新政后改善需求一步到位，中档大户型产品利好热销

文/董成竹

调控新政影响购买行为，3月中档大户型产品受青睐

自2月中旬京版调控细则出台之后，京城楼市发生了明显的变化，尤其是对于购房者的置业行为产生了较大的影响。 据亚豪机构统计数据显示，3月在售的普通住宅类项目的成交数据中，三居室产品成交了1342套、四居室产品成交了224套，分别占当月总体成交比重的27.1%和4.5%，总体成交比重超过了三成。环比2月份，三居室产品成交量上涨了37.9%，四居室产品成交量环比上涨了63.5%，涨幅明显。从成交面积的特征来看，户型面积在120-150平米和150-200平米区间的产品，环比成交量分别增加了5.5%和21.4%，尤其是150-200平米区间的项目，成交量增加比较明显。对于这样的变化，笔者指出，2月中旬京版调控细则出台后，尤其是限购政策指出已有1套住房的本市家庭及能提供连续5年以上社保险或个税的外地家庭限购1套住房。该政策对楼市产生了较大的影响，尤其是对于改善性购房者来讲，他们拥有一定的经济条件，家庭成员一般较多，因此自然会选择户型相对较大的三居四居产品。从上述的成交数据中也可以看出这样的变化，尤其是四居室产品，成交量环比上涨非常明显。

而由于改善性置业者虽然拥有一定的经济基础但又非财富人群，所以他们的经济实力决定他们比较对位中档产品。这种消费行为反映到市场上，便出现了这类中档产品受到青睐的现象。

多项目大户型产品热销，政策、地段、品牌等因素不容忽视

据亚豪机构调查显示，3月份有多个户型较大的中档产品出现了热销。例如，位于朝阳区成寿寺路的中海香克林项目，3月份热销了216套，其中户型为119-188平米的三居产品，成交了131套，比1月份增加了7.7倍；而位于朝阳区常营乡的新盘龙湖长楹天街项目，3月份热销81套，其中户型为140 -190平米的三居销售了56套，占当月成交比例达60.7%，超过了六成。此外，像位于大兴的两个项目朗文世家和金地仰山项目分别销售了40套和63套，其三居产品成交量均出现了大幅的增长。不仅成交量出现了明显的增加，成交均价也出现了一定的增长，例如，金地仰山项目三居产品成交均价环比上涨了13.5%，朗文世家项目的三居产品成交均价上涨了7.3%，其他一些项目均有不同幅度的增加。对于这类大户型项目的热销，首先，从产品的设计及价位来看，这类产品的主力户型面积多为140-200平米之间的三居、四居产品。总价也多在300-500万之间，根据最新的信贷政策规定，首次置业首付比例不低于三成、二套房首付比例不低于六成，如果购买这些总价在三百到五百万之间的产品，首付比例多在100-200万之间，对于想改善居住空间而又有一定经济实力的家庭来说，这样的比例还是能够接受的。这也为这类项目热销提供了基础。其次，从区域及发展潜力来看，中档的大户型产品多在城市近郊或新城区域，有的配套相对成熟，如龙湖和中海的项目均在朝阳区，周边条件相对不错。有的在新城区域如位于大兴区的金地仰山和朗文世家，区域发展较快，升值潜力较大。这些因素均能提升产品的性价比。此外一点，这些项目的热销与其自有的品牌效应也有关系，无论是中海地产还是龙湖、金地、合生创展乃至顺驰，均是一线知名的开发企业。其打造的产品在市场上具有很大的感召力。因此，这样的项目受到市场的认可也是情理之中的。

改善性购房者追求一步到位，中档产品前景看好

笔者认为，在目前调控政策的环境下，消费需求受到了明显的抑制，尤其是对于外地购房者及投资性客户，产生了较大的影响。而对于改善性购房者来讲也产生了一定的影响，一般来讲虽然这类客群并非特刚性的需求，但也有较强的改善居住的愿望和需求，如家庭成员增加、小房换大房等，因此这类客群应该算是次刚性需求。而由于限购政策的存在，面对仅有的一次购房机会，即便是多付一些房款，也愿意买相对较大的户型产品，以便满足改善性的居住需求，未来，随着保障性住房的增加，大户型产品将愈加稀缺。因此，许多购房者不得不进行一步到位的选择。笔者认为，对于北京来讲，限购政策势必会执行较长的时间，因此对于改善性客户来讲，这样的消费行为将会得以延续，因此市场上这类总价相对不高的中档大户型产品未来的销售前景仍然看好。因此来讲，此次调控政策对这类产品来讲无疑是一个利好。