深圳房地产律师张茂荣：“三无人员”如何合法规避限购令

▇ 广东信荣律师事务所主任张茂荣律师

2010年4月17日“新国十条”祭出“限购令”，同年9月30日深圳版“限购令”出台，规定暂停无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民（三无人员）在本市购房，导致很多生活在深圳的“三无人员”无法购房。

面对日益高涨的房价，如何能够及时购买到称心如意的房子又不违反“限购令”是“三无人员”这一群体或者想借助三无人员购房的人员所考虑的。本律师认为，“三无人员”完全可以采用签约买房、约定符合条件后过户的方式签订“预约买卖合同”合法规避限购令（合同期限由当事人确定，约定一年后过户符合法律规定，该合同合法有效）。

操作流程：

一、寻找到合适房源，明确告知业主及中介公司“三无情况”，并承诺可以从现在起缴纳社保，符合购房条件后再办理过户手续，如业主同意则：

二、与业主签订《房地产买卖合同》并明确约定“卖方及中介方均清楚买方暂时不具备购房条件，买方保证在签约后从所在单位正常缴纳社保，双方约定在买方连续缴纳1年社保，符合购房条件后及时办理按揭申请、赎楼、办理递件过户等手续。买方迟延或拖欠缴纳社保导致交易期限延长的构成违约”；

三、为防止期间房价波动任何一方违约，建议双方将定金约定为成交价的20%并由买方实际支付给卖方或按约定监管于第三方；

四、如业主红本在手、买方一次性付款，买方可以预留过户保证金后一次性付清剩余房款并由业主先行交房入住；

五、如业主房屋处于抵押状态、买方又需按揭付款，买方也可以通过先行租赁或代为供楼的方式占有使用房屋，待条件成就时再办理按揭申请、赎楼及过户手续；

六、为防止房价上涨业主一房两卖，双方可以约定并进行预告登记。

风险提示：

1、由于交易流程长，期间房价可能会出现波动，买卖双方均应确保自身不会毁约，否则将承担法律责任；

2、履行期间存在房屋可能被卖方到期债权人查封而导致无法过户的情况，在此情况下买方只能追究卖方的违约责任，买方对此应有所心理准备；

3、期间“限购令”可能会发生变化，如延长缴纳社保缴纳时间导致交易时间延长，卖方对此应有所心理准备；

4、该类交易风险较之正常交易大，有条件的建议委托专业律师对合同条款进行设计并全程参与。