张付杰律师:违章建筑出租,租赁合同无效
【张付杰律师按】租赁合同并非双方签字后并非一定有效,根据相关法律规定,未经合法批准建造的建筑作为租赁标的物的,租赁合同无效。
[基本案情]
王某和吴某经过一段时间商量,打算合伙开一家餐厅。经朋友推荐,认识了尹某。尹某临街有一自建房屋,交通和人流都比较集中。王、吴主动与尹某商量租赁其临街房屋,初步打算租期五年。双方对租金问题达成一致后,便签订了书面的租赁合同,前半年免收租金。事后,王、吴开始置办配套物品及并着手装修。三个月后,王、吴到当地工商部门备案领取营业执照时方发现尹某没有房产证,餐厅根本无法营业。王、吴将尹某诉至法院,要求尹某赔偿损失。尹某则认为自己并未主动要求王、吴二人租赁自建房屋,且未收取任何租金,不应承担王、吴的损失赔偿责任。
[案件思考]
1、 该租赁合同是否有效?
2、 王、吴的损失怎么处理?
[律师分析]
本律师认为,系讼房屋未经合法批准而由尹某自建,未取得房产证,属于违章建筑。王、吴与尹某签订的租赁合同,因其标的物的违法性而无效。尹某因租赁合同无效,而应承担对王、吴的缔约过失赔偿责任。王、吴在签订合同中未对尹某的相关证件做谨慎审核义务,应承担过失责任。
对于尹某的抗辩事由,本律师认为不能成立。系讼房屋是否属于违章建筑,尹某应当知晓,且仍与王、吴签订租赁合同,在主观上有侥幸心理,并期待预期利益。其伟收取租金的行为只能在赔偿额度上进行考虑,不能够成免责事由。
[律师建议]
张付杰律师希望通过这一案件,给大家一个警示:在签订合同中,对合同相对方的资质和身份做谨慎审核,勿因盲目信任而造成损失。同时,也告诫另一部分人,勿存侥幸心理,万不可害人害己。
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