魂飞岂能魄不散？

——《购房指南》2011年5月李晓鹏专栏

一个商铺为什么价值高，原因有二，首选是运营好，人气旺，比如济南的东门小商品市场，历史悠久的老东门是济南市井文化的代表，三教九流云集，人流量极大，我记得95年当年开业的东门市场经营一般，货源多来自西市场、洛口市场，但随着华艺集团多年精心的运营管理，商业形式逐步从小商品向服装特色的转换，商业价值愈来愈高。我们的问题是为什么东门一个二楼使用面积10平米的内铺可以买到20万（15年使用权），要知道这个租金核算成售价是非常高：按一般商业40年的产权、分摊35%，换算成售价东门市场二楼的售价应该在3.5万/平，这个售价已经接近目前济南正在销售的主力商铺的定价，但是东门服装市场的是什么档次？一个80年代的大棚式经营管理模式，谈不是什么高档次吧，但就是这样的一个商业，这么高的租金和售价足以令核心商圈一些在售商铺脸红。

济南规格最高的商圈是泉城路，是济南的核心商圈之一，是的，随着城市的快速的发展，济南的商业中心也从一心向多心裂变，比如住惯东部的我，很少去市中心的泉城路消费，但是我们不得不承认泉城路是济南最有代表性的商业中心，随着世界级商业恒隆广场的即将开业，这个中心貌似更稳定了。商业上，大家公认的、档次最高的就是鲁商集团的银座商城，虽然也是大多数人很少关顾，我们姑且解释是因为银座的定位高端，但是银座卡魅力无人匹敌，20多岁年轻女士刷卡买车的段子，让银座不仅是传说更是传奇。总之我们不能忽视如下现象：就是泉城路的商铺已经高达30-60元/平米*天，银座的要求更高，月经营额是基数，抽佣也高达了25%以上，一些品牌在泉城路和银座开店并不赚钱，甚至有的品牌自己在银座买经营额，为什么这样还有品牌不计成本还要排队争着抢泉城路沿街商铺、争着进银座商城呢？答案只有一个：品牌形象的需要。这是我要的说的第二点。

你是否听出点门道？我们接着要思考的是：一个商业项目的核心是什么？魂是什么？

好，大家知道，一个住宅项目的核心是？魂是什么？答案简单，就是生活方式，居住改变生活。商业呢？商业的魂是什么？当年引发中原商业大战“亚细亚”现象的王力认为，商业竞争的核心是商业文化，他早在1989年就提出“亚细亚并非是商业机构”，他给亚细亚开的方子是 “开创中国特色的商业文化”，这个方向来自当年“反不正当竞争”的政治基础。三益中国高栋院长认为，中国商业地产经过了从销售阶段、招商阶段、运营阶段到目前的金融产品阶段。是的，商业地产是一个金融产品，笔者代表甲方与一些金融基金接触的结果是，他们需要的是一个盈利的商业模式。对，一个“对的模式”是商业地产的魂，包括两个层面，一个层面是商业的业态定位，一个层面是运营模式。

俗话说，魂飞魄散，一个项目没有灵魂就没有气魄，就没有气场，一个没有气场的项目就怎能让人有信心呢。早说过，2011年是中国的“商业地产元年”，商业地产好卖了，你看有项目有没有魂，开发商都是魄不散啊，定位谈不上清晰，运营不负责到底？扯的啥淡？看不懂？是“人无远虑必有近忧”呢，还是“车到山前必有路”呢？撞大运的时候有，守株待兔的人大有人在？！