“新国八条”重拳出击，房地产市场再上紧箍咒
陈柳钦
（天津社会科学院城市经济研究所，天津，300191）
2010年是中国房地产宏观调控频次最密集的一年，但同时也是房地产业最高歌猛进的一年。虽然2010年国家下“猛药”泼了两盆冷药水，还是无法收敛，因而造成国民怨声四起。国家统计局统计数据显示，2010年，我国完成房地产开发投资48267亿元，比2009年增长33.2%。房屋施工面积40.55亿平方米，同比增长26.6%;房屋竣工面积7.60亿平方米，同比增长4.5%。2010年，全国商品房销售总面积10.43亿平方米，比2009年增长10.1%，完成商品房销售额5.25万亿元，比2009年增长18.3%。2010年12月，全国房地产市场销售面积接近2.
国务院总理温家宝
就像一颗石头扔进平静的水面，突如其来的“新国八条”让房地产市场为之一震。确实，此次调控措施出台的时间点超出预期，说明国家对2010年的楼市调控效果不满意。此次调控的特点是，在2010年4月、9月两轮房地产调控的基础上进一步升级，加强落实上述两个政策，并在限购、价格控制、信贷、税收等环节加码。更为关键的是，行政干预房价的力度加大。“新国八条”与此前中央房地产调控目标和方向是一致的，是对原有政策的进一步细化，并加大了调控力度，是组合式地调控新政。与历次调控政策不同的是，此次“新国八条”重点强化了房地产市场“开刀问责”制，“惩前毖后、以儆效尤”的意味颇浓，对房地产市场“拨乱反正”的态度也更为坚决。受此影响，2011年的房地产市场或将掀起问责风暴。“新国八条”中，中央政府对房地产市场问责祭出了四大杀招：第一即是问责地方政府；第二问责则剑指“顶风作案”的各大房企；第三问责指向了金融机构；第四问责指向了舆论媒体。
2010年宏观调控政策很“给力”，但是落实不到位，2011年政策要再加力，重点应当关注落实。此次调控政策首次将责任落实到各地方政府。地方政府无疑是调控的核心，调控能否取得明显成效，取决于地方政府的政策执行意愿与能力。此次新政中，地方政府的责任被重申，他们面临更大的压力去推动政策的执行。如果新国八条能得到地方政府的严格执行，那么2011年的房地产市场预期肯定会受到影响，市场需求肯定会减少，房价将失去上涨的基础，价格回调的预期将会增强。此次“新国八条”对房地产调控中地方政府的责任作了更明确的规定：“地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”在这次政策组合中，首次提出“价格控制目标”的概念，并需要向社会公布。将“住房价格控制目标”纳入地方考核，新政将对地方政府构成一定的震慑。如何评价地方政府在房地产调控上的成败？由于各地房地产发展不同，价格合理性难以取得全国统一，前期房地产调控政策“一刀切”的难以达到全面调控目的，此次中央要求各地确定年度新房价格控制目标，给出了政策效果的量化参考，改变了过去文件中相对空泛的表述，对地方政府产生了实质压力，使调控责任清晰化。“新国八条”规定所设目标必须向外公布，这就说明调控目标不仅要接受地方人大监督，目标也暴露于媒体、公众和社会舆论的监督下。“晒”房价控制目标，简言之，就是要求地方政府根据居民的实际购买能力，在现有房价的基础上提出到年底的控制性目标，把房价逐渐拉回或控制在居民能买得起的位置上。这就等于说，如果地方政府没有在2010年将房价控制住，将不得不面对被问责的尴尬。这就让那些“年初说大话、年底找理由”的地方政府官员无话可说了，地方政府不得不认真对待房价过快上涨的问题。这意味着行政干预已经进入了强硬阶段，虽然这里并未说明如果无法达成目标会对地方政府有怎样的责任，但是无疑该条实际上将成为本次“新八条”中最为强硬和严格的条款。
“新国八条”最抢眼的是第四条“强化差别化住房信贷政策”的提出，对贷款购买第二套住房的家庭，首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。这一信贷调控政策，明显是对2010年两次差别信贷调控的“加强版”。可以看出，“新国八条”再次加强了对投资及投机购房者的控制，特别是第二套房贷款增加一成首付，将使得投资者最多只能贷款不到四成，而且，“贷款利率不低于基准利率的1.1倍”也为提升二套房贷款利率留下了空间，可以有效地抑制投机购房，同时避免了金融机构的风险。二套房贷款首付比例从最初的30%一路爬升至新“新国八条”的60%，这直接影响改善型购房需求，而对运用金融杠杆的投机购房者来说，购房成本赠加致使投资、投机性购房的空间被进一步压缩，加大了资金压力，威慑作用大于调控作用。虽然规定二套房首付提高，但是执行的时间没有具体确定，所以将可能促成消费者规避政策短期之内成交量加速上涨。一旦二套房利率再往上调，根据现在“认房又认贷”的商贷政策标准，即使卖掉手中贷款房产，名下无房也会算做二套房，意味着更加贷款买不起房，止步于置业升级“门槛”之外。这直接影响改善型购房需求，对于市场的影响将会十分明显。
除了信贷调控加码外，其他原有政策也在争相“扩容”和日趋明细。在严格住房用地供应管理，“新国八条”再次提出，各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。值得注意的是，此次还对土地出让制度和开发商资金明确了具体要求。“大力推广以‘限房价、竞地价’方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。” 在保障房方面，“新国八条”中要求，各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。2011年，保障性住房建设将大规模推进，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，因而确保用地供应至关重要。“新国八条”明确，在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。“新国八条”特别提出“加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区可以把建制镇纳入住房保障工作范围，努力增加公共租赁住房供应。” 具有较强的针对性。准入和退出机制，是确保低收入家庭享受政府保障的关键，也是保障性住房建设得以持续运行的关键。如果没有健全的机制，有限的保障资源配置就会浪费，保障性住房就会变味。和以往政策相比，此次保障房政策更加注重长期性和持续性，对保障房的建设资金、管理等各个环节都有明确的指向。
