在年末的土地交易市场中，多幅“被宝地”的地块一次流拍、甚至二次流拍。我要首先为冷静谨慎开发商叫好，为沈阳市民办了件大好事。开发商不买账其实就是在维护市场的健康发展，因为开发商在最懂市场，是市场的主体。在这其中，大家都在深究其中的原因，资金问题、结算问题、拆迁问题、后市行情等都会制约开发商参与不参与，举牌不举牌。但最根本的，归根结底的土地出让问题是地价的问题。我认为更主要的原因是地价过高，超过了开发商预期的心理价位。别的原因其实在这之下都其实不是问题。便宜政府吃亏（其实政府也吃不了亏），不便宜开发商和市场吃亏（这里开发商和市场是绑定的）。

   但究竟什么是合理价位呢？如何将招拍挂制度坚定不移执行下去，保证公开、公平、公正的原则。难道还不如以前的协议出让吗？（说实在的协议出让也有优点）。张牧之来到鹅城，提出三点要求“公平、公平，还是TMD的公平”。这个问题确实太大，也不是我能够评论的。但我们应该明确一下几点：

 1、市场成熟、地价要透明 

  现在市场已经逐渐成熟了，报纸的记者都知道深入报道地价的事件，而且比前些年更加专业。整个市场群体的目光已经从谈论房价到开始谈论地价了，因为大家都知道地价已经决定房价，而且比重越来越大。现在也没有记者再采访开发商老总，“地价和房价是什么关系”，“间接作用还是直接作用”，这种现在看来比较愚蠢问题。在这种行情下，身在其中局中人，更应具有高度敏感的洞察力，不只是开发商本身，所有行内的人更应快速反应，不要遮掩。市场让开发商公布房价构成，那开发商可不可以让政府公布地价构成呢？

2、定价不要太商业

开发商是市场主体，是纯粹的商人，而政府土地部门，是服务部门，但他又是一级开发，为城市整体规划，做土地整理、储备、拆迁安置补偿等，然后让开发商往方块里落，这活开发商干不了，只能是政府。（以后政府是否退出一级开发还未知）。所以政府就游走在商人和仆人之间。“经营城市”其实就是在经营土地，土地的庄家。“经营城市”的概念这两年政府提的少了，但骨子里的思想还没变。总之，我已经是一个商人，举牌时不希望对面还是一个商人。

3、引入方案评审机制

“价高者得”是招拍挂的原则，也是政府最爱说的话。但只能是价格吗？方案评审难道不能引入，和地价一起加权得分，“分高者得”才是合理。北京就有嘛！暗标也开始流行了。其实政府也认识到这一点，一些品牌商也认识到了，将方案提前给政府看我多有水平。政府也会理会品牌商的方案，提前锁定。但这些操作只能是没有规则下的单练，不系统也不公平，对小开发商不公平。政府也应更系统、更深入的去研究，毕竟城市发展已经向纵深进行了，万科都进市中心了。

 明天铁西东洋制钢拍卖，2160元/m2，你赌流拍还是成交？我赌流拍！

这说这些，吃饭了，文字有些乱，请大家批评指正。（以下是香港及深圳土地成本构成，沈阳可能已经接近香港了）。