由国家统计局统计的房地产价格指数，广泛地受到公众的质疑。国家统计局也表示要改正统计方法。 有必要从根本上对房地产价格指数的统计方法加以研究。因为房地产价格指数完全是一个应用性问题，下面的阐述力求简明扼要。但是，关键之处作点深入分析还是重要的。如果仅限于列出统计方法，难以据此理解该项统计的客观性质。 实际销售价格是基础数据。 国际上和国内采用的统计房价指数的各种方法，表面上看，价格数据的来源有或大或小差别。但归根到底，统计的价格要么是实际销售的房地产的市场价格，要么是市场价格的变形。例如当采用房地产的评估价格或其他方式的非市场价格时，事实上还是离不开市场价格这个客观基础；但是，当采用评估价格等非市场价格时，必定或大或小地扭曲了商品或资产的真实价格。房地产虽然是一种特殊商品，但与别的种类的商品的共同点是根本性的。就如其他种类商品的价格指数的采集来源，归根到底是这些商品的实际销售价格，房地产价格指数的采集也是一样。 社会生产的商品量或可供应的商品量与实际销售的商品量，存在着性质上的差别。类似地，存量房产与实际销售的房产，也存在着性质上的差别。理论上如此，实际上同样如此。把实际并未销售的存量房产，以评估价格或比照同类房产的市场价格方式，归并到房产指数的整体数据中，是一种概念上的混淆。性质上，未实际销售的存量商品或存量房产，对相应的市场价格属于潜在的影响因素；这种潜在影响的显化，其实就体现于实际销售的那些房产的市场价格，即是说，存量房产是实际成交的房产价格的影响因素之一。统计上的权数问题也是如此。相应的房产销售额，在不少情况下，是一种较适当的权数。 现今中国，对一定期间全部销售的房地产价格进行统计，建立相应的完备的资料库，技术上已没有什么困难。 只统计实际销售的房地产，也完全避免了以往种种人为导致房地产价格的统计失真现象。 最典型也是最简单的价格变化指数：如果某个房屋资产或土地资产，以达成交易的某确定的时点为始点，这一销售价格就是基价；当过了或长或短的时间该资产重被售出时，此时的销售价格就是期末价格。该资产的期末销售价格除以期初的销售价格，就是典型的价格指数。 由度量单个资产的价格变化的指数，发展为度量集群资产的价格变化的指数：某个界限范围确定的楼群，以一定长度的确定的期间为基期，期初至期末，该楼群各个时点交易的各房屋资产的平均价格，同样是基期价格；与之比较的同样长度的当前时期该楼群交易的各个房屋资产的平均价格，则是本期价格。本期平均房价除以基期平均房价就是房价指数。不言而喻，这是局限于该楼群的房屋资产的价格指数。 新建住宅的销售，不管是期房还是现房销售，均完成于与购房者分别签订销售合同之时。性质上，新建住宅由购房者再行售卖，要等到新建住宅楼正式交付之后。因此，从统计上讲，截止于新建住宅楼正式交付之前的销售价格，尚未形成完整的数据链。国家统计局在《房地产价格统计调查方案》中就指明了这一点：“本期新开盘或本期有交易但上期无交易的，不进入当期报表统计。”就统计实务讲，如果是统计月环比房价指数，期房销售的商品住宅，正式交付达两个月就可以形成完整的销售数据链。因此，这样统计的月环比房价指数，基本上已经把新建商品住宅纳入了统计范围。但是，预售期房通常是在此之前很久如两、三年前发生的，这属于间断性价格信息，因而预售数据不计入月环比指数。 人所共知，不同地段的房地产价格的差别可以很大。价格指数的统计必须以适当方式客观地反映房地产价格的地段差异。不管是什么具体原因导致房地产价格的地段差异，居民住宅以房产商开发的同一新村房屋的开发期为具体界限，并细化为多层住宅、高层住宅、别墅、高档公寓这些细项的确定楼区，是房地产地段差异类别的适当划分形式。此外，对房屋的楼层差别、不同朝向房屋的差别对房价的影响，还应作适当修正。 本期与基期相比，同一楼区房产价格的变化幅度，就是该楼区的房价指数。这是统计一定区域范围如某城市（辖区）房价指数的关键环节。如果更一般地从基础上理解房价指数的性质，那么，每处房产，其不同时点的实际销售价格的对比计算，分别就是该房产的价格指数。以楼区为基础单位统计辖区（如某市）的房价指数，是一种实用的、相当接近于真实的房价变化状况的可行方法。 