“新国八条”规定不足5年营业税将从过去按差额征收改为按全额征收，这一改动将使得营业税的征税税基增大很多，税赋也相应明显增加。以购入价80万元，目前价值100万元的普通住宅为例，按原规定未满五年仅对20万的差价部分征收5.45%的营业税，即10900元。而调整后将对100万全额征收，税费达到54500元，大大增加了交易成本。营业税归根结底是一种流通缓解的税负，未能体现出对不同需求的差别化对待。此次的营业税收政策，取消了普通和非普通住宅区分，使得5年内房源再交易成本上涨，增加这一环节的成本，短期内可能吓退部分购房者，但长期来看甚至会推高房价。“新国八条”要求：“加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。” 一直以来，土地增值税名义上实行30%～60%的四级超率累进税率，不过，在现实操作中，但累进税率极少被严格使用，各地一直普遍采取“预征制”：事前预征，事后清算，多退少补，最终“预而不清”。 土地增值税作为土地调控制政策的配套政策，对打击囤地、闲地、炒地的效果，要比降房价的效果较为显著。“新国八条”要求：“严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。”这不仅是为已开征的税种提供基础，更是为全国范围开征房产税提供技术支持。房地产价格评估、个人住房信息系统完善也是房产税征收必须要跨越的关卡，此次如能落实这两项细则，也必将为房产税的征收清除障碍。
限购是“新国八条”奏效的关键。限购是一种管制手段，政策态度经历了一个由松到紧的变化过程。在此次“新国八条”中，限购令得到全面升级。如果说之前的调控总是难抑需求的话，此次的“新国八条”则从各个层面做出了限制，试图改变社会对房子的需求。2010年4月出台的调控政策要求，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。根据各地公布的信息统计，全国出台“限购令”的城市已达到23个，分别是北京、上海、深圳、广州、三亚、海口、天津、杭州、苏州、温州、南京、福州、厦门、宁波、大连、兰州、太原、济南、武汉、昆明、南昌、金华、郑州。其中，2011年开年后颁布“限购令”的7个城市分别为太原、济南、武汉、昆明、南昌、金华和郑州。由此可见，内地二三线城市已成为第三波限购的主要对象。此次调控，进一步扩大限购城市范围，要求“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。”此次政策意味着“限购令”全面升级，把2010年在部分城市实施的“限购令”扩展到全国，而且对限购的要求比2010年出台“限购令”的城市更严，门槛设得更高，这些措施在短期内对需求的抑制会比较有效。经过2010年3次调控，一线城市房价涨幅得到初步遏制，销售面积同比下降，但是中西部一些中心城市出现量价齐升的势头，这说明一些投资投机目标从一线城市转到二、三线城市。此次加大限购力度，有利于遏制投资投机性需求，引导理性购房。
此次政策组合依然以调控投资和投机为主要目标，从政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面组合出拳，表明政府确实意识到当前高房价带来的一系列社会问题和社会矛盾。通过以“新国八条”为开张的第三轮房地产政策调控，主要的效果体现在增加供应和遏制投资及严格信贷的三管齐下的三重作用下，政策调控的叠加效应才有可能逐渐明显。2010年中央前两轮调控中，部分政策未落实的部分，可以在第三轮政策2011年更加得到落实，或者会导致2011年第1季房地产市场出现明显的淡季现象，不排除部分城市的房地产进入寒冬。不过，此次调控政策更多的依然是限制购房需求，限购政策的全国性落实将可能会对市场成交量产生明显影响。但是，成交量减少之后，开发商会适当选择延长生产周期。而从长期来看，只要房地产市场的供求关系没有得到解决，无论房价是过快上涨还是得到抑制，住房成本的提高始终会有下家消化。如果化解当前房地产问题不放在“去投资化”、“去赚钱效应”上，并采取严厉的住房信贷政策及房地产税政策，要达到挤出房地产泡沫、保证居民的基本居住条件改善是不可能的。因此，“新国八条”对房地产市场变化大趋势不会产生太大影响，因此房价上涨趋势不可能得到根本抑制。
“新国八条”出台既说明了当前国内房地产市场面临的问题太纠结、太严重，也说明了政府对这些问题有清醒的头脑，并有决心来调整。此次调控政策综合运用了行政和经济手段，税收和信贷工具，以及问责机制，同时兼顾房地产的供给与需求两方面，行政色彩非常浓厚，其严厉程度超过了历次调控，充分体现了中央政府坚决抑制房价过快上涨的意志。
总体来看，房地产调控政策正在进行不断的“精准”调整，调控频率加快，政策针对性也不断增强。同时，更侧重短期、中期、长期政策的结合，更强调住房供应“双轨制”。当然，房地产市场宏观调控是一项艰巨复杂的任务。只要我们不断加强和改善房地产市场调控，确保政策落实到位，既着眼于解决当前问题，又致力于长远制度建设，相信房地产市场一定会平稳健康发展。