李晓鹏:2011年将成为商业地产年


    
    提要:从春节前的“国八条”开始,第三波楼市调控频频出招:春节假期刚过,央行就宣布加息;北京出台史上最严厉的限购政策;上周五,央行再次提高存款准备金率。调控细则逐渐在二三线城市全面开花,2011年的调控大戏将上演什么样的精彩?新浪乐居邀请北京世纪万邦投资集团副总经理李晓鹏先生把脉楼市的现状及发展趋势,李总认为目前济南等二线城市的商铺已快成为投资的唯一的一个出口,2011将成为一个商业地产年。

  从春节前的“国八条”开始,第三波楼市调控频频出招:春节假期刚过,央行就宣布加息;北京出台史上最严厉的限购政策;上周五,央行再次提高存款准备金率。调控细则逐渐在二三线城市全面开花,2011年的调控大戏将上演什么样的精彩?新浪乐居邀请北京世纪万邦投资集团副总经理李晓鹏(微博 博客)先生把脉楼市的现状及发展趋势,李总认为目前济南等二线城市的商铺已快成为投资的唯一的一个出口,2011将成为一个商业地产年。

  全运后,济南城市发展进入快车道,我的建议是保护济南快速增长的房地产市场,支持济南城市建设。在房价的统计、房价的增长上,制定差别性策略,引导主城区外楼市的快速发展。

  三线城市是将成为投资者的一个新大陆,异地购房团回来了。

  目前济南可售商铺非常少,商铺已快成为投资的唯一的一个出口,所以可以说2011——商业地产年!

  个人预计5月楼市不会太旺,下半年开发商价格预期降低,秋后为完成全年任务,加大供应后将持保守型价格策略。

北京世纪万邦投资集团副总经理李晓鹏

  记者:您觉得新国八条调控的目标何在?济南本地在落实上将侧重哪些方面?

  李晓鹏:首先新国八条核心是“首长问责制、限购、限贷”等内容,目标在文件上也说的很明确,“为巩固和扩大调控成果,逐步解决城镇居民住房问题,继续有效遏制投资投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展,必须进一步做好房地产市场调控工作”。新国八条的出台始因表面是“政治因素,民生因素”,核心还是发展的问题。政府面临换届,2011作为一二五的开局年,经济工作本着“积极稳健、审慎灵活”的原则,重点是“加强和改善宏观调控,保持经济平稳健康运行”等六项内容,政策处处显示中共唯物主义辩证观,促进发展的核心是内因,内部和谐了,发展才会有新动力。

  从国务院多部门前期调研透露的信息看,未来五年中国将开启经济与社会的双重转型,以转变发展方式和调整经济结构为主线,部署中国经济社会从外需向内需、从高碳向低碳,从强国向富民的三大转型。政策可以不让有钱人买房,但要鼓励能量大的人做有利于社会发展的工作,比如就业问题,税收问题,比如“城镇化、创新城市、商业、休闲旅游”。提高房地产税,控制开发和购买投资,这倒是一个简单的方法,但是房地产对经济增长的贡献太大,我们要转变发展方式,这不是一天就可以转变的。

  调控或许可以遏制一下增长过快的房价,但是问题是“调控能促进大众均享改革成果吗?”能回答这个问题,问题就不存在了。济南的限购在新八条之前,对比看算得上是温柔了,与国八条有相佐的地方。济南在犹豫,是跟上还是就这样呢?全运后,济南城市发展进入快车道,我的建议是保护济南快速增长的房地产市场,支持济南城市建设。在房价的统计、房价的增长上,制定差别性策略,引导主城区外楼市的快速发展。

  记者:限购政策向二三线城市蔓延,会对楼市产生怎么样的影响?济南今年的市场态势是如何呢?

  李晓鹏:限购本身是阶段性政策,是2011的政策,对楼市的影响体现在如下几个方面:

  1、  刚需在2011,要买房子的不用再观望了,今年貌似是个好机会,政策停止日就是房价大涨日。

  2、  今年房租可以涨了,君不看,这些年房价涨了不少,但房租涨幅有限。

  3、商业地产不在调控范围之内,投资转向商业地产是必然。

  4、三线城市是将成为投资者的一个新大陆,异地购房团回来了。

  记者:“限购令”能否在调整楼市供需上起到作用?

  李晓鹏:限购令是阶段性政策,对供需影响不会是革命性的。小项目可以把提高小户型配比,但是2011上市的房子都是原来规划通过的,政策可以改,但是政府允许开发商可以调规划吗?从这一看,政策干扰市场,是倒退,是违反事物发展规律的。如果明天“政策让中国人吃西餐、不让北方人吃馒头南方人吃米饭”,我们会有啥感想?所以我认为限购是计划经济的常用手段,从粮票、肉票到布票,如今发展到要发“房票”的地步,我并不看好限购可以抑制房价的效果。那为什么政府不限制汽油、不限制水泥、不限制工资、不限制地价上涨呢?调控还有多方面的手段,政府想办什么事一定能办成,我相信政府,人定胜天!

  新浪乐居:目前因为商业地产不在限购范围,您觉得购房或投资的热度会不会转向此方面?

  李晓鹏:这个问题就是答案,目前济南可售商铺非常少,商铺已快成为投资的唯一的一个出口了,所以可以说2011——商业地产年!

  新浪乐居:新浪微博发起预测2011楼市的活动,对于2011年的楼市局势您有什么样的猜想?

  善哉李晓鹏:当一次章鱼哥吧,中国楼市是不会被控制的,也不是真能控制的。预计最佳购买日在今年的夏末秋初,也是价格相对平稳期。因为年后受限购城市将相对平稳,目前的大卖是预期提前释放,2011的旺季提前到来了。我预计5月楼市不会太旺,下半年开发商价格预期降低,秋后为完成全年任务,加大供应后将持保守型价格策略,所以我们拭目以待。