知识产权救市房地产


开发商如何突破重围?       (专利篇)

——论房地产行业的知识产权战略布局

为低迷的房地产行业竞争出招

 

近期,由于国家的房地产宏观政策调控,导致房价普遍下跌,部分地区甚至出现退房潮,由此也导致房地产开发商面临新的挑战。2011119日,北京市住房和城乡建设委员会向社会公示,拟注销北京东方时代房地产开发有限责任公司等477家房地产开发企业的开发资质。由此可能引发一场房地产企业的倒闭潮。但是,机遇与挑战共存;面临如此危急,开发商能否将挑战转化为机遇、开发商如何应变并突出重围?这是摆在每个开发商面前不可回避的问题。

作为房地产和知识产权律师,本人曾经在2006920日撰文并提出,房地产开发商为了提高自身的竞争力,应当在其经营、管理、开发、营销过程中关注其自身的知识产权战略布局问题。

通常人们认为,房地产与知识产权,尤其是专利权没有什么关系。即使两者有什么联系,往往体现在开发商被诉专利侵权的情况较多。作为房地产律师和知识产权律师,本人在执业中,也很少遇到两者发生衔接及遭遇之处。但是,随着社会的发展,随着房地产市场的发展与完善,随着专利保护及相关法律法规的健全,专利与房地产开始了交叉与交融,两者的遭遇日益突出且不可避免……

2005年,我担任常年法律顾问的一个开发商致电本人,声称某专利权人以侵权为由将其诉至法庭。本人通过了解得知:该开发商开发项目的施工单位,在房屋建设施工及安装过程中,在开发商不知情的情况下,安装、使用了一种取得外观设计专利权的新型窗户,也就是说,该开发商有可能面临侵权赔偿。

经过分析,本人认为,当时的《专利法》第63条第2款规定:为生产经营目的使用或者销售不知道是未经专利权人许可而制造并售出的专利产品或者依照专利方法直接获得的产品,能证明其产品合法来源的,不承担赔偿责任。也就是说,开发商作为建设单位,为生产经营目的使用了不知道是未经专利权人许可而制造并售出的专利产品,在开发商及施工单位能证明其产品合法来源的情况下,不承担赔偿责任。但是,《专利法》本条的规定并不排除开发商相关侵权责任的承担,也就是说,开发商及施工单位虽然不承担赔偿责任,但应该承担侵权责任,应该立即停止侵权,否则,就应该赔偿损失。

虽然没有承担赔偿损失的责任,但是,在建设施工中,侵犯专利权的情况还是有的,比如使用了被授予专利权的施工设备及或依据专利方法获得的产品等等,因此,在房地产开发及施工中,无论是建设单位还是施工单位,都应该注意避免专利侵权。

以上所述是开发商被动应对专利侵权指控的一些现象、做法及法律责任的承担问题。

下面,本人着重谈一下开发商如何利用专利,积极应对市场竞争,创新楼盘卖点,提升楼盘品味与质量,更好的促销楼盘,增加楼盘附加值等问题,也就是开发商如何利用知识产权挣钱的问题。

客观上说,北京乃至全国商品房市场发展、完善的过程中,不少楼盘在设计理念、设计构思、人文体现等方面,表现出了较好的设计水准。比如,北京西四环某楼盘的山楼、云楼、树楼,在楼盘造型、使用功能、采光及舒适度等方面,体现出了较佳的设计水准,具有较大的特点。但是,如果能将知识产权的相关内涵赋予其中,应该说,完全可以带来更大的附加值。

《专利法》第二条第四款规定:专利法所称外观设计,是指对产品的形状、图案或者其结合以及色彩与形状、图案的结合所作出的富有美感并适于工业应用的新设计。2010年版的《专利审查指南》第一部分第三章的6.1.3规定:取决于特定地理条件、不能重复再现的固定建筑物、桥梁等。例如,包括特定的山水在内的山水别墅,不给予外观设计专利保护,不属于给予外观设计专利保护的客体实例。

但是,从目前北京及全国房地产市场涉足的大部分地理环境来看,除依山傍水的项目外,在设计、建设商品房时,基本没有或不会出现《专利审查指南》中所述的因特定地理条件而不能重复再现的固定建筑物的情况。也就是说,只要是对产品的形状、图案或者其结合以及色彩与形状、图案的结合所作出的富有美感并适于工业应用的新设计。就存在可以将楼盘的形状、图案或者其结合以及色彩与形状、图案的结合申请并被授予外观设计专利权的可能。

当然,《专利法》第23条规定:授予专利权的外观设计,应当不属于现有设计;也没有任何单位或者个人就同样的外观设计在申请日以前向国务院专利行政部门提出过申请,并记载在申请日以后公告的专利文件中。

授予专利权的外观设计与现有设计或者现有设计特征的组合相比,应当具有明显区别。授予专利权的外观设计不得与他人在申请日以前已经取得的合法权利相冲突。本法所称现有设计,是指申请日以前在国内外为公众所知的设计。

也就是说,在楼盘符合前述条件下,符合外观设计新颖性的规定,就有可能被授予外观设计专利权

以往的房地产开发、销售中,开发商往往使出浑身解数促销,但基本上都忽视了知识产权(专利)的因素,设计随好,却不能将其价值与作用发挥到及至,往往通过评选,取得一些所谓最佳设计奖了之,完全没有将知识产权的内涵加以挖掘和利用,更没有意识到专利在房地产开发、销售竞争中的作用,知识的力量与设计的价值在房地产市场中几乎完全被忽视……

以上是专利在房地产市场中对开发商能够发挥的作用的探讨。

此外,从业主的层面来看,如果开发商在知识产权战略层面有所考虑,有所布局,如果某楼盘的设计能够获得外观设计专利权,如果某楼盘使用的门窗是专利产品,那么,其开发的楼盘与其他同业相比必然有新的亮点并形成新的竞争优势,从而形成新的卖点,业主购买及入住的心情可想而知,而赋予了知识产权内涵的楼盘设计,世人又会怎样青睐或加以评价呢?

第三,从业主维权的层面来看,如果某楼盘的设计能够获得外观设计专利权,相当于业主购买了一项专利产品,业主维权时不但可以依据房地产的相关规定,还可以依据专利法的相关内容提出权利主张。因此,将楼盘的设计申请并获得外观设计专利权,这种做法对开发商及业主可以说是双赢,这种情况下,业主又怎么会退房呢?

目前,据本人了解,广东省佛山市及湖北省武汉市的武汉新阳光房地产开发有限公司已经将其设计的楼盘申请了专利,其中武汉新阳光房地产开发有限公司,在其开发的别墅(包括联排和独栋)项目中,拥有20项专利(发明1项、实用新型8项、外观设计11项),希望北京及全国的其他开发商能够与时俱进、迅速跟进,制定自身的知识产权战略并进行布局,将房地产赋予更多的知识内涵,创造更大的社会价值,冲出目前的包围圈。

谁能抓住机遇,谁能改变或及时调整战略思路,谁就有可能走出困境,突出重围。本文主要从专利的角度谈了一下房地产企业如何应对目前的危机,今后,我们还会从知识产权的商标、版权、不正当竞争等方面为房地产企业突出重围出谋划策。

 

金航母——北京市瑞中律师事务所

邓泽敏律师

20111111

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