6月19日，父亲节。

    “老有所养。”随着老龄化社会的加速到来，曾不为人知的养老地产成为了炙手可热的香饽饽。业内人士表示，万科、保利等房地产企业、各类投资基金与保险资金，养老地产的战国局面已经初步显现。然而在这个远未成型的庞大市场面前，多数企业都是在摸着石头过河，发展模式的不明确、收益率的不确定，相关政策法规的缺失，将给养老地产的发展前景带来诸多变数。

老龄社会推动地产转型
    按照世界卫生组织的标准，当某国家或地区60岁以上的老人超过总人口数的10%时，就步入了老龄化社会。据武汉市民政局数据显示，预计到2015年，武汉市老年人口将达到160万，占总人口数的17.6%。

    目前，武汉市各类养老机构（含城镇公办养老机构、社会合办养老机构、农村福利院）也只有220多家，每百名老人拥有床位数2.23家，也就意味着只有2.23%的老年人能够到养老机构享受养老服务，而其余97.77%的老年人不管是情愿还是出于无奈，都只能选择在家庭或社区养老。据《武汉市养老服务业“十二五”发展规划》和《养老机构空间布局规划》显示，“十二五”末，全市90%的老人在家庭养老、5%的老人在社区养老、5%的老人在机构养老，全市各类养老机构的床位总数达到8万张。

    全国工商房地产商会会长聂梅生认为，“中国老年人群上升的速度不亚于城市化的速度，老年公寓在国内属于稀缺产品，如何解决这块刚性需求很重要。”50岁以上的人群拥有人生最高的财富净值，他们居家养老的住宅需求正在成为房地产行业新的转型领域之一。　
万科保利等积极布局
    已有的先行者中，房地产开发企业是绝对的主力，面对外在的竞争，他们正在加紧拓展的步伐。

    2010年以来，面对一波又一波的宏观调控，国内的房地产企业，尤其是行业龙头更加注重紧随行业调整节奏，尽量超前抢占市场，一些曾经不被关注的房地产领域也因此逐渐被房地产企业所重视。其中，潜力巨大的老年地产市场正逐渐受到了地产开发商的关注。

    去年年底，万科高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支。在万科内部会议上，万科总裁郁亮要求万科北京、上海公司在两地首先探索突破养老地产的成熟运营模式，而利润率问题，万科当下并不是很关心。

    早在2008年，保利地产已涉足养老地产研究，完成了《养老地产开发模式研究》、《保利地产养老设计标准》，上海西塘安平老年健康生活小区正在开发建设。保利房地产(集团)副总经理胡在新表示，中国有13%的人是60岁以上的人群，差不多有1.8亿人，养老地产前景是非常广阔的。

    此外，华润置地、绿地等在内的多家开发商高调宣布开拓老年地产，合众人寿、泰康人寿将在武汉大举开发养老社区。

三种盈利模式仍待探索
    尽管前景看好，但养老地产目前面临的诸多问题依然突出。

    全经联养生养老地产委员会秘书长陈宝存表示，天津有个项目，拿了6000亩地，总共却只设计了60个养老公寓床位，很明显的“挂羊头卖狗肉”。

    “就实质来说，养老产业中的地产并不是盈利的载体，而后期运营服务才是企业持续追求的利润点。”有业内人士指出。
    正是由于目前是养老地产发展的试验阶段，其中一个突出表现就是开发模式呈现出混乱的局面。“一些开发商打着养老地产的旗号，实际上就是低价圈地，然后卖住宅。”业内人士表示，不过，排除上述缺陷，“销售”模式的优点在于资金回笼迅速，模式复制成本低，将会是房地产企业考虑的重点。

    模式之二则是“销售加持有”的方式，可以回笼资金，另外一方面可以推动政策获取后期运营的持续收入。据悉已有房地产企业开始了类似操作；模式之三则是会员制的“综合地产型”模式，其赢利主要依靠会员制收益以及综合服务收益。

全球视野》》

养老地产的美国经验
为“55+”人群服务
    在美国，“退休社区”是老人退休后的一种住房选择。

    1995年，美国颁布的《老年住房法案》，明确老年社区的定义：房屋是为55+老年人提供和使用的，至少80%以上的住房内有55+的老人。据了解，此类“退休社区”只能卖给55岁以上的老年人，总体房价比市面一般住宅低30%。

