今年年初新的房地产调控政策出台之时，多数人都认为这不足以遏制中国房价这个全球最坚硬的资产泡沫的膨胀。随着调控的持续，不断有人憧憬政策一旦放松房价再次爆发性上涨。但房地产市场恰恰迎来了量价齐跌。从中国实现国情来看，房地产行业的拐点显然已到来。

中国房价长期的上涨的首要原因是1998年房改之前，中国住宅建设总量长期不足，积累了相当多的住宅需求。房改之后，在中国城市化率以每年超过1个百分点的速度快速增长，和GDP以每年超过9%的速度高速增长的情况下，庞大、强劲的购买力涌入商品房市场，自然推动了房价节节上涨。而且房改之后，中国保障房在不少城市事实上停止供给。但目前的楼市已不存在类似于房改前极度饥渴的市场需求，且“十二五”将为20%的城市居民提供保障房，房价上涨的供求基础已不复存在。

为什么美国的房价只相当于五六年家庭年收入时，房地产泡沫就破灭？2010年，中国城镇居民人均可支配收入为19109元，人均消费性支出13471元，三口之家的年总结余为仅为1.7万元。10倍的房价收入比，相当于90平方米，单价仅6300元的房产，也相当于家庭平均32年的总节余。如果算上贷款利息，则意味着目前一套房产需要普通家庭四五十年的储蓄才能负担。中国有多少城市的房价收入比在10倍以下？显然，中国房产泡沫继续膨胀，中国经济将非常危险，更何况高房价严重阻碍了城市化的进程，也大大挤压了居民的消费支出，抑制了内需的增长。

其实，中国的房价收入比早就超过了5倍，推动房价上涨的不是普通居民的心有余而力不足的买房愿望，而是少数富人的有效需求。但招商银行和贝恩资本针对个人可投资资产1千万人民币以上的高净值人群的调查显示，该群体对购买国内住宅的投资热情下降。2011年初，投资性房地产在高净值人士资产配置的比重下降4个百分贷点至14%。90%以上的受访者表示将不再增加房地产市场投资，一半的高净值人士表示逐步在撤回房地产市场上的资金。一方面，前些年中国新开工住宅面积持续增加，加上不少房企囤地、惜售、捂盘，房企手中的住宅存货相当多；另一方面，前些年被富人囤积的商品房有一半要逐步出货，房价是继续上涨吸引中低收入居民消化，还是大幅降价至中低收入居民买得起的水平？

中国高考报名人数已连降三年，根本原因是上世纪90年代新生人口的持续下降。这将导致未来购房适龄人口减少导致的对住宅需求的下降，这同样将推动房价的下跌。

就日本、香港、美国等地房价泡沫破灭的过程来看，房价拐点一旦确立将无法调头。更何况新的四万亿经济刺激计划不会重现。因此中国房价恐将开始持续的下跌。

不久前，听申银万国的分析师李慧勇来我公司演讲时提到，中国政府高层对房地产的态度将改变，其中一条是“稳房价”，因为房价下跌比房价大涨还要受不了。不过温家宝昨天在俄罗斯表示的，房价下跌是坚定的国家政策，和国税总局表示在“十二五”期间将坚定地推进房产税的改革，基本上可以确定，中国房地产的牛市将一去不复返，很可能在2050年前都不会重现。因为中国新生人口将持续减少，老年人则持续增多，新生人口对房产的需求将不断下降，而老年人的死亡会增加房产的供给。

有人还在憧憬限购政策放松后，房价报复性反弹，2009年房价大涨的基础是什么？中国的货币政策有没有可能再次回到2009年的超宽松的货币政策？银行有没有可能全面对房贷（无论一套还是十套）执行基准利率七折的利率？如果不是，就是放开限购，有什么意思？2007年，股市发生了530暴跌，因为印花税上调了，现在印花税早就下调，而且单向征收，股市为什么没有回到530暴跌前的4334点？没有了上涨的预期，就是限购的政策，有谁愿意去当解放军？

不过我也不认为中国房价会在短期内（比如一两年）内暴跌30%甚至40%，因为还有很多人想着房价跌两成就买进，就和股市从6000点下来，很多人在4000点抄底一样。楼市硬着陆是中国经济无法承受的，而中国政府有的是办法。

本文发表于今天的《深圳特区报》。