本文刊发于《南方都市报》

  基于针对商品住宅的调控压力进一步加大的背景，处于调控真空区的商业地产逐渐成为热点，而事实上，与对应的终端消费的增长有限，商业地产未来的风险敞口正在加大。

  商业地产具有与住宅截然不同的特征，那就是从中长期来而言，商业地产更受制于经济的景气程度与社会消费力，其需求弹性远较住宅为大。

  以上海为例，近10年来商品住宅价格的攀升除了有投资需求的促进外，更大程度上还来自市场的供需促进。最新的人口普查数据显示，2010年，上海的常住人口为2302万，10年前为1641万，增加了661万，增幅40.3%。若以人均30平方米计，则每年需要将近2000万平方米的实际需求，而这个还只是针对增量人口，还未计算存量人口的改善型需求。土地供给的有限与人口的导入客观上加剧了供需的紧张程度。

  尽管以上述同样的逻辑，商业地产似乎亦能享受到人口增长的红利。然而，从一些数据上显示，却表现出了某种悖论。

  虽然存在着基数不同的因素，但商业地产的销售增长却逐步显示出强劲的一面。国家统计局数据显示，1-4月份，全国商品房销售面积24898万平方米，同比增长6.3%。其中，住宅销售面积增长5.8%，办公楼增长4.4%，商业营业用房增长7.7%。商品房销售额14078亿元，同比增长13.3%。其中，住宅销售额增长11.0%，办公楼和商业营业用房分别增长23.8%和26.6%。无疑，上述数据一扫商业地产销售多年来不温不火的颓势。

  在较长时间负利率状态之下，结合CPI，扣除货币因素，商业地产所依赖的终端消费并没有出现实质性的增长。4月份，社会消费品零售总额为13649亿元，同比增长17.1%，环比增长1.35%。

   一方面是商业地产的销售面积与销售金额增长明显超过商品住宅，另一方面，消费的增长并不乐观。两者综合，可以倾向于认为，商业地产目前的销售增长与商品住宅受严厉调控的溢出效应存在较大关联。

   当各路发展商都在摩拳擦掌进军商业地产的同时，商业地产的未来潜在风险亦在增加。尽管商业地产的开发，对于城市的形象与附加值方面具有正面的推动作用。但是如果没有消费的同步增长，若商业地产的供应大幅增加，其结果可想而知。而B2C、C2C平台的日益成熟，已经对传统的实体店构成挑战及威胁。

   如果商业地产的热销，基于流动性推动的投资购买占据主要因素的话，那么也许商业地产将真正成为未来一个大的泡沫，也因此，泼点冷水是有必要的。