中国商业地产发展了约有十年的历程，已逐渐步向精细化、细分化，接下来有两个业态在中国将有很大潜力。

　　第一是区域的购物中心，其机会源于三个方面： 第一是快速的城市化进程。城市规模扩大后，就需要改变以往大家都到市中心集中购物的方式，需要有更多不同级别的商圈。第二，品牌在城市纵向延伸开店的需求。尤其是一线和二线城市，品牌进入城市一个阶段之后，都有扩张规模、开设更多店铺的想法，这对区域购物中心的招商形成了有益支持。第三个方面是关于消费者的需求变动。消费者在中国处于一个换代的阶段，之前老的百货基本上面向的都是六零、七零后的顾客，现在已是八零后甚至九零后主导的阶段，这些年轻人是不善家务，更追求便利，更感性的顾客，他们在生活上对商业场怕有更大的依赖性，且更需要在近距离内方便地消费。

　　另外是奥特莱斯这一业态，在未来十年将面临巨大的发展机会。奥特莱斯的概念在中国虽早已经广被提及，但其实际发展却有点雷声大、雨点小，由国际一线品牌正式进驻开店的项目极少。但是，我们关注到对奥特莱斯发展起到至关重要作用的影响因素已在快速变化，并将为这一类态在中国更广泛、更深入的发展起到强力的助推作用：第一是奢侈品在中国的快速的开店。这将有利于累积更多适合奥特莱斯的货品。因为大家都知道，奥特莱斯这个业态在一个城市能够形成，有赖于下架品牌的类别及数量作为基础，如果这个城市，甚至联合周边城市计算都没有相当数量的国际品牌店铺，那就没办法产生足够的折扣商品来满足奥特莱斯的招商求。从统计来看，过往三年一线品国际牌在中国开店数量都呈现环比20%以上的增长，且从这些品牌的发展计划分析，绝大部分在中国未来的开店增长趋势将有增无减，品牌大规模的扩展开店对奥特莱斯的货源会形成有力支持。第二点，消费者品牌认知程度迅速提高。如果一个不太了解品牌的消费者进入到奥特莱斯里面，看到一些国际品牌会感觉到打完折后仍然还是很贵，而对品牌有认知的消费者就会知道其中的优惠力度，也会有更大的兴趣购买。所以奥特莱斯的兴起是有赖于消费者对品牌价值的认知，认知能力增长越快对奥特莱斯的发展越为利好。第三，城市快捷交通的发展对奥特莱斯产生良好促进。当下中国城市最令人兴奋的快捷交通是地铁与高铁，其亦能够大大提升奥特莱斯辐射消费者的范围，为部分城市发展奥特莱斯奠定更深厚的客源基础。区域购物中心与奥特莱斯两个业态在未来的中国将有很好的市场机会。

　　有关挑战的部分，结合工作体会也谈两点。首先是文化的挑战。在中国目前做购物中心开发的发展商，原来主要以住宅开发为主的不少于80%，他们很多进入到商业地产后，在实际操作过程中会遇到巨大的源于内在文化的障碍。中国住宅市场化后发展至今天，绝大部分的时间内都是一个卖方市场，甚至在有一些城市为了买到房源要借关系批条子，客户成为了绝对弱势的一方。与住宅市场相反，商业地产在中国是一个典型的买方市场，作为习惯了强势主导心态的发展商，如果不做出改变进入到商业地产行业，会面临非常大的冲突。第二个挑战是人力资源的挑战。购物中心目前已经成为中国零售商业的主导业态，但其从中国出现到现在时间并不长，所以在这一业态上有务实经历的人并不多，现有大量有经验的人都是出身于百货业态。我们有看到做百货的人士不少也已成功转型到购物中心，但也有很多人并不能适应从百货到购物中心的变化，观念的问题会令他们很痛苦，比如具体在购物中心招商时他们会想，为什么我们要给低租金的业态那么大比例的面积？为什么我们要留白这么大的空间作为公共用途？另外，因为购物中心发展时间短，更少有经历过多个项目的专业人士。如果只有一个项目的单一经历，易形成非黑即白的经验判断，遇到与当初项目相近的情况时，都会不自觉地套用原项目情况，以原项目为标准做出判断选择。但实际任何结果都不是单一因素所致，主观向经验结果靠拢的推断分析造成误判的可能性极大。

　　以上两点都是行业中的微观问题，同时也是我们在当下行业中看到的普遍问题。