以这种方法进行统计，在相应的期间长度内，新建住宅如果是期房，且该楼区在此期间还不能交付，就不可能在此期间再行售卖，这样的预售就不能计入该期间的房价指数。这在性质上是清楚的，也是合理的。这些预售房屋在此期间本来就并未彻底进入市场。与之不同，如果新建住房是现房销售，就不会妨碍购房者的再次售卖，这些再次销售的房屋资产就将计入房价指数的统计范围。 受各种社会原因的影响，同一楼区本期和基期的销售额可以有很大差别。而基期或本期的销售额都是对房价指数发生重要影响的因子。因此，取该楼区基期房产销售额和本期房产销售额的平均数为权数，是适当的。某城市（辖区）基期商品住宅销售额和本期销售额的平均数，是商品住宅销售总权数；各楼区基期和本期商品住宅销售额的平均数，是各楼区商品住宅销售分权数。分权数除以辖区总权数，是各楼区的权数占比值。 计算各楼区的房价指数。分别以各楼区上月实际交易房产的平均价格为基期价格，本月同一楼区实际交易房产的平均价格为本期价格。各房屋资产，本月如多次交易，每次的交易价格和金额均予以统计，是房价指数的影响因子。该楼区本期平均交易价格除以基期平均交易价格，所得就是本楼区的月环比房价指数；再将该指数乘以各楼区的权数占比值，得数是该楼区在本城市（辖区）月环比房价指数的占有值。 将某城市辖区范围内各楼区的房价指数占有值加总，就是辖区月环比房价指数。按此方法统计的本月房价与上年同月房价的对比计算，求得的是同比房价指数。 与上年相比的价格指数，实际是求以年为期间长度的环比指数。这时候，是先分别求出各楼区的本期（全年）平均房价、基期（全年）平均房价，然后即可算出各楼区的全年房价环比指数。辖区总权数、各楼区分权数计算也是取全年的交易额。最后汇总算出辖区本年与上年相比房价指数。 因此，实际销售的房屋商品以楼区作为类别的划分界限（就是某住宅小区同一期开发的房屋商品），是房产价格指数的统计细目。对于各个城市，这是一个数量较为有限的基础科目。 以此种方法为统计基础，如需要按普通商品房、别墅等类型分别统计它们的价格指数，可以相当方便地按选择类型完成统计。 因此，统计期间长度以年、月均可；环比、同比指数均可。 具体统计和计算步骤。为便于理解和讨论，计算式子以文字表达为主： 辖区销售商品住宅总权数=（辖区基期销售商品住宅价值总额＋辖区本期销售商品住宅价值总额）÷2；（1式） 楼区销售商品住宅分权数=（该楼区基期销售商品住宅价值总额＋该楼区本期销售商品住宅价值总额）÷2；（2式） 楼区权数占比值=（该楼区销售商品住宅分权数）÷（辖区销售商品住宅总权数）；（3式） 楼区房价指数=（该楼区本期商品住宅销售均价）÷（该楼区基期商品住宅销售均价）；（4式） 辖区商品住宅价格指数=∑[（楼区房价指数）×（楼区权数占比值）]。（5式） 我们再来看一看宁波市区房价指数计算实例。虽说是大略计算，却极具代表性。取两个确切的实际例子。一个是点形实例。市区某套商品住宅，1989年卖入价格每平米349元，2010年的每平米市场价格14500元，保守些，取13500。349[x]21=13500，x=1.1901。 再一个更普遍化例子。2003年宁波市老城区商品住宅每平米约5000元，保守些，取5500元。2010年，老城区的大多数商品住宅都高于每平米16000元，保守些，取15500元，5500[x]7=15500，x=1.1595。 这些数据是完全真实的，完全依据于商品住宅的市场交易价格。国家统计局给出的宁波市同一期间的商品住宅价格指数中，多数年份低于10%，高于15%的更少。很明白，以宁波市区商品住宅的实际销售价格为基础数据的房价指数，显著高于按国家统计局的房价指数统计方法所得数值。这不会是宁波独有的现象，而是全国普遍性现象。造成此种较大统计误差的直接原因，从国家统计局该项统计的方法本身来看，主要是两个方面。一是采用评估价格等非实际销售价格造成失真，二是样本选择方式引起失真。与之不同，我们上面的计算所得，性质上是以商品住宅的市场交易价格为依据的实际房价指数。当以上面逐条分述的商品住宅的市场交易信息作为统计依据时，也避免了在基础上造成的误差。