中介首规难治阴阳合同 京二手房交易漏税超50%                            

每经记者 叶书利 发自北京

 

本月起实施的中国房地产中介行业第一部规范性法规《房地产经纪管理办法》中明令房地产中介机构和人员不得操作阴阳合同，但《每日经济新闻》记者在北京楼市调查时却发现，该规定形同虚设，阴阳合同依旧盛行，并因此致使北京二手房交易中漏税率基本在80%左右，总体上至少达50%以上。

 

过户价仅为成交价近20%

4月1日起开始实施的《房地产经纪管理办法》第二十五条第五款明令规定房地产中介机构和经纪人员不得“为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利”，也就是禁止房地产中介机构和工作人员通过阴阳合同为买方实现骗贷和避税。

但《每日经济新闻》记者在北京通过实地调查后发现，该规定只能停留于纸面上，根本无法落地实施。

3日上午，《每日经济新闻》记者以买方身份来到了北二环的北京东城区雍和家园小区。在该小区内一家知名中介的门店中，一位男性工作人员向记者极力推荐本小区内一套两室一厅一卫一厨、面积为110平方米的二手房源，业主的报价为500万元，折算单价近45455元/平方米。

在一番讨价还价后，这位中介人员最终给出的最低单价为44000元/平方米，并认为“不能再便宜了，因为二环边上的房源稀少，且已无地供应，保值升值空间大。”

当本报记者显示出购买意愿，并表示希望在过户时能少交税时，这位工作人员爽快地回应说：“我在这个行业已五六年了，一定能帮助客户少交税，多办事。”

当他得知记者的身份证、户口本、五年社保或纳税证明、结婚证、盖有公司公章的收入证明等证件齐全，且需要办理50%房贷时，他调皮地向记者打了一个胜利的手势，“这就够了，过户时少交税的工作就放心地交给我吧。”

在记者的一再要求下，对方解释了中间的操作流程：如果以44000元单价成交，最终该套房成交总价为484万元。如欲办理50%的房贷，即242万元的贷款。按规定需先办理一个484万元的网签，然后以这个网签合同为购房依据，去银行申请房贷。待房贷办理下来后，再将这个网签注销，然后以该房源所在小区的最低过户价为标准再办理一个过户网签，并以这个过户网签为标准办理后续的过户及相应的缴税。

他停顿了一下继续解释说，如果一套二手房房源之前没有交易过，就可以以最低过户价办理网签过户。但如果已交易过，后续交易时，最低过户价就得以上一次交易时网签过户价为基准。低于之前的网签过户价，在时下房价总体上涨的背景下，不太好过户。而这套房源之前就交易过一次，上一次交易时的网签过户价为9300元/平方米，因此这一次的过户价不会一般不会低于9300元/平方米，但也不超过9500元/平方米。换句话说，最终过户网签时，买方以不超过9500元/平方米的单价、总价不超过104.5万元过户，并以此为税基缴税。

本报记者粗略计算了一下，这套房如果最终以44000元/平方米的单价成交，按照规定，缴税税基为实际成交总价484万元。以90-140平方米的房子，缴纳1.5%的契税为基准，应缴契税为7.26万元。由于该房源为2003年的房子，已过五年，免交营业税。但中介通过阴阳合同操作后，即使以9500元/平方米的单价办理过户网签，买方实际缴纳税基却已降低至104.5万元，仅为应缴税基484万元的21.59%，仅需交纳契税1.5675万元，偷税5.6925万元。

这并不是个案。4日本报记者在北京昌平区天通苑小区调查时同样遇到了类似情况。

当记者以买方身份与一位中介工作人员讨论起一套131平方米、二室一厅一卫一厨房源的过户情况时，这位工作人员说，虽然新规实施后，打击阴阳合同的风声较紧，但实际操作中却几乎不受影响，“只是原来大家可以较公开地去谈这个事，新规实施后，做得较隐蔽些。尽量少说多做，大家心知肚明即可。”

这位工作人员介绍说，这套房源紧靠天通苑地铁口西边的西三区，业主最低报价为230万元，即单价为近17557元/平方米。

谈起过户价时，他说，天通苑小区的区域最低过户价标准，经济适用房为3621元/平方米，商品房为3850元/平方米。因为这套房源的性质为商品房，因此最终可以3850元/平方米的单价办理过户。而3850元/平方米的过户价仅为17557元/平方米的近21.9%。

 

最低过户价变脸为最低避税价

过户价与实际成交价如此悬殊，缘于二手房交易中的最低过户价制度。

本报记者调查发现，为了防止二手房交易中出现阴阳合同，以虚报二手房交易价格，实现逃税之目的，北京于2006年10月1日起实施《北京市地方税务局关于调整二手房交易计税价格的通知》，该通知中规定，“二手房交易涉及税收的计税价格，税务机关应以房屋交易双方签订的《房屋买卖合同》（协议）中确定的成交价格为依据”，但为了避免有人通过阴阳合同逃避税收，该通知出台了二手房交易最低计税价格，俗称最低过户价。并说明道：“二手房交易最低计税价格依据北京市建设委员会测算的2005年房屋市场交易价格并考虑相关因素调整确定。”虽然该通知中规定，二手房交易最低计税价格由北京市地方税务局根据北京市房地产市场交易情况不定期进行调整。但此后，北京房价一路上涨，最低过户价标准却一直未根据市场状况进行不定期调整，沿用至今，导致依据2005年北京房价为背景而制定的最低过户价，已远低于时下的房价。

