中国房地产市场调控初现成效
刚刚过去的2月,在“房产税”及“新国八条”相继出台后,央行陆续加息及上调存款准备金率……调控力度进一步加深,楼市走向扑朔迷离。中国今年实施第三轮楼市调控,有关人士将其总结为“加减法”:一方面加强保障房和普通商品房建设,今年将创历史新高的1000万套保障房建设就是一个标志;另一方面想方设法挤压投资特别是投机性需求。在楼市调控打出一连串有效的“组合拳”后,既能挤出房地产市场的投资投机资本,也能给投资投机推涨的房地产市场降温,遏制房价过快上涨,从而促进市场长期健康发展。
从国家统计局3月11日同时发布的房地产市场运行数据来看,最引人关注的数据有三个:一是房地产开发投资增速;二是房地产开发企业资金来源;三是利用外资的增速。
数据显示1~2月份房地产开发投资增速继续维持高位,同比增长35.2%,远远高于固定资产投资增速。对于包括“限购令”、“房产税试点”在内的此轮宏观调控趋紧的压力下,房地产开发投资增速为何高位运行?业内人士分析认为,我国加大保障房建设的推进力度,支撑了房地产开发投资增速不减。
开发商资金来源增幅快速回落至16.3%,而去年为25.4%,由此证明,开发商整体上已经比较“差钱”。促销潮或在慢慢逼近中。在严格的房贷政策下,房地产开发企业资金链逐步趋紧,在融资渠道“受限”的情况下,房地产开发企业利用外资的热情不减。有分析指出,去年全年利用外资796亿元,增长66.0%;所以只能说今年头两月依然保持着较高增幅,主要是去年下半年人民币升值后,外资大量涌入,预计随着今年人民币继续升值,外资还将继续较快进入中国房地产业。从外资占比上看,去年全年为1.1%,今年头两个月降为0.7%。
综合考虑到当前房市观望氛围渐浓、成交量有所下滑来看,房地产宏观调控效果有所显现。然而,房价的松动并不明显,表明房市宏观调控之手需要继续紧绷。当前市场各大楼盘成交均价依然坚挺,市场成交均价下跌的主要原因是受房产税、国八条等政策的影响,当前中高端市场观望情绪滋生,中低端物业成交占据市场成交主力。 随着以限购令为核心的楼市新政逐步落实,各地楼市成交量价齐跌,新出台的房地产调控措施既有金融、税收等经济手段,也有问责、限购等行政手段;既有给当前市场降温的短期措施,也有旨在促进市场长期健康发展的制度改革,做到了有的放矢,体现了国家坚定不移地对房地产市场进行调控的决心。
伴随着地产调控的强力推行,3月份第一周全国一线城市均呈现出成交量大幅下跌,房价下挫的势头。中国指数研究院的数据则显示,3月首周楼市均价广州降1.55%、深圳降2.08%、上海降1.19%、天津降0.87%、杭州降16%、海口降27%。2010年中国房地产开发企业资金来源中,开发商银行贷款和居民个人按揭贷款增速均出现明显回落。而央行数据显示,去年中国新增房地产贷款同比增速比上年末降低10%,其中地产开发贷款余额同比增速较上年骤降八成。“目前,包括大型开发商在内的房地产企业负债上升,万科、保利的负债率都达到70%,一些公司在100%以上。”
1月26日出台的“新国八条”首次提出,2011年各城市要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。 按照“新国八条”的规定,尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,要在2月中旬之前,出台住房限购实施细则。住建部要求限购的35个城市中,已经有34个城市出台措施,另一个城市以房产税的形式作为限购措施, 随着以限购令为核心的楼市新政逐步落实,各地楼市成交量价齐跌,部分开发商的新盘价格也开始松动“降价潮”初现。2010年,一些地方用于保障房建设的资金低于土地出让净收益10%。但该指标不是“红线”指标,而是保障性措施。如果一些地区没有完成保障性住房的建设任务,要追究责任。
与此同时,从去年开始,各银行房地产信贷未见松动迹象,无法从根本上缓解开发商资金压力。对于开发商而言,利率等成本上升,并且一般无品牌的开发商还得不到高价融资机会。海外融资只是部分在境外上市的大型开发商的特权,并且融资额不大。大型开发商在融资成本等方面优势明显,市场定价一般偏于保守,这就使得在同等价格下,中小开发商可能面临亏损的危险,因而多数中小型开发商往往在定价上显得颇为激进。资金的困境并不仅是中小开发商的难题,对大中型开发商而言亦不容乐观。
如果第三轮楼市调控持续一年,可以预料,楼市拐点将出现。
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