调控不放松关键在于政策执行到位

　　楼市调控已进入三轮，高房价已进入关键的博弈状态，现在问题是，如果房价再涨，很可能更严厉的调控出台在即，笔者认为，楼市调控已出台一系列政策，只要政策执行到位，一定会产生效果。

　　高房价被认为有两个基本原因：其一是地方土地财政依赖过重，导致地方政府有足够的激励来推高房价和地价；其二在市场层面上，房价走高很大程度上是投资型需求所推动的。1月26日出台的“新国八条”，就其内容来看，主要措施是指向控制当期需求，但对存量的投资型房产并没有制定针对性的措施。因此赞同主张出台严厉调控存量投资房的政策，比如对多套房征收累进的高税率房产税。通过提升房产的持有成本，来抑制投资与投机性购房行为，让房产税在开拓地方政府财源方面发挥更大的效力，从而在某种程度上破除地方政府对“土地财政”的依赖。

　　目前房地产市正值场敏感时期，在对待房地产调控、房地产市场、房价等问题上，地方政府与中央政府的博弈心态依然强烈。曹建海分析指出，中国的房地产业分为三个部分：一是经营土地的地方政府。地方政府亲自拿地卖钱、挣钱，办有土地储备中心或直接改制为地产集团，他们是中国当前房地产业的重要组成部分，而且目前来看是最大的部分。二是房地产商，包括开发商、为房地产提供各类服务的中介、评估、融资公司。其中商业银行业30%的业务为房地产融资服务，这一部分可以看作是房地产业。三是指参与到房地产经营活动的房地产投资者（个人）和规模庞大的房地产投机群体。

　　曹建海进一步指出，中国房地产业主要特点有四：一是地方政府作为公共机构，利用公权经商，低价拿地、高价卖地以获取暴利，从而构成了中国高房价的一个重要因素；二是房地产开发商主要通过勾兑权力，与地方政府、官员分享从社会掠夺的财富作为基本商业模式；三是银行业成为房地产商的一个部分，商业银行主要做房地产信贷业务，与房地产业务密不可分；四是规模庞大的全民炒房经营活动，公众既担心通胀稀释货币资产，另一方面又成为推高房价的重要力量。下一步房地产调控政策的重点是什么？主流的观点是中央将在房地产相关的税收、信贷、土地等政策等方面持续加码，以抑制地方政府试图松动调控的暗流，降低地方政府等方面的观望情绪，巩固和扩大房地产市场调控成效。赞同房地产调控持续加码的政策取向，同时强烈建议加大对地方政府问责的力度。

　　 就在市场热议楼市调控是否再加码之际，国土部5月12日再度重申要坚持房地产市场调控不放松。地方土地市场将成为房价调控的重点，国土部将建立土地市场月度报告制度，及时将土地供应和地价变化态势按月上报国务院，确保调控政策落实到位。在当前“调结构、促消费”的调控背景下，投资增长受到多方面的抑制，比如政府“铁公基”项目投资力度的减弱，房地产市场的调控抑制房地产开发投资增长，货币政策收紧直接抑制固定资产投资的资金来源等。国土资源部、发改委密集跟进原有政策，并对近期花样百出的地方新规亮出明确观点，或纠正，或肯定。保障房的及时跟进和金融手段的结合是中央此轮调控的重要抓手，限购和限价正在有效抑制投资需求和销售价格，开发商的资金压力会随着金融市场的紧缩而进一步加剧。决策层对下半年楼市“价量齐跌”很有底气。

　　通过信托贷款的房地产公司一般都是从银行贷不到款的情况下进行高成本融资，近日，银监会主席刘明康在第22次委务(扩大)会议上强调，对当前房地产市场出现的新苗头要密切监测，同时要进一步加强房地产信托业务的监管。事实上，早在去年11月份，银监会就曾发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，明确表示收紧房地产信托业务。此后，房地产信托产品的发行量开始萎缩。但是在银行融资途径日益收窄的情况下，不少房地产企业转而寻求信托公司等渠道补充资金，这也造成了房地产信托业务的快速增长。

　　房地产企业的资金饥渴也进一步显现，部分企业甚至被迫求助于利息高达40%的“高利贷”。随着销售和资金压力进一步显现，房企未来只能通过加大促销力度，以价换量。由此推测，下半年房价下跌是大概率事件，房价拐点或加速逼近。

　　房地产信托紧缩在即

　　多部委密集跟进楼市调控 量价齐跌预期上升

房企销售和资金压力骤增 房价拐点或加速逼近