深圳房地产律师张茂荣：2011年深圳房地产春交会之我见

——2011年5月2日答记者问

前言：2011年5月2日，某知名房地产网站记者就刚过去的春交会采访笔者，笔者先声明只是律师不是市场专家，仅以普通购房者身份谈谈自己的看法和感受，问答如下：

1、您对春交会有何看法？您认为和往届相比有何不同？

答：可能是中海大中华营销现场分流所致，今年的春交会无论是从购房者还是开发商来说人气都不及往年，看房的人与工作人员近乎持平，深圳楼盘极少，整个春交会形成了周边、外地楼盘推介会。

2、五月一日起，深圳实施最直接的调控政策，限价。您对该政策有何看法？您认为该政策将会给深圳带来什么影响？

答：五一起实施的“限价”实质是指五一起全国统一实施的《商品房销售明码标价规定》规定的“一房一价、明码标价”制度而非真正的限价，个人认为“限价”不符合市场经济规则，政府不可能直接出台限制开发商售房价格的文件，但会迫于中央调控压力“约谈”定价过高的开发商，而“一房一价、明码标价”无损开发商的定价权，且开发商完全可以通过高价备案低价售房的形式予以规避，也可以通过重新申报的方式涨价。就深圳来说，二手房市场已占主导地位，该规定对于关内四区的影响有限。总的来说，我认为该政策更多的是体现政府对楼市调控的持续深入，直接对房价的影响有限。

3、您认为在楼市新政调控下，置业者心态有何变化？

答：以2010年4月17日“新国十条”出台为标志的第三轮楼市调控至今已一年有余，而房价不但没有降低反而仍在上涨，这么多年来房价越调越涨的现实加之持续通胀因素的存在已令大多数置业者对政府调控失去信心，观望的置业者并不指望房价会大幅回落，稍有下跌便会蜂拥入市，这也是中海地产在龙岗一千余套房子略有降价便被抢购一空的原因所在，所以置业者一边在观望期待降价一边随时可能入市，深圳房价不会大降。需要说明的是这主要还是刚需置业者，而大多数投资客因限购令被排斥在市场之外，投资需求被人为压抑没有释放的机会。

4、您认为消费者在此背景下自住或投资应考虑哪些因素？

答：受支付能力所限，消费者自住考虑最多的还是价格因素，在买得起的前提下才能考虑区域、交通、配套设施、小区质量等环境因素，在因价格因素而舍近求远的情况下最重要的是交通。至于投资，无关区域，只要价格低升值潜力大便可出手。

5、您如何看待2011年春交会前后楼市的走势

答：2011年春交会后短期内楼市依然会处于焦灼僵持状态，房价是否会以及多久能下跌取决于政府调控力度的深入、开发商资金的续航能力、购房者的博弈耐力、通胀的变化及保障房建设力度和准入门槛等因素，但不会出现暴跌，因为担心触底反弹，购房者会在房价稍有降低的情况下入市推高房价。

6、您如何看待中海1349套房源被4000人抢购一空的事件？

答：该抢购事件足以证明：1）、刚需购房者的大量存在，庞大的购房需求被限购令、限贷令所人为压抑，供求关系依然是楼市调控的阻力所在;2）、购房者对政府调控信心不强，对房价大跌不抱期望，只要房价适当降低便会蜂拥入市;3）、房价不会暴跌，稍有降价便有入市;4、水满自溢，限购令不能取消，一旦取消投资客会大规模入市推高房价;5）、楼市调控任重而道远。