    在美国亚利桑那州，有一座拥有4.4万老年人口的“老人城”——太阳城，是美国目前最大的退休社区。

政策的扶持

    对老年人和老年住宅的补贴和税收优惠，成为美国养老地产发展的重要支柱。

    在美国，地方政府乐意花钱支持养老地产的一个重要原因是，让老年人进入养老院的政府支出，远远低于让老人在医院中被看护的费用。而美国各州的优惠与补贴的多寡，也成为开发商确定项目位置的重要因素。这样的动力和机制，在我国仍然缺失。

    养老地产发展的另一个背景是城市化的红利和“以房养老”的可能。由于中心城市房价的上扬，使得一些退休人群可以卖掉中心城市的住房，去自然环境优美的城市购买住房或获得养老服务。

    华高莱斯国际地产顾问城市研究部总监夏连珠介绍，如果美国的中产阶级退休后，从大城市迁至“退休社区”，生活成本将降低20%-50%。

推力与引力
    “退休社区之所以在美国流行，与美国人的文化和传统观念相关。亚洲人更注重家庭关系，而美国人更重视个人独立和个人价值。然而最根本的还在于“经济的推力”和“社区的引力”的双轮驱动。”夏连珠表示。

    所谓“经济的推力”，是指在美国，一个人退休后的总收入，须达到退休前收入的70%，晚年才有保障。而事实上，美国的中产阶级退休后，收入只能拿到退休前的一半上下。因此，美国中产阶级很大部分老人退休后，选择生活成本更低的退休社区。再比如，住在“退休社区”的居民，只要加入协会，两口之家每年只需交纳432美元，就可享受7个娱乐中心和130多个俱乐部的所有设施。

     所谓“社区的引力”，以“太阳城”为例，其中有13个不同区域构成：1个医院、2个康复中心、1个活跃老人社区、1个老人公寓、2个持续照料社区、2个辅助生活社区与4个混合社区。“太阳城”，是可以让老人实现年轻时未曾实现的职业梦想。比如，担任老年大学的教师，当警察，当厨师等，就像现在国内流行的儿童职业体验一样。

专家观点》》

“老龄化问题的应对和解决，不仅关系到老年人是否能老有所养，也关系到老年人的子女，更关乎整个社会的和谐和稳定。”
——中国房地产业协会副会长 朱中一

“老年住宅地产市场当前所面临的问题，同多年前保障房所面临的问题是一样的。不是开发商不愿意做，而是开发商看不到好处。”
——梁开建筑设计事务所执行合伙人总经理、总建筑师 开彦

“开发商巨头、险资、国企进军养老地产消息不断，但围观者多，实干者少“投资成本太高”“还找不到商业模式？”都是开发商的犹豫。中国养老地产刚启动，哪有这么多成功案例看？自己研究市场，边摸索边干更可行。”
——阳子企业管理咨询（上海）有限公司总裁 鞠川阳子
他山之石》》
日本：适老化建筑改造关注细节

    在日本，90%的老年人选择在家养老，日本住宅多为两三层的独立住宅，在这里面的老年人有房屋所有权的大概占85%。

    以针对轮椅老人的建筑改造为例，在有榻榻米的建筑里，采取了可移动的榻榻米，增加房间的机动性，并在浴室、卫生间上采用一条直线的改修，方便升降椅来回穿梭于这几个房间。在日本，为了方便穿脱鞋，玄关也会有高低差，针对这种情况，就出现了玄关处加把手和脚下增加照明的改造，家里有腿脚不方便的老人，其住宅甚至安装可以坐在椅子上上下移动的升降机。

    2000年日本就推出了护理保险制度，将不同程度的老年人分级，实行差别护理管理。例如在一栋10层的老年公寓中，7-10层为比较健康的老年人住宅，虽然有管理员长期在里面，但并没有设置护理服务，而6层以下则是专门为需要提供护理服务的老年人准备的。

台湾：老年生态住区受热捧

    在我国台湾地区，会看见风景如画、设施高档的生态酒店区，而现在这些地方的入住者往往都有年龄限制，不到60岁不能入住。

     在台湾淡水，就有这么一处养老社区，常年都需要排队才能入住。这所完全由民间机构经营的老人住区，感觉像来到了一座五星级饭店，目前共有300多位老人在这里养老。

    这个养老社区规划的多为30-60平方米的套间。社区内设有无障碍空间,特地挑选无锐角家具，并安装了中央监控系统，每个房间还有生命侦测器。在服务上，则提供住家清扫、休闲旅游活动、养生餐点以及衣物送洗，甚至包括邮件代发等细致入微的酒店式服务。在健康管理方面，提供24小时护士服务，医生每周驻诊等。

来源：武汉晚报  记者 杨光华