西安商业地产将大有可为
记者 张敏洁
2011年的国内房地产市场注定将不会平静，在重重房地产调控之下，住宅市场受到重挫，一线城市成交量大跌，市场观望情绪严重，就连西安这样的二线城市，在普通住宅市场上也很难看到投资者的身影，而与此形成鲜明对比的是，之前一直处于“不温不火”的商业地产却呈现出欣欣向荣之势。
据了解，继万科、保利、远洋等国内房企巨头宣布进入商业地产领域后，万通地产、五矿集团等房企也纷纷启动了其商业地产战略，与此同时，随着大量资金注入商业地产以及政策导向等一系列因素的影响，商业地产崛起之势日益明显。
商业地产成为市场新宠
事实上，对于刚刚过去的2010年的商业地产，中国商业地产联盟秘书长王永平甚至用“抢地、抢铺、抢人”来形容其火热程度。
而自2010年4月以来，随着三轮房地产调控政策的连续出台，不仅严重影响了市场成交量和房价走势，而且也在一定程度上改变了市场对房地产行业的认识。
根据北京房地产交易管理网统计数字显示，与2011年1月份相比，2月份成交商品住宅套数下降69.4%，成交面积下降67.8%。而上海的情况则更加明显。据同策咨询提供的市场监测数据显示，2011年2月商品住宅仅成交13.86万平方米，环比1月重挫82%。与此同时，相同的遭遇也发生在广州、天津等城市，就连西安这样的二线城市也不能幸免。
而和住宅房产成交量下滑形成鲜明对比的是，国内各大城市的商业办公楼的销售量却增幅明显。据国家统计局公布的数据显示，2011年1-2月份，全国办公楼销售面积增长26.4%，商业营业用房增长8.7%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长46.3%和22.1%。
事实上，除了国内地产商对商业地产表现出浓厚的兴趣外，国际性的机构资本也对中国的商业地产表现出很高的兴趣。而自2010年4月份开始，随着各大房企以及投资资本竞相进入商业地产开发领域，商业地产俨然成为2010年房地产最给力的投资领域。
而据记者了解，国内地产商对商业地产的开发产生兴趣显然早于2011年。早在2009年，国内排名前20的开发商绝大多数已经深浅不一的涉足商业地产，并纷纷宣称会逐步加大在商业地产领域的投资。而2011的楼市新政无疑使房产巨头们布局商业地产领域的步伐更快。
对此，一位业内人士分析认为，开发商进入商业地产领域是一个趋势，而且未来将有越来越多的开发商从纯粹的快速滚动、住宅开发的模式，分一部分精力，甚至于全部精力往持有型物业方向发展。
而对于巨头们投身商业地产的热情，专家们似乎更愿意将其理解为“水到渠成”，而非新政压力下的“避风行为”。与此同时，城市居民整体收入水平的提高、消费需求的升级都为商业地产的开发提供了机会。而自去年下半年以来全国范围内的写字楼、商铺等商业性质产品的不断升温也印证了这一判断。
事实上，作为一个典型的二线城市，西安的商业地产并不像北京、上海、深圳等一线城市那样国际化商业氛围已经形成，而是由于西安的房地产市场起步晚，其商业地产还很滞后，用专家的话讲，“目前西安商业地产仅处于起步摸索阶段，刚刚起步，国际化商业氛围刚刚苏醒”。
不管是早期的康复路、小寨，还是新兴的高新、经开、曲江，其商业的繁荣无不带动着周围商业地产项目的诞生，其周边商业地产项目的诞生又进一步助推其商圈的发展。
而从西安房地产信息网数据研究中心统计来看，过去的一年中，不论是钟楼等传统商圈的热销商业项目，还是位于高新、曲江、浐灞、经开等新兴区域项目商业部分，都受到了人们的追捧和期待。尤其是高新、城南、城北、三大区域，去年各月商业服务类用房均占到整个市场份额的80%左右。
传统商圈与新兴商圈齐头并进
作为一个传统的商贸城市，西安目前已经成型的老商圈比比皆是。如钟楼商圈、小寨商圈、康复路商圈、解放路商圈等被西安人亲切地称为老商圈或传统商圈。虽然这些传统商圈是多年发展而自发形成的，具备旺盛的人气支撑，但它们繁荣的同时也面临着配套设施老化、商户竞争众多但差异化不大等诸多问题。用专家的一句话概括就是：“传统商圈已经不适合国际化大都市西安商业发展战略，更不能引领西部商业发展，带动关天经济带发展。”
一直到2009年，随着解放路民乐园万达广场的建成开业，这一现状才得到改变，而这些以万达广场为代表的商业综合体的繁荣在客观上也带动了城内商业地产的崛起。
记者了解到，目前，西安商贸业老牌企业民生百货已抢先在民乐园、北大街进行布局，与此同时，台湾企业群光广场、香港新世界等知名商业品牌也分别筹划进驻东大街、北大街。而随着东大街、解放路改造步伐的推进，必将有更多的品牌商业项目进驻这一区域。
事实上，与城内众多商业项目群雄争霸相似的是，高新、小寨、曲江、浐灞、经开等新兴区域商圈悄然崛起也正在争夺着城外商圈的制高点。其中又以曲江商圈最为典型，作为西安最具特色的新兴商圈，目前曲江商圈已趋成熟，而且呈现出聚合性购物公园发展业态，其商业消费市场仅次于城内钟楼商圈及小寨商圈。尤其是随着美国华平基金巨资打造的面积达10万平方米的新乐汇的开张，使得曲江整体商业氛围日渐浓厚。
