万科的掌门人王石日前淡出万科的管理工作，前往美国学习，这似乎是处于严厉调控政策之下的房地产市场的不祥之兆。而正是10多年前王石的建议被当时的朱镕基总理采纳，中国开始将房地产作为拉动经济的支柱产业来发展。而经济适用房供给却不断下降，从2001年最高峰的60.5万套，下降至2008年的35.4万套。廉租房的供给量更是少得可怜。这是中国房地产价格长期上涨的一个重要原因。

然而从2010年开始，中国保障房建设显著提速，这将结束中国城镇住宅供不应求的格局。

不久前，温家宝总理在接受中国政府网和新华网联合专访时，首次明确“十二五”期间3600万套保障房的建设规模，加上2010年建设的510万套保障房，6年时间中国将累计建设近4100万套保障房，按每套房居住3人计算，可以满足约1.2亿人的居住需求。

根据原建设部的数据，2005年底，全国城镇住宅建筑面积107.69亿平方米。国家统计局的数据显示，2006-2008年，中国商品住宅竣工面积分别为4.55亿、4.98亿和5.43亿平方米。假设2009-2015年，商品住宅竣工量每年增长15%，则7年内，将再增加69.1亿平方米的商品住宅。到“十二五”末期的2015年，除保障房之外，中国城镇将有192亿平方米的住宅。

由于中国人口结构的问题，加上户籍制度、高房价等原因，中国农村劳动力向城镇转移的速度实际上在放缓。这也是今年“用工荒”问题格外突出的根本原因。1996-2003年，中国城镇人口比例每年非常稳定地提高1.43或1.44个百分点。2004和2005年每年都只提高1.23个百分点。2006-2009年城镇化速度进一步下降，城镇人口分别提高了0.91、1.04、0.76和0.90个百分点，2009年末为46.6%。假设2010-2015，中国城镇人口每年提高0.8个百分点，2015年将达51.4%。截至2008年，中国有13.28亿人口。2000年开始，中国每年净增人口跌破1000万并持续下降，2008年只有不到700万人。假设2009-2015年每年净增人口600万，则2015年，中国人口数量为13.7亿人，其中城镇人口数量为7.04亿。扣除居住保障房的1.2亿人，其余城镇居民人均居住的建设面积为32.9平方米。

（本文是周六为《深圳特区报》写的一个分析，当时预测2010-2015，中国城镇人口比率每年提高0.8个百分点。周日看到新闻，称中国“十二五”城市化比率将提高4个百分点，也就是每年0.8个百分点。和我预测的一样。）

这就意味着，从现在开始到2015年，中国将迎来一个住宅供需平衡甚至供大于求的拐点。城市住宅的价格几乎已没有继续上涨的空间。不仅如此，房租价格也有下跌的空间。

短期来看，最近一两年的供求关系更将剧烈地转变。2006-2008年，中国竣工的住宅分别为400万、440万和494万套，而2010和2011年，分别有510万和1000万套保障房开工。2010年商品房新开工面积增长40.7%，未来商品住宅的供给同样将大幅增加。并且一、二线城市的限购令和抑制投资需求的信贷政策短期内难以放松。供给大幅增加的情况下，有效需求将下降，多数城市的住宅价格今年将有所下跌。