中国房地产市场调控初现成效

　　刚刚过去的2月，在“房产税”及“新国八条”相继出台后，央行陆续加息及上调存款准备金率……调控力度进一步加深，楼市走向扑朔迷离。中国今年实施第三轮楼市调控，有关人士将其总结为“加减法”：一方面加强保障房和普通商品房建设，今年将创历史新高的1000万套保障房建设就是一个标志；另一方面想方设法挤压投资特别是投机性需求。在楼市调控打出一连串有效的“组合拳”后，既能挤出房地产市场的投资投机资本，也能给投资投机推涨的房地产市场降温，遏制房价过快上涨，从而促进市场长期健康发展。

　　从国家统计局3月11日同时发布的房地产市场运行数据来看，最引人关注的数据有三个：一是房地产开发投资增速；二是房地产开发企业资金来源；三是利用外资的增速。

　　数据显示1~2月份房地产开发投资增速继续维持高位，同比增长35.2%，远远高于固定资产投资增速。对于包括“限购令”、“房产税试点”在内的此轮宏观调控趋紧的压力下，房地产开发投资增速为何高位运行？业内人士分析认为，我国加大保障房建设的推进力度，支撑了房地产开发投资增速不减。

　　开发商资金来源增幅快速回落至16.3%，而去年为25.4%，由此证明，开发商整体上已经比较“差钱”。促销潮或在慢慢逼近中。在严格的房贷政策下，房地产开发企业资金链逐步趋紧，在融资渠道“受限”的情况下，房地产开发企业利用外资的热情不减。有分析指出，去年全年利用外资796亿元，增长66.0%；所以只能说今年头两月依然保持着较高增幅，主要是去年下半年人民币升值后，外资大量涌入，预计随着今年人民币继续升值，外资还将继续较快进入中国房地产业。从外资占比上看，去年全年为1.1%，今年头两个月降为0.7%。

　　综合考虑到当前房市观望氛围渐浓、成交量有所下滑来看，房地产宏观调控效果有所显现。然而，房价的松动并不明显，表明房市宏观调控之手需要继续紧绷。当前市场各大楼盘成交均价依然坚挺，市场成交均价下跌的主要原因是受房产税、国八条等政策的影响，当前中高端市场观望情绪滋生，中低端物业成交占据市场成交主力。 随着以限购令为核心的楼市新政逐步落实，各地楼市成交量价齐跌，新出台的房地产调控措施既有金融、税收等经济手段，也有问责、限购等行政手段；既有给当前市场降温的短期措施，也有旨在促进市场长期健康发展的制度改革，做到了有的放矢，体现了国家坚定不移地对房地产市场进行调控的决心。

　　伴随着地产调控的强力推行，3月份第一周全国一线城市均呈现出成交量大幅下跌，房价下挫的势头。中国指数研究院的数据则显示，3月首周楼市均价广州降1.55%、深圳降2.08%、上海降1.19%、天津降0.87%、杭州降16%、海口降27%。2010年中国房地产开发企业资金来源中，开发商银行贷款和居民个人按揭贷款增速均出现明显回落。而央行数据显示，去年中国新增房地产贷款同比增速比上年末降低10%，其中地产开发贷款余额同比增速较上年骤降八成。“目前，包括大型开发商在内的房地产企业负债上升，万科、保利的负债率都达到70%，一些公司在100%以上。”

　　1月26日出台的“新国八条”首次提出，2011年各城市要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。  按照“新国八条”的规定，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。住建部要求限购的35个城市中，已经有34个城市出台措施，另一个城市以房产税的形式作为限购措施， 随着以限购令为核心的楼市新政逐步落实，各地楼市成交量价齐跌，部分开发商的新盘价格也开始松动“降价潮”初现。2010年，一些地方用于保障房建设的资金低于土地出让净收益10%。但该指标不是“红线”指标，而是保障性措施。如果一些地区没有完成保障性住房的建设任务，要追究责任。

　　与此同时，从去年开始，各银行房地产信贷未见松动迹象，无法从根本上缓解开发商资金压力。对于开发商而言，利率等成本上升，并且一般无品牌的开发商还得不到高价融资机会。海外融资只是部分在境外上市的大型开发商的特权，并且融资额不大。大型开发商在融资成本等方面优势明显，市场定价一般偏于保守，这就使得在同等价格下，中小开发商可能面临亏损的危险，因而多数中小型开发商往往在定价上显得颇为激进。资金的困境并不仅是中小开发商的难题，对大中型开发商而言亦不容乐观。

　　如果第三轮楼市调控持续一年，可以预料，楼市拐点将出现。