而以城东浐灞为代表的城市居住新核心以及以城北经开区为代表的城市新中心的崛起均助推了该区域的商业地产的发展。如东三环附近即将建成的滨河商业广场项目拟用地达120亩，而浐灞区域的御锦城规划中的商业面积也达到了20万平方米等。
对此，中商联购物中心委员会（西部）信息中心运营总监侯治国分析认为，从万达集团提出的“每一个万达广场就是一个城市中心”，足见商业地产对城市人流的集聚、拉动消费及GDP增长、塑造城市形象、推动旅游业升级等显著贡献。
而西安市商贸局市场体系建设处处长姚涌也表示，按照规划，西安将升级改造和新建各类新商圈，一是中心城区原有的一些商业区需要充实提高；二是随着城市骨架拉大，一些新建区需要发展新的商业区；第三，随着市场容量扩大，原有的商业布局需要优化调整，这也是适应国际化大都市建设的要求。
西安商业地产开始发力
事实上，记者也在采访中了解到，在国家西部大开发战略的推动下，在短短的10年时间内，西安市先后完成了北大街、西大街、解放路、骡马市等商圈的升级改造，而当前，以康复路、东大街、小寨等为代表的传统商圈的改造也在如火如荼的进行着。
目前，西安商圈建设已经初具规模或刚刚起步，比如小寨商圈、浐灞商圈、电视塔商圈、纺织城商圈等等。虽然离目标完成时间2020年时日尚早，但是规模化发展的85个商圈，大有支撑西安未来商业之势。按照有关人士的说法：“这次建设的85个商圈，将形成一个全面的商业服务网络，托起未来西安的商业梦想。”
而随着大唐西市、万达广场、曲江新乐汇等重点商业地产项目的陆续建成，业内普遍认为，西安商业地产真正步入了难得的快速发展期。尤其是地处解放路的民乐园的华丽转身，使得这一与北大街并行却沉寂多年的城市中轴线重新焕发了生机。几乎是在一夜之间，这一区域便迅速聚集了一大批商业项目，如除了原有的民生百货外，新入驻的万达广场、大商新玛特等都以其独特的方式吸引来了投资者的目光。
加之当前此类商住项目基本上不受限购政策影响，因此，除了以往的投资客，购买此类项目的人中也加入了自住类购房者的身影，而这则进一步加剧了此类项目的热销。
对此，陕西恒天置业发展有限公司营销总监张展在接受记者采访时表示，从目前的投资渠道来看，最稳定、最有效、最长久的投资手法就是购买商铺。据悉，由该公司开发的曼城国际项目首期推出的1万多平方米商业产品短短两个月时间就销售了70%，由此可见西安商业地产的火爆程度。
商业地产助力西安大商圈建设
事实上，随着西安城市骨架的逐步拉伸以及城市空间和经济布局的调整，更多的城市副中心将在在片古老的土地上崛起，而这些城市副中心无疑将极大地带动商业地产的发展。
而按照《关中—天水经济发展规划》以及刚刚公布的“十二五”规划，西安将以“九宫格局”和“一城多心”架构，拉开城市骨架，形成东接临潼，西连咸阳，南拓长安，北跨渭河的格局，在主城区外围建设形成六个城市副中心区。
与此同时，西安市政府也提出到2020年，西安将升级改造和新建85个各类商圈，最终形成“时尚购物在中心、休闲消费在二环、增强辐射在三环”的商业服务布局。
而伴随着西安国际化大都市建设的推进以及一系列大规模造城举措的实施，尤其是大唐西市、西安万达广场、曲江新乐汇等重点商业地产项目的陆续建成开业，西安商业地产也将真正迎来了一个属于自己的春天。
对此，一位专家认为，开发商的投资转型以及城市格局的变化，足以说明西安的商业地产已经进入快速发展期和品牌运营阶段。而
据悉，在此次会议上，与会的专家、商界精英围绕“国际化大都市背景下商业地产发展”话题展开激烈对话，共同把脉国际化大都市建设背景下的商业地产未来发展，在一定程度上为西部商业地产的健康持续发展注入鲜活的血液和思想动力，也为推动西安国际化大都市建设和城市商业文明进步增添新的活力源泉！
调控政策带来新的机遇
而在楼市新政调控效应持续发酵的房地产市场，随着不少投资客转战商业地产，以此期盼成为房企规避调控的“避风港”,一向被人忽视的商业地产也正式迎来了其跳跃式发展的黄金时期。而统计数据也表明，在过去的2010年，西安的商业地产也明显出现了变化，即新增供应面积大幅增加的同时，空置率却同比大幅下降。与此同时商业地产的有效租金则与资本值双双增加，分别同比大幅上涨。
对此，陕西省房地产研究会会长王圣学分析认为，当前，商业地产对调控的规避性为其吸引来更多的投资者，不仅是投资数量的增加，还有投资者所处领域的拓展。而这则意味着西安的商业地产将正式驶入快车道。
显然，经过十余年的住宅发展，当前的国内房地产行业已经发展到了商业地产崛起的新阶段，但是，大势的扭转还需要一定的推力，而这则需要包括政府部门在内的各阶层力量的引导和扶持。