芜湖楼市新政，筑起“限涨”的临时堤坝
今天，芜湖市人民政府公布了《关于落实<关于进一步做好房地产市场调控，保持房地产市场平稳健康发展的通知>的实施意见》。该《意见》的出台，旨在贯彻执行国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》及安徽省有关房地产调控的文件精神。因为就在号称“楼市调控年”的2010年，芜湖商品住宅成交均价竟首次跨过了5000元/㎡大关，达到了5280元/㎡，同比上涨了27.41%。毫无疑问，芜湖市应属于“房价上涨过快”的城市，政府有出“重拳”打压房价的必要。
应该说，该《意见》的出台，在短期内会有效地抑制房价的过快上涨，因为一些条款的严厉程度，恐怕在全国也属罕见，如落实“明码标价”制度，就使用了量化标准，规定续建项目新批准预售的商品住房备案价不得高于3月20日之前本项目6个月平均成交价格上浮5%的价格，新建项目商品住房预售备案价不得高于3月20日之前周边同类商品住房6个月平均成交价格上浮5%的价格。并且规定，商品住房预售价格备案后6个月内不得上调。
利用税收杠杆调节房价，在短期内或许也能形成一定的威慑作用。该新政对不能按照合同约定开竣工或超出基准价格销售的房地产开发项目，按照5%预征率预征企业所得税，就明显带有惩罚性。即使年终企业所得税汇算清缴时会“多退少补”，但企业资金毕竟要被占用，使财务成本增大。
此外，该新政对防止“捂地惜建”、“捂盘惜售”也做出的具体规定，突出了“约定”二字，对未按照合同约定开工超过3个月、未完成年度开关量或达到预售条件未预售的，一律转为现房销售。并对延期开发的企业进行约谈，对违规企业给予相应的处罚。
该新政的另一大亮点，是对商品住宅房建设的土地保障，承诺“确保年度新增住房土地的供应量达到4500亩”，除了1800亩用于保障性住房建设之外，还有2700亩土地可用于商品住房建设，即使按照2.0的容积率计算，也可以新建360万平米的商品住房，这对于一个年销售面积仅200多万平米的城市，为确保后续市场供应提供了有力的保障。此外，该新政还承诺新增商品住宅用地全部“净地”出让，可有效保障被出让的土地在较短的时间内，可形成市场供应。
应该说，以上这些措施，都将在短期内有效抑制房价上涨，对于安抚民心具有相当积极的意义。但该新政也只能和“新国八条”一样，作为临时措施，只能作为“限涨”的“临时堤坝”，如果后续供应量不能及时跟上，这个“临时堤坝”最终将要溃坝，房价又将经历一次大幅度反弹。
该新政也明显存在着一些不足之处，比如探索“限价房”住房制度，笔者就一直持反对态度，也反对搞“混居”、“配建”。因为这么搞，会衍生出许多社会问题，我在《限价房，难免成“腐败房”》及《“贫富混居”成“多输”局面,保障性住房需集中连片建设》等文章中早就有较为详尽的说明。
有关实行差别化信贷政策问题，芜湖市作为一个地级市，金融机构能做的事其实也不多，所列的一些违规现象，本应由职能部门去查处的，现在让商业银行承担这个责任，恐怕没有多少可操作性。
此外，商品住房“明码标价”的弊端，我将单独撰文说明。
应该说，作为三线城市的芜湖市，能够出台如此严厉的新政，说明政府还是相当重视居民感受的，笔者希望有关部门认真执行该新政，逼出“应盖房而未盖房”的土地，以优化房地产市场的供求关系。
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