 

     北京10大楼盘最低过户价与市场价对比一览表

楼盘名称	最低过户价	搜房网上显示的小区本月均价
阳光丽景	9083元/平方米	43636元/平方米
陶然北岸	7854元/平方米	37873元/平方米
太阳国际公馆	8057元/平方米	31642元/平方米
天坛公馆	8745元/平方米	37267元/平方米
枫桦豪景	8023元/平方米	40810元/平方米
柏林爱乐	5633元/平方米	20746元/平方米
中海凯旋园	13268元/平方米	65552元/平方米
熙府桃园	11236元/平方米	51962元/平方米
国瑞城	9992元/平方米	37552元/平方米
庄胜二期	9168元/平方米	42988元/平方米

                     （数据由本报记者整理而成）

 

虽然《北京市地方税务局关于调整二手房交易计税价格的通知》中规定，二手房交易中的计税价格应以实际成交价格为基准，但伴随北京房价的上涨，成交价与最低过户价间的差距越拉越大，因此渐渐地，当初为了防止阴阳合同而面世的最低过户价，反而成了滋生阴阳合同的“最低避税价”，即通过阴阳合同操作，在过户时的过户价纷纷以该最低过户价为标准，以达到少报总价，逃避税收的目的。以中海凯旋园为例，2日本报记者在该小区调查时，一位中介工作人员向记者介绍了一套面积为220平方米，报价为2400万元，单价近10.9万元/平方米。根据《北京市地方税务局关于调整二手房交易计税价格的通知》，该小区最低过户价为13268元/平方米，中介工作人员答应记者，该房源可以13500元/平方米的单价过户。粗略计算，即使该套房最终以10万元的单价成交，10万元/平方米为13500元/平方米的过户价的近7.4倍。通过阴阳合同操作，买方可将二手房交易中的计税价格减少近87%，从而达到逃税近87%的目的。

中介行业内幕人士向《每日经济新闻》记者曝露，这在北京市住建委下属的北京房地产中介行业协会网站内的网签数据中也可以找到答案。

比如4月2日，该网站“网上签约退房信息公示”栏中，有一套编号为617160的退房房源。该退房信息显示，房源来自于北京昌平区回龙观小区，面积为65.64平方米，拟售价格为115万元，单价为近1.75万元/平方米。但在4月1日，“网上签约成交信息公示”栏中有一套编号为610684的成交信息显示，该房源同样来自于北京昌平区回龙观小区，面积为85.78平方米，成交价为35万元，单价为近4080元/平方米。同一个小区，单价差距竟达到近4.29倍？

内幕人士解释说，“网上签约退房信息公示”与“网上签约成交信息公示”两个栏，对比一下就会发现，同一个地区的房源，前者的单价高，基本以目前的市场实际价格为基准而上下浮动，后者的单价低，基本以该地区房源的最低过户价为标准而上下跳跃。两者间相差数倍，因为前者中有相当大的一部分是阴阳合同操作中为了向银行申请房贷而注册的“阴合同”，而后者则是阴阳合同中的“阳合同”，也就是以该地区房源的最低过户价为基准而进行的网签，目的是过户时使用，以实现逃税。

正因为二手房交易中阴阳合同的大量存在，致使以网签数据为基础而统计出的二手房交易数据严重失真。比如5日，北京房地产中介行业协会网站发布的最新统计数据显示，3月，北京二手房成交量共计13086套，总价在90万及以下的房源量高达9727套，占比近74.33%，其中总价在60万及以下的房源数为7881套，占比高达60.22%。但今年年初，北京中原地产的一份统计显示，截至1月10日，当时北京各网站登记的有效二手房源总量为20万套左右，总价为100万元以下的房源占比不足5%，具体为50万元以下的房源为1000套，50-100万元的房源为1万套。数据对比中的鲜明差距，从一个侧面反映出阴阳合同之下逃税的广度和力度。

内幕人士透露说，虽然自去年7月起，北京统计局已暂停发布北京二手房成交均价的数据，但即使以每个总价区间的最高值，如60-90万区间，就以每套90万计算，以此类推，乘以每个总价区间的成交套数，最后得出的总成交额再除以总成交面积数，最后得出的北京二手房成交均价为近9341元，而链家地产市场研究部的统计数据显示，3月北京二手房成交均价大约为20180元/平方米。换句话说，即使以网签系统中,除了总价在200万以上的区间外，各总价区间最高值计算出的北京3月二手房成交均价仅不到市场机构统计出的成交均价的1/2，此数据意味着，北京二手房交易中，因为阴阳合同的存在，致使漏税额至少在50%以上。

 

3月北京二手房成交情况一览表

总价	60万以下	60-90万	90-120万	120-150万	150-200万	200万以上	合计
成交套数	7881	1846	1406	638	602	713	13086
成交面积	576673	187554	138472	71084	70201	281029	1325013
总成交额	472860万（以每套60万计算）	166140万（以每套90万计算）	168720万（以每套120万计算）	95700万（以每套150万计算）	120400万（以每套200万计算）	213900万（以每套300万计算）	总成交额为1237720万，成交均价为近9341元/平方米

（本报记者根据北京房地产中介行业协会网站数据统计而成）