今天拜读博友中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰的大作 《“限购令”将带来中国房地产行业7大转变 》。据说，陈云峰阐述七大转变，认同者很多，好几万的点击量证明了这一点。可能是我愚钝，也可能是因为另类，细看之后发现自己有不同看法。不敢与云峰秘书长PK，只是不揣冒昧地做一些探讨。 
     
 陈云峰：从房地产市场本身的问题向社会问题转变。

房地产问题到现在已经不是简单的房地产行业的问题，而是中国的经济问题、民生问题、社会问题和政治问题。“限购令”，虽然不是最好的招儿，但是行之有效，虽然手法比较笨，但是管用。所以应该说这次“限购令”之后，房地产的销售量和价格大幅度的攀升势头被有效的控制了下来。

朱晓红：中国房地产市场与中国的经济、民生、社会及政治的紧关联是与生俱来的，这种关联在一定时间内表现出是和谐共振，在有的时候表现出的是矛盾与冲突，这是符合对立的统一辩证规律的。目前，很多问题的冲突点集结在房地产市场，这是积累下来的问题，到了应解决的时候了。试想，在中国有那一个行业，有那一个市场不与经济、民生、社会、政治有关联，这是中国政治经济的国情所决定的。“限购令之后，房地产的销售量和价格大幅度的攀升势头被有效的控制了下来”之说，似乎有点道理。但只是把一线的涨价转移到二、三、四线去了。

陈云峰：房地产市场从单纯的商品房单轨制，向商品房和保障房双轨制转变。

大家看到国家已经下决心建设1000万套保障房，有关领导明确指出，保障房一定要拿下，一定要和地方政府业绩挂钩。政府应该抓什么？抓保障房，只有把保障房做好了，商品房市场才会遵循市场规律搞好。

朱晓红：我国保障房发展滞后于商品房建设，是政府在解决住房问题上的政策上的失误！现在抓保障房是在补救，是政府在补欠账！过去的住房政策是促商品房建设，轻保障房建设，现在到了过个！这种两极思维的政策趋势对经济工作有百害而无一利。

陈云峰：房地产迅速向2、3线城市拓展。

房地产的开发重点，从北上广深这样的一线城市，开始迅速向二、三、四线城市延伸，二线城市是省会城市，三线城市是地区级城市，四线城市就是县城。

今年开始，大量的开发商会加速从一线城市向二三四线城市转变，实际上很多二线的城市开发商已经云集了，在三四线城市面临着很好的发展良机。资料显示：2010年全年，一线、二线、三线城市房地产开发比例，已经达到20:60:20的比例，也就是说，二线城市房地产开发量占到60%，三、四线房地产开发量，已经赶上了一线城市，而且这种趋势在迅速扩大。

朱晓红：限购令对房地产市场迅速向2、3线城市拓展起到了催化的作用，其实很多品牌企业早在几年前就开始在二、三线城市布局。真正促使房地产行业迅速向二三线城市拓展的原因：1、一线土地资源紧张，住房问题压力太大；2、二、三线城市现代化、工业化、城市化的提速，城市扩容；3、一线城市产业转移带来的二、三线人口增量；4、限购令迫使一些外地人只好回家乡置业。

陈云峰：房地产交易从单纯的一手房为主，向二手房转变。

现在石家庄一手房的交易量还比较高，但是北京、上海，二手房交易量比一手房高，达到了1.5：1的比例，石家庄在3年之内也会出现这样的转变。很多房屋中介机构也认为这是一个方向。

朱晓红：各国的经验都表明房地产发展历史较长的大城市，房地产交易量都是以二手房为主，如果转变跟限购令风马牛不相及！

陈云峰： 社会上房地产市场的矛盾开始向户口政策不合理的矛盾转变。

这次石家庄的限购政策大家都看到了，聪明的石家庄市政府，搞了个“明修栈道、暗度陈仓”的策略，一方面在出台房地产限购政策的同时，另一方面，放松了城市户口的限制，使限购泄力。这一举措符合石家庄形状。

这次宏观调控，在北京如果说大家对北京的“限购令”有意见的话，就集中体现在和反映在在户籍问题上，“本身户口制度就不合理，建立在这个制度上的限购政策能合理吗？”。我认为：房地产的矛盾向户口转移之后，可以加速户口问题的解决，户口背后不仅是房子，还有教育、医疗等等复杂的社会问题。

朱晓红：房地产市场的矛盾是供求的矛盾，政府的政策所施加的影响力，最终还是要通过供求关系起作用。一切企图绕过供求机制、成本机制所做的努力最终都是白费。短暂的变化，不能说明问题！

陈云峰：开发商从热衷于住宅开发开始向商业地产转变 。

石家庄的商业地产已经比较热了，而且综合体也不少，这是在严格的调控政策下，特别是严厉的土地增值税征收情况下，会算账的开发商没办法的办法，商业地产的春天，真的来了。

朱晓红： 房产税、限购令使得商业地产有了政策上的比较优势，这是一部分房地产企业染指房地产或重心转移的诱因之一，但不会是主要的原因。一个成熟企业的战略转移，绝对不会一有风吹草动就会夺路而逃！

陈云峰：房地产行业的融资渠道由比较宽松开始向长期趋紧转变。

房地产能火起来，主要得益于“杠杆效应”，即：房地产开发商，用25%左右的资金，就可以依靠开发贷款，撬动100%的项目开发，投资回报率能不高吗？甚至：房地产公司可以上市，可以信托融资，可以股权融资。

买房者呢：20—30%的首付，利用银行按揭，就可以买到100%的房子，炒房者，也是浑水摸鱼，获利不少。

现在，金融政策全面收紧，开发贷款严格了，个人购房首付提高了，甚至按揭也受到严格限制，杠杆失去后的房地产，资金紧张会成为常态，过紧日子在所难免。

朱晓红：其实融资渠道不是宽松与松紧的问题，而是由单银行的单一融资渠道向多渠道融资转变，比如私募资金、合作开发等等。
以上是对应陈云峰秘书长的观点几点不成熟的看法，有不妥之处，还望海涵！