出手，其实看两个指标就可以了：一是价格、二是空置率。

透过价格，政府可以知道楼价是否与用家的购买力脱节；透过空置率，政府可以知道楼宇的供应是否已经过多。当楼价升至家庭入息中位数的一定比例时，或空置率达到一定的水平时，政府就得采取适当的调节措施。

政府调节楼市的方法不用多，三道板斧已经够了：一是增加供应；二是征收短期转让税；三是征收空置税。增加供应，可以满足用家的需要；收惩罚性的短期转让印花税，可以限制炒家的活动；收物业空置税，可以避免投资者囤积居奇，把资源浪费。

如果楼价上升是源自用家的需求，那只能通过增加供应去解决问题。否则，即使用猛药人为地把楼价压下来，也一样会出现有钱也买不到楼的现象。改革开放前，内地物价都很便宜，只是不知道甚么时候在哪里有供应吧了。

不过，有时市场上即使供应充足，但由于价格被投资者与炒家扭曲，用家一样会有楼供应也买不起。因此，政府一定要有措施来对付炒家与投资者。

香港现时所行的对短期转让征收额外印花税政策，已证明对调节炒家非常有效。只是今次征收的比率太高，把炒家一次过杜绝了。炒家其实有一定的功能，他们愿承担风险，可助长市场流通。政府可调节征收印花税的比率，把炒家的活动水平限制在一定的范围之内。

此外，市场上亦不能没有投资者买楼收租，否则未有能力置业的人想租楼也不成。如果政府对拥有物业的人都一律征重税，会打击人们想成为业主的意欲，把资金全部赶去金融市场，不见得一定有好处。

不过，如果有些人买了楼，自己不住，又不出租，任由楼宇空置，光是等升值，这就会浪费资源，政府非设法遏抑不可。要对付这类人，最简单是向他们征收空置税。只要空置税收得够重，投资者就会竞相把物业出租，租金就会因而下跌，那未曾置业的人起码有平楼可租。如果市场上根本没有这么多的租客，投资者又不想长期缴纳空置税，就只能及早把物业出售，这时连楼价也会掉下来。

以上三项措施，既可照顾用家的需要，又可把投机者与投资者的活动控制在一定的范围之内，只要政府调较得宜，当可避免楼市出现泡沫。